Прогнозована дохідність фонду — 10,4% річних у доларовому еквіваленті (середньозважена ставка за 20-річний строк з Інвестиційної декларації п. 5.2). Це орієнтир оператора, заснований на прогнозах щодо оренди, зростання вартості активів та купонного доходу держоблігацій — не гарантований результат. Для порівняння: гривневий депозит у банку зараз дає близько 13,7–14,6% річних, гривневі ОВДП на первинних аукціонах — близько 15,1–15,9% (станом на 8 червня 2026 року, за даними індексу UIRD і результатів аукціонів Мінфіну). Зверніть увагу: ці альтернативи — у гривні, тоді як прогноз S1 Plaza Позняки прив'язаний до долара США.
Підписка відкрита 13.05.2026. Ціна продажу 101 ₴ = номінал 100 ₴ + надбавка 1 ₴ (≈1% за п. 4.9 Проспекту).
Районний торговий центр S1 Plaza Позняки загальною площею близько 5 000 м² у складі великого житлового проєкту Standard One Позняки у Дарницькому районі Києва. Поряд — станція метро «Позняки», озеро Срібний Кіл та зелена зона відпочинку. Локація формує природний пішохідний трафік за рахунок щільної житлової забудови масиву Позняки та суміжного житлового комплексу Standard One на 750+ апартаментів. Обʼєкт у фазі будівництва. Понад 60% комерційних площ ТЦ заброньовано провідними міжнародними та національними мережами (за даними оператора). Окремої дати введення ТЦ в експлуатацію оператор не оголошував; забудовник орієнтує суміжний житловий проєкт Standard One Позняки на завершення наприкінці 2028 року. Юридичним власником обʼєкта є SPV — ТОВ «С1 ХОСПІТЕЛІТІ» (ЄДРПОУ 44367562); Фонд інвестує саме в корпоративні права цього SPV.
Локація — Дарницький район Києва, житловий масив Позняки. Орієнтири: 2 хвилини пішки до станції метро «Позняки» (червона лінія), безпосередньо біля озера Срібний Кіл та прилеглої зеленої зони. Об'єкт інтегрований у житловий комплекс Standard One Позняки на 750+ апартаментів, що формує природний пішохідний трафік району.
Регламент п. 6.4: «REIT S1 нараховує та виплачує дивіденди за період, визначений рішенням Загальних зборів учасників REIT S1, але не рідше ніж один раз в звітний квартал, в розмірі не менше 90% чистого прибутку Фонду за період нарахування дивідендів, з врахуванням доходів/витрат від переоцінки активів». Виплата — протягом 10 робочих днів із дати завершення звітного періоду шляхом переказу всієї суми на банківські рахунки учасників (п. 6.7). Маркетингова комунікація оператора декларує щомісячну періодичність, тоді як Регламент гарантує лише квартальні виплати.
Це закритий фонд (lock-up, тобто з обмеженням на дострокове повернення): за Регламентом п. 7.1 КУА не зобов'язана повертати ваші гроші до закриття фонду у березні 2046 року. Якщо ви захочете вийти раніше, можна подати заявку на дострокове погашення — але тільки якщо КУА сама вирішить його провести. У такому разі: знижка до 1% від розрахункової вартості сертифіката (Регламент п. 7.3) і розрахунок до 15 робочих днів (п. 7.5). Гарантії, що КУА погодиться, немає. Також КУА не проводить викуп у той період, поки фонд досягає нормативів діяльності (п. 7.4). Продати сертифікати самостійно через вторинний ринок формально можна через депозитарну установу, де ви тримаєте цінні папери, — але організованого ринку для сертифікатів цього фонду немає, тож покупця знайти складно. При ліквідації фонду у березні 2046 року кошти виплачуються за розрахунковою вартістю сертифіката на момент закриття.
