Inzhur REIT
«Фінансова звітність за МСФЗ за рік, що закінчився 31 грудня 2025 року. Звіт незалежного аудитора»
Аудитор дав чисту думку, але окремо попередив про суттєву невизначеність щодо здатності фонду працювати далі через війну.
Цифрам у звіті фонду за 2025 рік можна довіряти: Deloitte («Велика четвірка») дав чисту думку без зауважень, а баланс майже без боргів. Але зверніть увагу, звідки прибуток: більшу частину дала переоцінка нерухомості, а не орендна виручка, тож «живого» доходу менше, ніж показує цифра прибутку. Аудитор також виніс окремий розділ про суттєву невизначеність щодо безперервності діяльності (чи зможе фонд працювати протягом року), повʼязану з війною, і це питання варто тримати в полі зору. Окремо зверніть увагу на велику позику повʼязаній стороні (близько 30% активів): її розкрито відкрито, але стежте за поверненням у наступних звітах.
Що сказав аудитор
Думка аудитора це головний висновок усього звіту: вона показує, наскільки можна довіряти цифрам, які навів фонд. Від неї залежить, як читати все решту.
Думка аудитора
Аудитор дав чисту думку без зауважень: він підтвердив, що звітність фонду за 2025 рік достовірна. Перевірку проводили за міжнародними стандартами обліку (МСФЗ — це спільні правила, за якими складають фінансові звіти, щоб їх можна було порівнювати у різних країнах).
Що це означає: Це найкращий можливий висновок. Цифрам у звіті за 2025 рік можна довіряти: незалежний перевіряльник не знайшов суттєвих спотворень. Важливе уточнення нижче: аудитор окремо попередив про невизначеність щодо майбутнього, але думку через це не змінював, вона лишилася чистою.
Цитата зі звіту · блок [104000-2] Звіт незалежного аудитора, Параграф 1 «Думка»
На нашу думку, фінансова звітність, що додається, відображає достовірно, в усіх суттєвих аспектах фінансовий стан Фонду на 31 грудня 2025 року, та його фінансові результати і грошові потоки за рік, що закінчився зазначеною датою, відповідно до Стандартів бухгалтерського обліку МСФЗ та відповідно до Закону України "Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні" щодо складання фінансової звітності.
Чи виживе компанія
Безперервність діяльності означає питання, чи зможе фонд працювати протягом року після дати звіту. Тут аудитор додав окреме попередження, повʼязане з війною, тож саме через цей розділ Ви побачите червоний світлофор. Далі наведено, що сказав аудитор і що відповіло керівництво.
Чи зможе фонд працювати протягом року (безперервність діяльності)
Аудитор додав окремий розділ про безперервність діяльності: це питання, чи виживе фонд і чи зможе працювати протягом року після звіту. Причиною стала повномасштабна війна з 24 лютого 2022 року. Аудитор попередив про суттєву невизначеність (помітний ризик для майбутнього), але думку через це не змінив, вона лишилася чистою.
Що це означає: Сам по собі цей розділ не каже, що фонд банкрутує. Це чесне попередження, прив’язане до війни в Україні; воно стосується загальної ситуації, а проблем конкретно цього фонду аудитор не виявив. Зверніть увагу: звітність складена без додаткових коригувань на цей ризик, тож фактичні цифри можуть виглядати інакше, якщо обставини погіршаться. Для Вас це сигнал стежити за наступними звітами.
Цитата зі звіту · блок [104000-2] Звіт незалежного аудитора, розд. «Суттєва невизначеність, що стосується безперервності діяльності»
Наведена фінансова звітність була підготовлена на основі припущення, що Фонд здатен продовжувати свою діяльність на безперервній основі. Як зазначено у Примітці 800500 та Примітці 810000 до фінансової звітності, з 24 лютого 2022 року вплив триваючих військових дій в Україні... створюють суттєву невизначеність, що може поставити під значний сумнів здатність Фонду продовжувати свою діяльність на безперервній основі. Плани керівництва стосовно цих питань викладені у Примітці 810000 до цієї фінансової звітності. Фінансова звітність не містить жодних коригувань, які могли б знадобитися у результаті цієї невизначеності. Нашу думку не було модифіковано щодо цього питання.
Що відповідає керівництво
Керівництво пояснює свою позицію: воно очікує у 2026 році дохід не менший за фактичну виручку 2025 року та завершити рік з прибутком і додатними грошовими потоками. Водночас саме керівництво визнає, що суттєва невизначеність щодо майбутнього (чи зможе фонд працювати протягом року) залишається.
