Прогнозована дохідність — 9,5% річних у USD за курсом НБУ (Регламент п. 7). Ця цифра є базою для розрахунку преміальної надбавки управителя. Вона не є гарантованим доходом. Фактична дохідність, опублікована оператором на сторінці фонду станом на травень 2026, — 11,72% у USD (за даними оператора). Дивіденди нараховуються щомісяця і виплачуються 10 числа за попередній місяць. Розподіляється не менше 90% чистого прибутку фонду від оренди за рік (Регламент п. 4). Дохід від переоцінки активів обов'язково не розподіляється — реінвестується у фонд. Щоб отримати дивіденди за місяць, ви маєте бути в реєстрі співвласників на останній робочий день того місяця. Для порівняння: доларовий депозит у банку зараз дає близько 0,8–1,1% річних у USD (станом на 8 червня 2026, за даними індексу депозитних ставок UIRD, розрахованого Thomson Reuters / НБУ на основі 20 провідних банків).
Дані станом на 31.03.2026 (з квартальної довідки ВЧА і сторінки фонду). В обігу — 439 357 561 сертифікатів (за виплатою дивідендів за березень 2026). Учасників фонду — 68 195 осіб. Вартість одного сертифіката (ВЧА) — 10,7238 ₴; загальна вартість чистих активів фонду — 5,37 млрд ₴.
Тематичний супермаркет «Сільпо» («Амазонія, Африка, Океанія»). Земельна ділянка 0,57 га. Договір оренди на 10 років. Поруч з McDonald's фонду (cluster strategy). Дата відкриття 23.12.2021.
Тематичний супермаркет «Сільпо» («Географічні міфи / Колумб»). Земельна ділянка 0,6551 га. Договір оренди на 10 років. Дата відкриття 14.04.2023.
Тематичний супермаркет «Сільпо» («STALKER — Темна Долина»). Договір оренди на 10 років. Дата відкриття 16.08.2022.
Тематичний супермаркет «Сільпо» («Гоблінкор»). Земельна ділянка 0,6916 га. Договір оренди на 10 років. Дата відкриття 13.10.2023.
Тематичний супермаркет «Сільпо» («Наутілус, паровий»). Об'єкт придбаний фондом з ринку (не побудований). Договір оренди на 10 років. Дата відкриття 01.03.2019.
Супермаркет «Фора» (Fozzy Group). Земельна ділянка 0,7428 га. Договір оренди на 10 років. Дата відкриття 19.04.2025.
Магазин Comfy і зоомаркет MasterZoo в одному об'єкті. Земельна ділянка 0,1346 га. Будівництво стартувало 01.07.2025; відкриття 21.11.2025. Договір оренди на 10 років.
Супермаркет «Фора» (Fozzy Group). Земельна ділянка 0,1856 га. Будівництво стартувало 15.07.2025; відкриття 15.03.2026. Договір оренди на 10 років.
Будується новий супермаркет «Фора» (29-й об'єкт фонду під брендом Fozzy Group). Земельна ділянка 0,23 га. Будівництво стартувало 25.11.2025; орієнтовне відкриття — літо 2026. Договір оренди на 10 років.
Ресторан McDonald's з McDrive (2 лінії в'їзду). Земельна ділянка 0,3 га. Договір оренди на 25+ років. Дата відкриття 07.11.2022. Поруч — Сільпо того ж фонду.
Ресторан McDonald's з McDrive. Земельна ділянка 0,3407 га. Договір оренди на 25+ років. Дата відкриття 29.06.2023.
Ресторан McDonald's з McDrive. Земельна ділянка 0,3999 га. Договір оренди на 25+ років. Дата відкриття 02.11.2024.
Будується перший McDonald's фонду за межами Київської області — у північно-західній частині України. Орієнтовне відкриття — початок літа 2026. Договір оренди на 25+ років.
Будується новий McDonald's фонду — четвертий у Київській області. Орієнтовне відкриття — літо 2026. Договір оренди на 25+ років.
Найбільший і найдорожчий об'єкт у портфелі фонду. Перший в історії України ТРЦ, що належить десяткам тисяч українок та українців. Купівля фондом у 2025 році за 1 513 000 000 ₴ (приблизно 38 тис. українців долучилося до угоди). Розташований у історичному діловому центрі Вінниці на вул. Миколи Оводова, 51. Пул орендарів — понад 150 українських та іноземних брендів.
Будується ритейл-парк площею 7 490 м² на земельній ділянці 1,6817 га у Київській області. Якірний орендар — Novus (3 000 м²). 200 паркомісць. Очікуване відкриття — 3 квартал 2026 року.
