13,63% у гривні чи 11,72% у доларах? Inzhur REIT назвав дохідність — розбираємо, що насправді міряє цифра

Фонд нерухомості Inzhur REIT відзвітував за травневу виплату: інвестори отримали ₴35,75 млн дивідендів після податків, ще ₴5,82 млн фонд утримав і перерахував до бюджету України. Разом нараховано ₴41,57 млн. У тому ж звіті фонд назвав свіже число, заради якого читач і зважує такий інструмент: фактична дохідність 13,63% за останні 12 місяців.

Саме навколо цих 13,63% варто бути уважним. Цифра приваблива, але сама собою, без валюти, складу й бази, вона ні з чим коректно не порівнюється. А порівнювати її читач буде: з депозитом, з ОВДП, з тим, що в нього вже лежить у портфелі.

З чого складається 13,63%

Фонд розкладає річну дохідність на дві частини:

• 9,66% — дивідендна складова (грошові виплати інвесторам);
• 3,97% — капіталізація (переоцінка вартості самого сертифіката).

Тобто більшість результату дає реальний грошовий потік, який щомісяця доходить до власника, а менша частина припадає на приріст ціни пая на папері. Це підсумкове число фонд рахує постфактум за фактичними даними, наступні 12 місяців воно не повторює автоматично. Усі ці цифри походять із власного звіту Inzhur REIT, незалежного підтвердження в самому пості немає.

Та сама дохідність у нашому профілі стоїть як 11,72%

Тут ховається перша пастка порівняння. У профілі фонду на Kapitalistka.com фактична дохідність Inzhur REIT станом на травень стоїть як 11,72%. Поруч із 13,63% це виглядає так, ніби фонд за місяць «погіршав» або ми помилилися. Ні те, ні інше.

Різниця у двох речах. По-перше, валюта: 11,72% у нашому профілі доларові, а 13,63% зі звіту гривневі. По-друге, склад: 13,63% включають і дивіденди, і переоцінку сертифіката, тобто це ширший показник. Курс, за яким гривневий потік перераховується в долар, фонд у звіті не наводить, тому ми навмисно не «зводимо» одне число в інше арифметично. Достатньо запам'ятати: 13,63% і 11,72% — це один результат, виміряний двома різними лінійками.

Поруч стоять депозит і ОВДП — і теж по інших правилах

Гривневий інвестор із чеком на кілька тисяч доларів дивиться не лише на фонд. Орієнтири на той самий початок червня виглядали так:

• гривневий депозит на 12 місяців — близько 14% за індексом ставок UIRD (усереднення по 20 банках, не гарантія конкретного банку);
• ОВДП на первинному аукціоні Мінфіну — близько 15,2% на рік і близько 15,8% на два роки;
• облікова ставка НБУ, від якої відштовхуються гривневі ставки, — 15%.

Спокусливо відняти: депозит «дає на пів відсотка більше», ОВДП «на півтора». Але так рахувати не можна, бо три інструменти міряються по-різному, ще й мають різний податковий режим.

Депозитна ставка фіксує обіцянку наперед, тоді як дохідність REIT 13,63% уже зібрана заднім числом. Податки теж різні. З процентів за депозитом банк утримує 18% ПДФО та військовий збір 5% (збір зріс до 5% наприкінці 2024 року, раніше був 1,5%). Дивіденд REIT від пайового фонду оподатковується за іншою схемою: 9% ПДФО плюс той самий військовий збір 5%. Саме цей утриманий податок і дав різницю між «нараховано» і «виплачено» у звіті (₴41,57 млн проти ₴35,75 млн). А купон і дохід від ОВДП за Податковим кодексом узагалі звільнені від ПДФО і військового збору. Тобто навіть однакові на вигляд відсотки доходять до кишені інвестора в дуже різному розмірі.

Одне чесне застереження: фонд не розкриває, на яку базу (вартість сертифіката чи чисті активи) нараховані ці 13,63%, тож точно перевірити саме знаменник за самим звітом не вийде.

Дані з каталогу

За даними каталогу Kapitalistka.com, Inzhur REIT — це закритий пайовий фонд нерухомості, який виплачує дивіденди щомісяця, 10 числа за попередній місяць. Тобто травнева виплата відображає звичайний режим роботи фонду, і характер звіту це підтверджує. Профіль фонду доступний на сторінці Inzhur REIT, а керуючу компанію описує профіль оператора Inzhur.

Каталог дає й кілька опор, які корисно тримати поряд із заявленими 13,63%. Базова комісія управителя складає до 2% вартості чистих активів на рік, і вона зменшує те, що в підсумку доходить до власника. Вхідний поріг становить від 10 ₴ за один сертифікат, тож інструмент справді роздрібний. А прогнозований мінімум дохідності, закладений у регламенті фонду, дорівнює 9,5% у доларах; на цьому тлі заявлена дивідендна складова 9,66% лежить лише трохи вище за поріг, від якого управитель отримує преміальну надбавку.

Що з цим робити читачу

Заявлені 13,63% самі собою не дають приводу ні радіти, ні насторожуватися. Це число, яке корисно навчитися читати, бо в такому ж форматі його подаватимуть і інші фонди.

Перш ніж покласти будь-яку «дохідність фонду» поруч із депозитом чи ОВДП, інвестору варто поставити чотири питання: у якій це валюті; що в неї входить (тільки виплати чи ще й переоцінка); від якої бази порахований відсоток; і який податок реально утримається з цього доходу. Поки на ці питання немає відповідей, порівняння «хто більше» лишається порівнянням різних речей. Inzhur REIT дає на перші два з них чітку відповідь у звіті, на базу 13,63% поки що ні.