Що це означає: Це позиція й очікування самої компанії, без гарантії; навіть керівництво не знімає невизначеність повністю. Перевірити ці обіцянки можна буде за наступним річним звітом фонду.
Цитата зі звіту · блок [810000] Примітки - Корпоративна інформація, розкриття про невизначеність щодо безперервності діяльності
На думку керівництва INZHUR, підготовка фінансової звітності Фонду на основі припущення щодо здатності Фонду продовжувати свою діяльність на безперервній основі є обґрунтованою... Фонд очікує протягом 2026 року отримати дохід не менше рівня фактичної виручки за 2025 рік та завершити підсумки 2026 року з чистим прибутком та позитивними операційними грошовими потоками... керівництво INZHUR приходить до висновку про існування суттєвої невизначеності щодо здатності Фонду продовжувати діяльність на безперервній основі.
Гроші
Тепер до цифр, які підтвердив аудитор: скільки фонд заробив, що в нього на балансі та що він повертає інвесторам. Ці показники допомагають зрозуміти, чи реально фонд приносить гроші.
Дохід і прибуток
За 2025 рік фонд отримав дохід від звичайної діяльності (переважно орендну виручку) 64 951 тис. грн, а чистий прибуток склав 241 720 тис. грн. Прибуток від операційної діяльності становив 240 765 тис. грн, тобто майже вчетверо більший за орендну виручку. Така різниця означає, що більшу частину прибутку дала не оренда, а переоцінка інвестиційної нерухомості за справедливою вартістю: її щороку оцінює незалежний оцінювач, і зростання оцінки відображають у звіті як прибуток.
Що це означає: Фонд працює з прибутком, але важливо, звідки той прибуток. «Жива» орендна виручка це близько 65 млн грн, а основна частина прибутку це переоцінка майна, тобто запис у звітності, а не отримані гроші. Для Вас це означає: щоб стабільно платити дивіденди, фонду потрібна саме орендна виручка; велику переоцінку у вдалі роки додають до прибутку, але вона ж може його й зменшити, якщо ціни на нерухомість впадуть.
Цитата зі звіту · блок [310000] Звіт про сукупний дохід, рядок «Прибуток (збиток)»
Прибуток (збиток) 241,720
Активи, борги й власний капітал
На кінець 2025 року активи фонду становили 3 960 350 тис. грн. Основа активів, інвестиційна нерухомість, становить 2 176 675 тис. грн (більшість, 1 990 442, уже добудована). Власний капітал (це гроші, що належать власникам сертифікатів після покриття всіх боргів) становив 3 926 172 тис. грн. Боргів (зобов’язань) лише 34 178 тис. грн.
Що це означає: Баланс дуже стійкий: боргів у фонду майже немає, власний капітал додатний і покриває практично всі активи. Для Вас це означає низький борговий ризик: фонд не «висить» на кредитах.
Цитата зі звіту · блок [210000] Звіт про фінансовий стан, рядок «Загальна сума власного капіталу»
Загальна сума власного капіталу 3,926,172
Дивіденди й винагорода керуючої компанії
За 2025 рік фонд виплатив власникам сертифікатів 79 459 тис. грн дивідендів. За управління фонд заплатив керуючій компанії «ІНЖУР» 21 044 тис. грн. Це винагорода до 2% вартості чистих активів на рік (вартість чистих активів — це скільки коштує все майно фонду за вирахуванням боргів).
Що це означає: Фонд реально розподіляє дохід інвесторам, тобто не лише накопичує його. Винагорода керуючої компанії — це постійна плата, яка зменшує Ваш дохід; розмір (до 2% активів на рік) типовий для українських орендних фондів.
Цитата зі звіту · блок [510000] Звіт про рух грошових коштів, рядок «Дивіденди сплачені»
Дивіденди сплачені ( 79,459 )
На що аудитор звернув особливу увагу
Ключові питання аудиту означають найскладніші ділянки звітності, які аудитор зазвичай описує окремо. У цьому звіті такого розділу немає, і нижче пояснюємо, що це означає для Вас.
Чому у звіті немає окремого розділу про найскладніші питання аудиту (ключові питання аудиту)
Ключові питання аудиту — це найскладніші місця звітності, яким аудитор зазвичай приділяє найбільше уваги і описує окремо. Для обов’язкового аудиту такого фонду цей розділ зазвичай очікують, але у цьому звіті його немає.
Що це означає: Відсутність розділу не означає прихованої проблеми, але це нетипово для аудиту фонду такого масштабу. Для Вас це привід не очікувати від звіту деталізації найскладніших ділянок перевірки: її тут просто не наведено.