Житловий комплекс комфорт-класу «Свідомі» — 18 секцій, 903 квартири, на земельній ділянці 2,5 га у с. Крюківщина Київської області. Загальна площа забудови 80 969 м². Змінна каскадна поверховість до 15 поверхів, напіввідкрита квартальна забудова, закритий двір без авто з відеоспостереженням 24/7. Критий паркінг, укриття, 4 дитячі майданчики. Утеплення фасадів, двокамерні склопакети, газифікація плит до 15 поверху, газове опалення від 2 котелень, 2 газові генератори резерву, власна свердловина 140 м. Початок будівництва — серпень 2025; завершення перших 4 секцій — 4 квартал 2026. Генеральний підрядник — Inzhur BUD (на 100% дочірня компанія фонду Inzhur REIT).
Регламент п. 4: «INZHUR розподіляє у вигляді дивідендів не менше 90% чистого прибутку Фонду від оренди нерухомості за рік. Не підлягає обов'язковому розподілу дохід від приросту капіталу чи переоцінки активів». Виплата — щомісяця, 10 числа за попередній місяць. Щоб потрапити до реєстру й отримати виплату, ви маєте тримати сертифікати на останній робочий день того місяця.
Для виходу з фонду потрібно подати заявку на дострочний викуп через особистий кабінет інвестора Inzhur. Мінімального строку утримання сертифікатів (lock-up) немає. Регламент (п. 9) не зобов'язує компанію викуповувати ваші сертифікати достроково. Рішення про викуп залишається на розсуд управителя. Якщо компанія погоджується на викуп, допустимі параметри: строк виплати до 15 робочих днів, знижка до 1% від розрахункової вартості (залишається в активах фонду). Сайт оператора обіцяє викуп «за пару годин без комісії» — це поточна практика компанії. З 30.01.2026 запроваджено мінімальний спред у фондах. При закритті фонду 20.05.2045 — виплата за розрахунковою вартістю на дату початку розрахунків з учасниками. Сертифікати можна успадкувати або подарувати за законодавством України про цінні папери. Зобов'язання 2025 року (вже виконане): до 01.04.2026 компанія мала викупити сертифікати, набуті в процесі конвертації з п'яти попередніх фондів (Inzhur Supermarket, Жытній, Ocean, 1001, 2001), — рішення від 13.08.2025. Перед тим як підписати договір: 1. Перевірте ТОВ «ІНЖУР» за кодом ЄДРПОУ у відкритих реєстрах (YouControl, Opendatabot). 2. Попросіть у менеджера повний текст Регламенту; знайдіть у п. 9 умови дострокового викупу та знижку. 3. Запитайте письмово: за яких умов компанія може відмовити у викупі і скільки часу займає виплата. 4. Уточніть поточний мінімальний спред, що діє з 30.01.2026.
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Винагорода КУА | 2% | фонд | Максимум 2% вартості чистих активів (ВЧА) фонду на рік. Нараховується щомісяця (1/12 річного розміру) і виплачується грошовими коштами ТОВ «ІНЖУР». Якщо прибуток фонду за звітний місяць менший за 1/12 прогнозованого (9,5% річних у USD), винагорода зменшується пропорційно. Джерело: Регламент Фонду, п. 7. |
| За результат (success fee) | 25% | фонд | Преміальна надбавка управителя: не більше 25% прибутку фонду понад прогнозовані 9,5% річних у USD. Одночасно діє другий ліміт: не більше 15% прибутку понад прибуток, обчислений за середньозваженою обліковою ставкою НБУ за рік. Застосовується нижчий із двох лімітів. Джерело: Регламент Фонду, п. 7. |
| Стеля інших витрат | 5% | фонд | Стеля операційних витрат фонду (крім винагороди управителя, преміальної надбавки, адміністративних послуг, держмита і податків) — не більше 5% середньорічної вартості чистих активів (ВЧА) за фінансовий рік. Якщо витрати перевищать цей ліміт — різницю покриває ТОВ «ІНЖУР» з власних коштів. Джерело: Регламент Фонду, п. 7. |
| Вхід | 1% | фонд | Надбавка при купівлі сертифіката — до 1% від розрахункової вартості. Зараховується до активів фонду (управитель її не вилучає). Ціна купівлі = ВЧА на сертифікат × (1 + надбавка до 1%). При автоматичному реінвестуванні дивідендів через брокерський рахунок ТОВ «ІНЖУР КЕПІТАЛ» сертифікат купується за ВЧА без надбавки. Джерело: Регламент Фонду, п. 8; Проспект. |
