+19,9% за рік. Держстат зафіксував найшвидше з 2015-го подорожчання будівництва, що тисне на кошторис недобудованих REIT. Розбір

Будувати в Україні стало помітно дорожче. За квітень 2026 ціни в будівництві зросли на 19,9% порівняно з квітнем 2025 року, а з початку року набігло вже близько 16% за чотири місяці. Для інвестора, що дивиться на фонди нерухомості, за цією макроцифрою стоять реальні гроші. Передусім там, де будинок ще будується й кошторис добудови досі відкритий.

Спершу про самі числа, бо два з них легко сплутати. Перше: річний показник, тобто квітень 2026 до квітня 2025, становить 19,9%. Друге: кумулятив за перші чотири місяці року дорівнює близько 16%. Це окрема метрика, накопичене подорожчання з січня по квітень, а саме його автор статистики називає найшвидшим зростанням для чотиримісячного періоду з 2015 року й другим результатом за новітню історію. Помісячна динаміка теж нерівна: пік припав на березень із 9,4% за один місяць, у квітні приріст сповільнився до 3,1%.

Прямих причин кілька. Дорожчають матеріали, не вистачає робітників, зростає вартість будівельно-монтажних робіт. Окрему роль грає метал: за оцінкою аналітика, близько 42% ринку будівельного прокату припадає на імпорт, а по окремих позиціях арматури й балки обсяги ввезення за чотири місяці помітно зросли. Ці цифри по імпорту автор подає без чіткого періоду й бази, тож тут це радше його теза про механіку, ніж окремо підтверджена офіційна статистика. Фоном іде девальвація гривні: офіційний курс НБУ пройшов шлях від 27,3 грн/$ наприкінці 2021 року до 44,3 грн/$ станом на 1 червня 2026-го, тобто близько +62% за чотири з половиною роки. Поки гривня сповзає, а майже половина прокату завозиться з-за кордону, кожен крок курсу осідає в собівартості будівництва.

Чому це б'є по недобудованих сильніше

Тепер головне для читача, що тримає в голові українські REIT-фонди. Зростання цін у будівництві по-різному торкається об'єкта, який уже зданий і працює, та об'єкта, який ще на майданчику.

У зданого будинку основна частина витрат на будівництво вже позаду. Гроші витрачені, метри здані в оренду, дохід тепер залежить від орендних платежів. Питання «скільки коштуватиме завершити будову» для нього вже закрите. Подорожчання матеріалів і робіт такому об'єкту в кошторис не докидає.

У недобудованого все навпаки. Частина витрат ще попереду й сидить у кошторисі, який тепер дорожчає рекордним темпом. Чим довше до здачі, тим довше об'єкт під ціновим тиском. Заявлена дохідність такого фонду рахувалася від попереднього кошторису, а нова статистика сигналить, що подушка між обіцяним результатом і реальною собівартістю може стискатися саме там, де будівництво ще триває. Наскільки сильно, на цих числах не порахувати: конкретного кошторису проєктів у статистиці немає. Тому йдеться про якісний ризик строків і витрат, без точної цифри.

Дані з каталогу

У каталозі Kapitalistka.com є приклади обох профілів, і вони допомагають побачити різницю на конкретних об'єктах.

S1 ВДНГ ілюструє стан «після будівництва». Це операційний фонд: будинок зі шістнадцяти квартир у Голосіївському районі Києва зданий і заповнений орендарями на 100%. За даними каталогу Kapitalistka.com, фонд платить регулярний дивіденд близько 5,96 грн на сертифікат за місяць (за березень 2026 року). Цей дохід приносить оренда: гроші реально надходять інвестору. Зростання цін на будівництво по такому об'єкту вже не вдаряє по кошторису.

S1 Obolon ілюструє стан «під час будівництва». За даними каталогу Kapitalistka.com, будинок ще зводиться, введення в експлуатацію очікується в третьому кварталі 2026 року, і жодна з тридцяти однієї квартири поки не здана в оренду. Заявлена річна дохідність 19,1% тут означає переоцінку вартості активів за даними оператора. Дивіденди на руки поки не платяться: оренда не запущена, доки будинок не зданий.

S1 Позняки показує об'єкт на ранній стадії. За даними каталогу Kapitalistka.com, це проєкт прямого продажу апартаментів із введенням в експлуатацію в листопаді 2028 року. До дедлайну ще понад два роки, протягом яких кошторис лишається відкритим до цінового тиску. Стартова ціна студії за даними оператора становить близько 66 800 доларів.

Inzhur REIT — найбільший за активами фонд у каталозі. За даними каталогу Kapitalistka.com, у його портфелі чотири об'єкти під будівництвом, серед них ритейл-парк, два ресторани мережі швидкого харчування й нова крамниця, а також житловий комплекс. Фактична дохідність за даними оператора станом на травень 2026 року становить 11,72% річних у доларовому еквіваленті. Як і в S1 Obolon, частина цінового ризику тут сидить у незавершених об'єктах.

Яке питання це міняє

Двозначна цифра на вітрині фонду означає різні речі залежно від стадії. У зданого об'єкта це потік від оренди, який уже йде. У недобудованого це очікуваний результат, що залежить від того, чи вкладеться добудова в кошторис, поки той дорожчає на 16–20% на рік. Це різні профілі ризику, навіть коли обидва показують двозначний відсоток.

Тому корисне питання до недобудованого фонду стосується не лише того, скільки обіцяють, а й того, від якого кошторису рахували й на якій стадії об'єкт зараз. І чи природа доходу — це оренда, яка вже надходить, чи переоцінка вартості, якої ще треба дочекатися. Свіжа статистика по будівельних цінах робить цю різницю відчутнішою, ніж рік тому.

Що варто відстежувати далі. Перше: наступний реліз Держстату по цінах у будівництві, тобто чи втримається темп близько 16–20% на рік, чи березневий стрибок 9,4% за місяць був разовим. Друге: курс гривні до долара, бо від нього прямо залежить вартість імпортного прокату. Третє: повідомлення операторів недобудованих фондів про строки введення в експлуатацію, адже будь-який зсув дедлайну означає довший період під ціновим тиском.