Цитата зі звіту · gaps[]: «Ключові питання аудиту (КПА / Key Audit Matters)» — у звіті незалежного аудитора розділ відсутній
У звіті незалежного аудитора окремий розділ «Ключові питання аудиту» відсутній — для обов'язкового аудиту ПСІ за МСА зазвичай очікуваний.
Тривожні сигнали
У цьому розділі зібрані місця, за якими варто стежити уважніше. Найбільше уваги тут потребує велика позика повʼязаній стороні; усі ці операції фонд розкрив відкрито, тож Ви можете їх перевірити.
Велика позика пов’язаній стороні
Пов’язані сторони — це фірми однієї групи, власник і керівники. Фонд видав позику пов’язаній стороні на 1 195 458 тис. грн. Це велика сума, близько 30% усіх активів фонду. Цю операцію у звітності розкрито відкрито.
Що це означає: Сама по собі позика всередині групи порушенням не є, і її показано прозоро. Але це значна частина грошей фонду, що працює у вигляді боргу спорідненої фірми замість нерухомості, тож повернення цих коштів залежить від цієї сторони. Для Вас це ділянка, за якою варто стежити у наступних звітах.
Цитата зі звіту · блок [822390-01] Примітки - Фінансові активи (розкриття про інші непоточні фінансові активи)
В складі Інших непоточних фінансових активах обліковується Інвестиція в частку дочірніх підприємств в розмірі 7 252 тис. грн та позикове зобов'язання (позика) пов'язаної сторони в розмірі 1 195 458 тис. грн.
Чи всі операції з пов’язаними сторонами показані відкрито
Фонд володіє трьома дочірніми компаніями на 100% (ІНЖУР СКАЙ, СВІДОМІ, ІНЖУР БУД, кожна зі своїм реєстраційним кодом ЄДРПОУ, тобто кодом у державному реєстрі підприємств). Операції з ними та з керуючою компанією у звітності перелічені окремою приміткою.
Що це означає: Структуру групи й операції всередині неї розкрито відкрито, без приховування. Для Вас прозорість таких зв’язків знижує ризик непомітного виведення грошей в обхід інвесторів.
Цитата зі звіту · блок [818000] Примітки - Пов'язана сторона, «Дочірні підприємства»
Станом на 31 грудня 2025 року ІНЖУР REIT володіє на 100% частками наступних підприємств: ТОВ "ІНЖУР СКАЙ", код за ЄДРПОУ 45506389; ТОВ "СВІДОМІ", код за ЄДРПОУ 46032295; ТОВ "ІНЖУР БУД", код за ЄДРПОУ 45846647.
Оцінка ризиків самим керівництвом
У примітці про ризики керівництво написало, що не бачить ризиків, пов’язаних з фінансовими інструментами фонду (це грошові кошти, позика пов’язаній стороні, частки дочірніх компаній).
Що це означає: Це оцінка самої компанії, її дав не аудитор. Формулювання «ризиків немає» виглядає надто впевненим на тлі великої позики пов’язаній стороні та воєнної невизначеності, про яку попереджає сам аудитор. Сприймайте це як думку керівництва, а підтвердженим фактом її не вважайте.
Цитата зі звіту · блок [822390-11] Примітки - Характер та рівень ризиків, що пов'язані з фінансовими інструментами
Менеджмент INZHUR не вбачає ризиків, пов'язаних із фінансовими інструментами.
Хто перевіряв і чи можна вірити
Хто перевіряв звітність і чи мав на це право, важливо для довіри до висновку. Тут коротко про аудитора та про те, що перевірка була обовʼязковою за законом.
Хто перевіряв
Перевірку зробила Deloitte (повна назва «Делойт енд Туш Юкрейніан Сервісез Компані»), одна з чотирьох найбільших аудиторських фірм світу. Фірма внесена до офіційного реєстру аудиторів за № 1973, ключовий партнер з аудиту Олексій Заноза.
Що це означає: Аудитор такого рівня має сувору репутацію й суворіші стандарти перевірки. Це підвищує довіру до висновку про звітність фонду.
Цитата зі звіту · блок [104000-2] Звіт незалежного аудитора, «Інформація про аудиторський звіт»
Найменування суб'єкта аудиторської діяльності ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ "ДЕЛОЙТ ЕНД ТУШ ЮКРЕЙНІАН СЕРВІСЕЗ КОМПАНІ". Код ЄДРПОУ суб'єкта аудиторської діяльності 25642478. Номер реєстрації у Реєстрі аудиторів та суб'єктів аудиторської діяльності 1973.