| Вихід | 1% | інвестор | Знижка при достроковому викупі сертифіката — до 1% від розрахункової вартості; залишається в активах фонду (на користь решти учасників). Сайт оператора обіцяє викуп за актуальною ціною без комісії за пару годин; з 30.01.2026 запроваджено мінімальний спред у фондах. Джерело: Регламент Фонду, п. 9. |
Усі комісії встановлені Регламентом (п. 7) і Проспектом. Розбивка: Базова винагорода управителя (management fee): до 2% вартості чистих активів фонду (ВЧА) на рік. Нараховується щомісяця (1/12 річної суми). Якщо прибуток фонду у звітному місяці менший за 1/12 прогнозованого, винагорода зменшується пропорційно. Преміальна надбавка управителя (performance fee): до 25% прибутку фонду понад прогнозовані 9,5% річних у USD. Одночасно діє другий ліміт: не більше 15% прибутку понад прибуток, обчислений за середньозваженою обліковою ставкою НБУ за рік. Застосовується нижчий із двох лімітів. Мета: управитель ділиться надприбутком разом з інвесторами, якщо фонд перевиконує план. Стеля операційних витрат: решта витрат фонду (крім зазначених вище винагород, адміністративних послуг, держмита і податків) — не більше 5% середньорічної ВЧА. Перевищення несе сам управитель. Надбавка при купівлі сертифіката: до 1% від розрахункової вартості. Сума зараховується до активів фонду, не вилучається управителем. Тому реальна ціна купівлі = ВЧА на сертифікат × (1 + надбавка до 1%). Знижка при достроковому викупі: до 1% від розрахункової вартості. Залишається в активах фонду на користь решти учасників. Реінвестування дивідендів: якщо ви реінвестуєте дивіденди автоматично через брокерський рахунок ТОВ «ІНЖУР КЕПІТАЛ», сертифікати купуються за ВЧА без надбавки — це ефективна економія до 1% порівняно зі звичайною покупкою.
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Терміни і комісія дострокового викупу сертифікатів | «Сертифікати Inzhur можна продати в будь-який момент на сайті — без комісії, за кілька годин робочого дня» (FAQ сайту); з 30.01.2026 запроваджено мінімальний спред у фондах. | За Регламентом п. 9 строк виплати при достроковому викупі — до 15 робочих днів; знижка до 1% від розрахункової вартості допустима і залишається в активах фонду; КУА не бере на себе зобов'язань щодо дострокового викупу до моменту припинення фонду (Регламент п. 9.1). Регламент ЗНПІФ «Інжур REIT» від 07.05.2025 | Оператор в обіцянках сайту описує поточну практику (швидкий викуп без комісії), тоді як Регламент закріплює верхню межу прав компанії. Юридичного права вимагати викупу у вас немає; фактично компанія викуповує оперативно і без знижки. Просіть зафіксувати умови викупу письмово до підписання договору. З 30.01.2026 підтверджено запровадження мінімального спреду у фондах. |
| Дата | Регулятор | Документ | № | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 7 трав. 2025 | Єдиний учасник ТОВ «ІНЖУР» | Рішення про затвердження Регламенту фонду | № 36/1 від 07.05.2025 | Затверджено Регламент ЗНПІФ «Інжур REIT» — повна фінансова та операційна механіка фонду. |
| 20 трав. 2025 | НКЦПФР | Свідоцтво про внесення до ЄДРІСІ | № 01750 (рішення № 11/368) | ЗНПІФ «Інжур REIT» внесено до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування. Реєстраційний код 23201750. Підписант — Симоненко О.М., директор департаменту НКЦПФР. |
| 28 трав. 2025 | Єдиний учасник ТОВ «ІНЖУР» | Рішення про затвердження Проспекту емісії | № 44/1 від 28.05.2025 | Затверджено Проспект емісії інвестиційних сертифікатів на суму 10 000 000 000 ₴ (1 млрд сертифікатів × 10 ₴ номінал). |
| 27 черв. 2025 | НКЦПФР | Свідоцтво про реєстрацію випуску інвестиційних сертифікатів | № 004949 (рішення № 11/499) | Зареєстровано випуск сертифікатів обсягом 10 млрд ₴: 1 000 000 000 шт. за номіналом 10 ₴, форма іменна електронна. |
| 31 лип. 2025 | НКЦПФР | Розпорядження про відповідність вимогам мінімального обсягу активів | Розпорядження від 31.07.2025 | Фонд визнано таким, що відповідає вимогам щодо мінімального обсягу активів — необхідна умова для розміщення сертифікатів за розрахунковою вартістю. Підписант — т.в.о. директора Раєвська О.С. |
