«Втеча» від 450 GROUP: розбір першої публічної презентації landscape-готелю на 15 га
450 GROUP вийшов із коворкінгів у заміську рекреацію: 90 будинків на 15 га, готельне управління Upgrade, прогноз 14% дохідності й 20% капіталізації. Перевіряємо, що з цього підтверджено, а що оператор поки не розкриває.
25 квітня 2026 року компанія 450 GROUP опублікувала відеоінтерв'ю зі своїм засновником на каналі УкрІнвестКлуб: детальний розбір нового проєкту «Втеча» — landscape-готелю за 45 км від Києва. Відео — перша розгорнута публічна презентація проєкту з конкретними фінансовими параметрами.
Наш кут: 450 GROUP відомий насамперед коворкінгами і колівінгами у Києві — це їхній перший публічний вихід в рекреаційну нерухомість поза містом. Нижче — лише факти і цифри, без маркетингу.
Що за проєкт
«Втеча» — landscape-готель на 15 га власної землі в годині їзди від Києва. На території: два озера (одне завдовжки близько 1 км), лісок, джерело, природний ландшафт. Концепція — «slow motion»: відпочинок без дискотеки і басейну, з акцентом на тишу, природу і вино власного виробництва (виноградник на південному схилі, виноробня в плані).
Проєкт розбитий на чотири черги по тематичній назві: степ, ліс, джерело, озеро. Усього — ~90 будинків, перша черга — 22.
Фінансові параметри
Ми прогнозуємо дохідність 14% і капіталізацію в районі 20%.
Ці цифри прозвучали в інтерв'ю без деталізації: чи це річна орендна дохідність від здавання номерів, чи прибуток після операційних витрат, за якою базою рахується капіталізація — не уточнено. Оператор будь-які деталі фінансової моделі надає лише за запитом.
Що відомо точно:
- Управляти готелем буде компанія Upgrade, яка вже 1,5 роки керує готелем «Люман» 450 GROUP у Києві. Рейтинг «Люмана» на агрегаторах на момент інтерв'ю — 9,7.
- Upgrade гарантує певний рівень надходжень (за словами оператора — виконання 100%, крім лютого, коли були масові блекаути і обидві сторони погодились на дисконт).
- Інвестор отримує в власність і будинок, і земельну ділянку (5–6 соток для малих будинків, 10–12 для дерев'яних). Юридична форма — житлова забудова.
Стан будівництва першої черги
З 22 будинків першої черги на момент відео — приблизно половина зведена, під решту підготовлені фундаменти (пальовий фундамент із суцільною залізобетонною плитою). Інфраструктура першої черги: прогулянкові зони вздовж струмка, дерев'яна набережна, дві бані, зарибнені озера для риболовлі, прокат велосипедів, сап. Ресторан — в наступних чергах.
Автономність: два генератори на весь комплекс, дві водяні свердловини (дублюючі), окрема лінія електроенергії та каналізація на кожен будинок.
Технології будівництва
Два типи будинків:
Керамічний блок — 23 м² внутрішньої площі (30 м² із терасою). Фундамент пальовий + суцільна ЖБ плита (захист від гризунів). Стіни — порізований керамічний блок + 100 мм мінеральної вати. Зовнішнє облицювання — японська обпалена деревина «Shou Sugi Ban» (200–300-річна технологія, без фарби та обробок) і термодеревина. Інтер'єр — вентиляційна установка замість кондиціонера (за зразком сучасних готелів), камін, проектор, повноцінна кухня і санвузол.
CLT-панелі — дерев'яні будинки більшої площі (10–12 соток землі). Деталі по плануванню не розкривались.
Оператор свідомо відмовився від каркасників на користь технологій з ресурсом 20–50 років — аргументуючи це інтересами інвесторів, а не економією.
Трек рекорд 450 GROUP у нерухомості
Компанія працює з 2019 року. Завершені та діючі об'єкти в каталозі Eliger.com.ua: Mi6 (Деміївська, Q1 2026), Coliving ONE (Нивки, 2021), Coliving Vidradny (2021), Coliving Akadem (Академмістечко, 2022), Coliving EST (Нивки, 2024) — разом 5 об'єктів. В будівництві: O47 (Дорогожичі, Q3 2026), K11 (Q2 2026), V2 (Q4 2026).
450 GROUP — не КУА і не фонд НКЦПФР. Угоди оформлюються як пряма купівля-продаж нерухомості. Юридична особа (ТОВ/ФОП) і ЄДРПОУ публічно не розкриті.
Що не сказали
Відео не містить:
- Ціни за об'єкт або ціни за кв. м / сотку (лише «адекватний бюджет» у контексті ринкових аналогів).
- Розрахунку фінансової моделі: структуру 14% (до чи після витрат управляючої компанії, яка бере комісію).
- Термінів введення першої черги в експлуатацію.
- Умов договору з Upgrade і формату гарантій.
- Конкретної локації (область, населений пункт) — лише «за годину від Києва».
Всю цю інформацію оператор надає після заявки.
Джерело
Первинне відео: канал УкрІнвестКлуб на YouTube, 25 квітня 2026 — https://youtu.be/4LJK7vAoHUg
Telegram-анонс: канал «Invest 450 Group», 25 квітня 2026 — https://t.me/invest450group/405
Схожі публікації
Новий REIT на 100 млн грн поряд з Інжуром на 6,49 млрд. S1 ВДНГ заявив 22,75% за перший рік
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.
13,63% у гривні чи 11,72% у доларах? Inzhur REIT назвав дохідність — розбираємо, що насправді міряє цифра
Inzhur REIT виплатив ₴35,75 млн дивідендів за травень і заявив дохідність 13,63% за 12 місяців. Розбираємо, чому цю цифру не можна в лоб класти поруч із депозитом ~14% чи ОВДП ~15%: різні валюта, склад і податки.
+19,9% за рік. Держстат зафіксував найшвидше з 2015-го подорожчання будівництва, що тисне на кошторис недобудованих REIT. Розбір
Будівництво подорожчало на 19,9% р/р і +16% за чотири місяці. Цей ціновий тиск осідає в кошторисі недобудованих фондів нерухомості; у зданих об'єктів каталогу він уже позаду. Це різні профілі ризику за однаковою двозначною цифрою.