Український ринок інвестицій у нерухомість включає REIT-фонди першої хвилі, забудовників з відкритими інвестпропозиціями, фонди оренди житла, готельні пайові схеми. Кожна стаття у цьому розділі розбирає одну конкретну подію: запуск нового фонду, виплату дивідендів, оголошену дохідність, регуляторне рішення НКЦПФР, зміну в моделі продажу.
Ми порівнюємо обіцянки операторів з тим, що зафіксовано у документах фонду (проспекті, регламенті, звітах НАВ), і вказуємо, де цифри сходяться, а де ні. Якщо фонд або забудовник присутній у каталозі Eliger.com.ua, стаття посилається на його профіль із детальною структурою бізнесу, юридичною особою, історією виплат.
Розділ допомагає Вам, як приватному інвесторові, відрізнити пропозиції з реальною економікою від маркетингу з обкладинки лендингу. Матеріали — не інвестиційна рекомендація.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.
Inzhur REIT виплатив ₴35,75 млн дивідендів за травень і заявив дохідність 13,63% за 12 місяців. Розбираємо, чому цю цифру не можна в лоб класти поруч із депозитом ~14% чи ОВДП ~15%: різні валюта, склад і податки.
Будівництво подорожчало на 19,9% р/р і +16% за чотири місяці. Цей ціновий тиск осідає в кошторисі недобудованих фондів нерухомості; у зданих об'єктів каталогу він уже позаду. Це різні профілі ризику за однаковою двозначною цифрою.
98,7% «частки ринку» від Inzhur за травень — насправді частка нових місячних реєстрацій (5 621 із 5 694), а не частка ринку інвесторів чи активів. Що це означає для читача.
S1 Plaza Позняки оголосив першу виплату дивідендів — 0,52 грн на сертифікат за травень. Але торговий центр ще будується, оренди в цей місяць бути не могло. Звідки тоді прибуток?
Звіт Ribas показує сплеск внутрішнього туризму: ADR +19%, Одещина +27%, горизонт бронювання 62 дні. Але заявлена дохідність курортних об'єктів групи стоїть на 7,7–12% у валюті, що й до сплеску попиту.
Inzhur відрапортував про 30 000 користувачів застосунку. Та справжня подія інша: український REIT тихо став масовим роздрібним продуктом із входом від 10 грн, 76 151 рахунком і 6,49 млрд ₴ під управлінням.
Фонд S1 REIT відзвітував про 20,19% річної дохідності сертифіката S1 Obolon за травень. У будинку при цьому 0 з 31 квартири в оренді: уся цифра — це капіталізація ціни недобудови, а не орендний дохід.
За даними НБУ за березень 2026 нова квартира в кредит дешевша за стару: ставка на первинці 8,37% проти 10,48% на вторинці. Чому «дешева іпотека» стосується лише вузького сегмента.
КУА «РЕІТ С1» закрила первинне розміщення ЗКПІФН «С1 ВДНГ»: 50 000 сертифікатів викуплено за 13 місяців. Аналізуємо швидкість абсорбції ринку і чому «вторинний ринок у закритому чаті» не є біржовою ліквідністю.
Ribas Invest у власному звіті «Прогнози літнього відпочинку в Україні» (травень 2026) назвав реалістичну окупність 9–12 років і дохідність 4–12% у валюті за форматом об'єкта. Маркетингова обіцянка «6 років» у звіті позначена як неточна.
КУА «Інвестиційний капітал Україна» оприлюднила перший повний аудит ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта»: «Імона-Аудит» видав чисту думку з параграфом «Суттєва невизначеність щодо безперервності діяльності». 98,81% активів — у грошах.
Фонд S1 Plaza Позняки повідомив про 10 млн грн і 400+ угод за кілька днів після старту, середній чек 25 тис грн. Розбираємо, чому це метрика продажів: торговий центр буде збудовано близько Q4 2028, а 10,4% дохідності — у доларовому еквіваленті з виплатами у гривні.
«Твоє Коло» — 14 виходів за 6 місяців, 17% USD, оренда до $390/га. Розбираємо знаменник вибірки та зіставляємо з аудиторськими даними 2024 р. із qualified opinion.
Перший аудит ЗНПІФ «Інжур REIT» від Deloitte: чиста думка щодо фонду, qualified opinion щодо ТОВ «Інжур» вдруге поспіль. Активи фонду 3,96 млрд ₴, чистий прибуток 241,7 млн ₴, дивіденди за грудень-березень 135,9 млн ₴. Що це означає тримачу сертифікатів.
КУА «ПРОФІТ» (бренд «Твоє Коло») оголосила партнерство з Ощадбанком у Premium Banking-сегменті. Звіряємо з даними каталогу: ліцензія НКЦПФР, qualified opinion за 2024 рік, два пайові фонди — і список того, чого банк і оператор публічно не розкривають.
450 GROUP вийшов із коворкінгів у заміську рекреацію: 90 будинків на 15 га, готельне управління Upgrade, прогноз 14% дохідності й 20% капіталізації. Перевіряємо, що з цього підтверджено, а що оператор поки не розкриває.
Оператор уперше публікує кейс продажу всередині фонду, а не кейс зовнішнього інвестора. Розбираємо, чому окремі +38,3% USD не масштабуються лінійно на сертифікат, і як вони співвідносяться з оголошеним результатом фонду +16% грн за 2025 рік.
«Твоє Коло» опублікувало кейс №36: купівля 2,54 га у квітні 2024, продаж у жовтні 2025, +77% у гривні і +20,9% річних у доларах. Розбираємо, чим цей resale-сценарій відрізняється від пайового фонду «Щорічний дохід» з 6% у гривні і де інвестору перевіряти заявлене.