| 13 серп. 2025 | Єдиний учасник ТОВ «ІНЖУР» | Рішення про затвердження Змін до Регламенту і Проспекту під об'єднання | № 77 від 13.08.2025 | Дозволено конвертацію інвестиційних сертифікатів попередніх п'яти фондів КУА (Inzhur Supermarket, Жытній, Ocean, 1001, 2001) у сертифікати Inzhur REIT із зобов'язанням викупу конвертованих сертифікатів до 01.04.2026. |
Inzhur REIT — це закритий пайовий інвестиційний фонд нерухомості під управлінням ТОВ «ІНЖУР», зареєстрований у НКЦПФР (Національній комісії з цінних паперів та фондового ринку). Купуючи інвестиційний сертифікат (цінний папір, що підтверджує вашу частку у фонді), ви стаєте співвласником портфеля з 17 об'єктів нерухомості. Портфель включає: ТРЦ Sky Park у Вінниці, 9 супермаркетів і магазинів для брендів «Сільпо», «Фора», Comfy і MasterZoo, 5 ресторанів McDonald's, ритейл-парк з якірним орендарем Novus, а також житловий комплекс комфорт-класу «Свідомі» у с. Крюківщина (18 секцій, 903 квартири). Як ви заробляєте: фонд отримує орендну плату від мережевих орендарів і щомісяця виплачує вам дивіденди — не менше 90% чистого прибутку від оренди за рік (Регламент п. 4). Виплата — 10 числа кожного місяця за попередній місяць. Дохід прив'язаний до USD за курсом НБУ; гривнева сума виплат змінюється разом із курсом. Прогнозована дохідність — 9,5% річних у USD; оператор публікує фактичну дохідність на травень 2026 на рівні 11,72% USD. Мінімальний вхід — 1 сертифікат; його номінальна вартість 10 ₴, поточна ринкова ціна купівлі — від 10,83 ₴ (вартість чистих активів — ВЧА — на сертифікат плюс надбавка до 1%). Як вийти: через особистий кабінет подати заявку на викуп сертифіката. Детальніше про умови виходу — у розділі «Ліквідність». Фонд є правонаступником п'яти попередніх фондів КУА Інжур (Inzhur Supermarket, Жытній, Ocean, 1001, 2001) — рішення № 77 від 13.08.2025 дозволило конвертацію сертифікатів із зобов'язанням викупу до 01.04.2026. Аудитор — ТОВ «Делойт енд Туш Юкрейніан Сервісез Компані» («Велика четвірка»). Зберігач активів — АТ «БАНК ВОСТОК». Інвестиційна фірма та депозитарна установа — ТОВ «ІНЖУР КЕПІТАЛ». Фонд є членом міжнародних асоціацій REIT: NAREIT (США) і EPRA (Європа).
1. Концентрація орендарів. Серед 9 об'єктів супермаркетів і магазинів — 7 під брендами групи Fozzy («Сільпо», «Фора», Comfy, MasterZoo); 5 об'єктів — McDonald's. Якщо один із цих орендарів зазнає фінансових труднощів, це безпосередньо скоротить орендний потік фонду і ваші дивіденди. 2. Юридична межа дострокового викупу. Регламент (п. 9) не зобов'язує компанію викуповувати ваші сертифікати достроково. Якщо вам терміново знадобляться гроші, компанія може відмовити у викупі або застосувати знижку до 1% і строк виплати до 15 робочих днів. Сайт обіцяє викуп «за пару годин без комісії» — це поточна практика компанії. З 30.01.2026 у фондах запроваджено мінімальний спред. 3. Ринкова переоцінка. Вартість 17 об'єктів портфеля (ВЧА — вартість чистих активів на сертифікат) перераховується щомісяця. Падіння ринку нерухомості в Україні знизить і ВЧА, і вашу виплату при виході. 4. Валютний ризик. Дохід прив'язаний до USD за курсом НБУ, але виплата — у гривнях. Якщо гривня зміцниться, ваш місячний дивіденд у гривнях зменшиться, навіть якщо орендний долар залишається незмінним. 5. Будівельний ризик. Частина об'єктів портфеля ще будується: ритейл-парк Novus (3 квартал 2026), 2 нові «Фора», 2 McDonald's (літо 2026), ЖК «Свідомі» (перші 4 секції — 4 квартал 2026). До відкриття ці об'єкти не генерують орендний дохід. Затримки зменшать ваші дивіденди на відповідний термін. 6. Воєнний ризик і безперервність діяльності. Аудитор Deloitte у висновку за 2023 рік зазначив суттєву невизначеність щодо безперервності діяльності ТОВ «ІНЖУР» через тривалі від'ємні операційні грошові потоки і повномасштабні воєнні дії з 24.02.2022. 7. Регуляторний ризик. Фонд підпорядковується НКЦПФР. Зміни в регулюванні інвестиційних фондів або ставок оподаткування можуть вплинути на умови виплат.
