Новий REIT на 100 млн грн поряд з Інжуром на 6,49 млрд. S1 ВДНГ заявив 22,75% за перший рік

Фонд нерухомості S1 ВДНГ підбив перший рік роботи й назвав конкретні цифри. За період 01.06.2025–31.05.2026 оператор заявляє річну дохідність 22,75% у гривні та 15,74% у доларах. Для інвестора, який знає український ринок REIT здебільшого по Інжуру, це привід познайомитися з молодшим гравцем, що працює за тією самою логікою: сертифікат на квадратні метри дохідної нерухомості, орендний дохід і регулярні виплати.

REIT — це фонд, який володіє дохідною нерухомістю й розподіляє орендний дохід між власниками сертифікатів. Ви купуєте частку в будинку, який здається в оренду.

Що саме показав S1 ВДНГ

Фонд відзвітував за 13 місяців роботи. За цей час він викупив усю заплановану нерухомість і завершив первинне розміщення сертифікатів. Оператор наводить такі цифри станом на 31.05.2026:

• дивідендів нараховано інвесторам — 2 620 544 ₴ за період 09.04.2025 — 31.05.2026;
• заявлена річна дохідність — 22,75% у гривні та 15,74% у доларах;
• вартість активів фонду — 54 104 711,92 ₴;
• сертифікатів в обігу — 47 537.

За кожним сертифікатом стоїть частка конкретного об'єкта. Ось як це формулює сам оператор:

За кожним сертифікатом стоять квадратні метри реального прибуткового будинку в Києві, який генерує дохід для інвесторів.

Фонд обіцяє далі працювати у звичному режимі: отримувати орендний дохід, виплачувати дивіденди, забезпечувати зворотний викуп сертифікатів і підтримувати вторинний ринок для тих, хто захоче вийти раніше.

Чому ці числа варто читати обережно

Тут потрібна одна чесна засторога. Дохідність 22,75% і 15,74%: це цифри, які назвав сам оператор у своєму каналі. Незалежного аудиту, звіту про чисту вартість активів чи підтвердження від регулятора джерело не наводить. Тому це заявлена дохідність компанії. Незалежно перевірених результатів джерело не наводить.

Фонд молодий: за плечима лише перший рік. Методику розрахунку оператор не розкриває, тож відтворити ці відсотки самостійно ви не зможете. Розрив у понад сім пунктів між гривневою та доларовою дохідністю натякає на закладене знецінення гривні, але прямо це теж не пояснено. І стандартне правило ринку лишається в силі: минулі результати не гарантують майбутніх.

S1 поряд з Інжуром: різниця в масштабі

Щоб відчути, де на ринку стоїть S1, корисно поглянути на зрілого гравця. Інжур — найвідоміший REIT-бренд в Україні, його керуюча компанія працює з 2021 року. За даними каталогу Kapitalistka станом на 08.05.2026, сукупно по всіх фондах Інжур має такі показники:

• активи в управлінні — 6,49 млрд ₴;
• активних рахунків — 76 151;
• виплачено дивідендів за весь час — 703,62 млн ₴.

Тепер цифри S1. Усіма трьома фондами разом оператор щойно перетнув перші 100 млн грн в управлінні:

• S1 ВДНГ — 50,9 млн грн / 47 537 сертифікатів;
• S1 Оболонь — 29,4 млн грн / 29 172 сертифікати;
• S1 Plaza Позняки — 21,6 млн грн / 25 987 сертифікатів.

Різниця в масштабі: два порядки. Інжур керує мільярдами й обслуговує десятки тисяч рахунків. S1 щойно набрав сотню мільйонів по всіх трьох фондах. Це різні фонди з різними об'єктами й періодами, тож зіставляти їхні дохідності «один в один» не варто. Інжур тут є лише точкою відліку, орієнтиром «що таке зрілий REIT в Україні», не предметом порівняння «хто кращий».

Що це означає для читача

На ринку українських REIT з'явився менший гравець, який уже показує цифри першого року. Поріг входу й сама модель близькі до того, що пропонує лідер ринку. Розмір і історія різні.

Серед трьох фондів S1 оператор окремо просуває S1 Plaza Позняки із заявленою дохідністю 10,4% річних у доларах. По S1 Оболонь дохідності взагалі не названо. Це показує, наскільки нерівномірна картина: по одному фонду: заявлені фактичні результати, по іншому: рекламна ставка, по третьому: нічого.

Якщо ви придивляєтеся до сектору дохідної нерухомості, поява такого фонду розширює вибір. Головне питання до будь-якого молодого REIT просте: чи витримає заявлена дохідність другий і третій роки, коли первинне розміщення вже позаду?