Право аудитора на перевірку фондів та статус аудиту
Аудитор внесений до того розділу реєстру, який дає право перевіряти підприємства суспільного інтересу, тобто компанії, чия звітність важлива для широкого кола людей (зокрема інвестиційні фонди). Аудит фонду був обов’язковим за законом, добровільним він не був.
Що це означає: Перевірку зробив аудитор, спеціально допущений до таких фондів, і вона була законодавчо обов’язковою. Для Вас це означає, що перевірка проходила під відповідним регуляторним наглядом, тобто не «для галочки».
Цитата зі звіту · блок [104000-2] Звіт незалежного аудитора, «Розділ Реєстру аудиторів та суб'єктів аудиторської діяльності»
Розділ 4 Суб'єкти аудиторської діяльності, які мають право проводити обов'язковий аудит фінансової звітності підприємств, що становлять суспільний інтерес
Як було раніше
Динаміку по роках зазвичай дивляться, щоб побачити, як фонд поводиться з часом. Для цього фонду це перший річний звіт, тож порівнювати поки немає з чим.
Це перший річний звіт фонду, порівнювати поки нема з чим
Це перший річний звіт самого фонду: його внесли до державного реєстру інвестиційних фондів (ЄДРІСІ, реєстр інститутів спільного інвестування) лише 20 травня 2025 року. Тому колонки «за минулий рік» у звітах порожні, і порівнювати динаміку поки нема з чим. Фонд утворено об’єднанням п’яти попередніх фондів керуючої компанії.
Що це означає: Для нового фонду відсутність даних за попередні роки нормальна і тривожним сигналом не є. Але це й означає, що тренд (як фонд поводиться рік за роком) Ви зможете оцінити лише з наступних звітів. Окремо зауважте: попередні аудити ТОВ «ІНЖУР» це аудити керуючої компанії, тоді як цього фонду вони не стосуються, тож підставляти їх як історію фонду не можна.
Цитата зі звіту · блок [110000] Загальна інформація про фінансову звітність
ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ПАЙОВИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД "ІНЖУР REIT"... зареєстровано та внесено до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування 20.05.2025 та надано Реєстраційний код за ЄДРІСІ 23201750.
Першоджерело
Усе викладене спирається на офіційний звіт незалежного аудитора. Тут вказано, з якого документа взято дані, щоб Ви могли звіритися з першоджерелом.
Першоджерело
Усе вище взято з офіційного звіту незалежного аудитора Deloitte щодо фінансової звітності ЗНПІФ «Інжур REIT» за рік, що закінчився 31 грудня 2025 року. Аудит це незалежна перевірка, чи правдиво показані гроші фонду. Документ подано у форматі iXBRL (електронна звітність із кодами-блоками замість сторінок), тому посилання вказують на назви блоків таксономії замість номерів сторінок.
Що це означає: Ви можете звіритися з першоджерелом за назвами блоків. Зверніть увагу: технічну коректність електронного формату (правильність кодування показників) аудитор окремо не перевіряв; він підтверджував зміст звітності, тоді як її технічну розмітку залишав осторонь.
Цитата зі звіту · блок [104000-2] Звіт незалежного аудитора, Параграф 1 «Думка»
Ми провели аудит фінансової звітності Закритого недиверсифікованого пайового інвестиційного фонду "Інжур REIT" ("Фонд") Товариства з обмеженою відповідальністю "Інжур" ("Компанія"), що складається з звіту про фінансовий стан на 31 грудня 2025 року, та звіту про сукупний дохід, прибуток або збиток, звіту про зміни у власному капіталі та звіту про рух грошових коштів за прямим методом за рік, що закінчився зазначеною датою, та приміток до фінансової звітності.
Питання та відповіді
- Що означає чиста (немодифікована, тобто без зауважень) думка аудитора?
- Аудитор не знайшов суттєвих спотворень, тож звітності фонду за 2025 рік можна довіряти. Це найкращий можливий висновок.
- Чому світлофор червоний, якщо думка чиста?
- Аудитор виніс окремий розділ про суттєву невизначеність щодо здатності фонду працювати далі (повʼязану з війною). Це попередження не означає банкрутства й не змінило чисту думку, але вимагає підвищеної уваги. Тому ми позначаємо такі звіти як такі, що потребують вашого контролю за наступними публікаціями.
- Наскільки великий ризик позики повʼязаній стороні?
- Фонд видав повʼязаній стороні позику на 1 195 458 тис. грн, близько 30% усіх активів. Операцію розкрито відкрито, але повернення цих коштів залежить від цієї сторони, тож за нею варто стежити у наступних звітах.