Для фізичних осіб-резидентів України діє спрощена ставка для інвестиційних фондів (ІСІ): 9% ПДФО (податок на доходи фізичних осіб, ст. 167.5.4 ПКУ) + 5% військового збору від нарахованих дивідендів. КУА «ІНЖУР» є вашим податковим агентом — утримує обидва податки автоматично, до того як перерахує вам виплату. Нічого не потрібно сплачувати окремо. Якщо ви продасте сертифікат дорожче, ніж купили: з різниці утримується 18% ПДФО + 5% військового збору. КУА також утримає ці суми автоматично. Водночас ви зобов'язані самостійно задекларувати цей інвестиційний дохід у річній декларації. Юридичні особи-резиденти сплачують податки самостійно за власним режимом оподаткування.
ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).
| Період | Дата виплати | На сертифікат | Примітка |
|---|---|---|---|
| Вересень 2025 | 10 жовт. 2025 | 0,08 UAH | Прибуток на 1 ЦП у $-еквіваленті — 0,002026 за курсом НБУ 41,2215. Сертифікатів в обігу — 295 832 911. |
| Жовтень 2025 | 10 лист. 2025 | 0,09 UAH | Прибуток на 1 ЦП у $-еквіваленті — 0,002030 за курсом НБУ 41,9782. Сертифікатів в обігу — 310 314 911. |
| Листопад 2025 | 10 груд. 2025 | 0,08 UAH | Прибуток на 1 ЦП у $-еквіваленті — 0,001975 за курсом НБУ 42,1838. Сертифікатів в обігу — 339 884 911. |
| Грудень 2025 | 10 січ. 2026 | 0,08 UAH | Прибуток на 1 ЦП у $-еквіваленті — 0,001934 за курсом НБУ 43,0757. Сертифікатів в обігу — 374 974 911. |
| Січень 2026 | 10 лют. 2026 | 0,08 UAH | Прибуток на 1 ЦП у $-еквіваленті — 0,001936 за курсом НБУ 43,0267. Сертифікатів в обігу — 391 514 911. |
| Лютий 2026 | 10 бер. 2026 | 0,08 UAH | Прибуток на 1 ЦП у $-еквіваленті — 0,001907 за курсом НБУ 43,8961. Сертифікатів в обігу — 416 267 561. |
| Березень 2026 | 10 квіт. 2026 | 0,08 UAH | Прибуток на 1 ЦП у $-еквіваленті — 0,001949 за курсом НБУ 43,4653. Сертифікатів в обігу — 439 357 561. |
Цифри з головної сторінки сайту inzhur.reit станом на 08.05.2026, у сукупності по всіх фондах в управлінні (Inzhur REIT, Inzhur Energy, ОВДП): 76 151 активних рахунків, 6,49 млрд ₴ активів в управлінні, 1,25 млрд ₴ доходу співвласників, 549,76 млн ₴ капіталізації, 703,62 млн ₴ виплачено дивідендів. Команда — 296 співробітників. ТОВ «ІНЖУР» зареєстровано 26.02.2021 (КУА під брендом Inzhur). Засновник і CEO — Андрій Журжій (100% володіння). Маркетингова згадка «18 років досвіду» стосується сукупної професійної історії засновника (КУА «Інвестиційні Партнери» з 2008, депозитарна установа Інжур Кепітал з 2009, девелоперська компанія Smile Development → Inzhur BUD з 2016), а не самої ТОВ «ІНЖУР». Членство в асоціаціях: NAREIT (США), EPRA (Європа), ACCU (Американська торговельна палата в Україні), UNIC (Всеукраїнська мережа доброчесності та комплаєнсу), КБУ (Конфедерація будівельників України), UEI (Українська енергетична ініціатива). Нагороди: Forbes Ukraine Підприємець року 2024 (номінації «Прозорість бізнесу» і «Вибір аудиторії»); FinAwards 2025 — «Найкраща інвестиційна пропозиція в альтернативні активи».
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
Перший аудит ЗНПІФ «Інжур REIT» від Deloitte: чиста думка щодо фонду, qualified opinion щодо ТОВ «Інжур» вдруге поспіль. Активи фонду 3,96 млрд ₴, чистий прибуток 241,7 млн ₴, дивіденди за грудень-березень 135,9 млн ₴. Що це означає тримачу сертифікатів.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.