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Винагорода КУА | 2% | фонд | Щорічна плата управителю — до 2% від вартості чистих активів (ВЧА) фонду на рік (Регламент п. 5.2). Нараховується щомісячно у розмірі 1/12 річної ставки та виплачується грошима КУА (п. 5.3). Захист у слабкі місяці: якщо прибуток фонду за місяць виявляється нижче 1/12 від річної середньозваженої облікової ставки НБУ, плата КУА за той місяць пропорційно зменшується (п. 5.4). |
| За результат (success fee) | 15% | фонд | Премія за результат (performance fee) — не більше 15% від тієї частини річного прибутку фонду, яка перевищує рівень середньозваженої облікової ставки НБУ за рік (Регламент п. 5.7). Порогом слугує облікова ставка НБУ: якщо фонд заробив менше за неї — премія не нараховується взагалі. |
| Стеля інших витрат | 15% | фонд | Обмеження на інші витрати з активів фонду (крім винагороди КУА, премії за результат, адміністративних послуг, держмита, податків і зборів) — не більше 15% середньорічної вартості чистих активів (ВЧА) на рік. Усе, що понад цей ліміт, та витрати, не передбачені законодавством, КУА покриває за власний рахунок (Регламент п. 5.8). |
| Вхід | 1% | інвестор | Вхідна комісія при купівлі — до 1% від розрахункової вартості сертифіката (Проспект п. 4.9). На старті продажу це 1 ₴ на кожен сертифікат (ціна 101 ₴ при номіналі 100 ₴). Ця надбавка включається до активів фонду. |
| Вихід | 1% | інвестор | Якщо КУА вирішить погасити ваші сертифікати достроково, вона утримає знижку до 1% від розрахункової вартості (Регламент п. 7.3). Розрахунок — до 15 робочих днів від списання сертифікатів (п. 7.5). Важливо: дострокове погашення — право КУА, а не ваше (п. 7.1); ви не можете вимагати його примусово. |
Усі витрати фонду регулюються Регламентом (Розділ 5). Щорічна винагорода КУА — до 2% від вартості чистих активів (ВЧА) фонду на рік, нараховується щомісячно у розмірі 1/12 річної ставки (Регламент п. 5.2–5.3). Вбудований захист: якщо прибуток фонду в певному місяці виявляється нижче 1/12 від річної середньозваженої облікової ставки НБУ, винагорода КУА за той місяць пропорційно зменшується (п. 5.4). Премія КУА за результат — до 15% від прибутку, що перевищує рівень облікової ставки НБУ за рік (п. 5.7). Стеля на всі інші витрати з активів фонду (крім винагороди, премії, адміністративних послуг, держмита та податків) — не більше 15% середньорічної ВЧА; усе понад цей ліміт оплачує КУА за власний рахунок (п. 5.8). При купівлі: надбавка до 1% від розрахункової вартості сертифіката (Проспект п. 4.9) — це вхідна комісія, яку ви сплачуєте понад номінал. При достроковому погашенні за рішенням КУА: знижка до 1% від розрахункової вартості (Регламент п. 7.3) — тобто ви отримуєте трохи менше. Облік цінних паперів веде ТОВ «УНІВЕР КАПІТАЛ» (ЄДРПОУ 33592899). Оцінювач майна — ПП «ТА-ЕКСПЕРТ-СЕРВІС» (ЄДРПОУ 36819974). Аудитор — ТОВ «КРОУ ЕРФОЛЬГ УКРАЇНА» (ЄДРПОУ 36694398).
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Тип фонду | «Недиверсифікований пайовий інвестиційний фонд» (без уточнення «закритий») | ЗАКРИТИЙ недиверсифікований пайовий інвестиційний фонд (ЗНПІФ) — Свідоцтво ЄДРІСІ №01900 від 13.03.2026 + Регламент п. 2.4 Свідоцтво №01900 про внесення Фонду до ЄДРІСІ (13.03.2026) | Маркетинговий опис не уточнює слово «закритий», а це юридично важливо: закритий фонд (ЗНПІФ) не зобов'язаний викупляти сертифікати до закриття у 2046 році (Регламент п. 7.1). Відкриті ПІФ такого обмеження не мають. |
| Періодичність виплати дивідендів | «Валютні виплати щомісяця», «дивіденди з першого дня» | Не рідше ніж один раз на звітний квартал, не менше 90% чистого прибутку Фонду (Регламент п. 6.4); виплата протягом 10 робочих днів після завершення звітного періоду (п. 6.7) Регламент ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» | Маркетингова обіцянка жорсткіша за юридичний мінімум: квартальні виплати — обов'язок КУА, щомісячні — на розсуд КУА. До запуску ТЦ в експлуатацію виплати можуть формуватися лише з купонного доходу боргових цінних паперів у складі активів. |
| Ціна одного сертифіката | 101 ₴ (як «вартість одного сертифіката» у блоці «Загальна інформація про фонд») | Номінальна вартість 100 ₴ + надбавка до 1% від Розрахункової вартості сертифіката (Проспект п. 4.3 + п. 4.9; Свідоцтво про випуск №005382 від 16.04.2026) Проспект емісії інвестиційних сертифікатів ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» | 1 ₴ із сайтової ціни 101 ₴ — це вхідна комісія (надбавка КУА), яка включається до активів фонду. Юридичний номінал сертифіката — 100 ₴. |
| Дата реєстрації Фонду | 20 квітня 2026 (новинні публікації Forbes, Interfax, Fixygen) | 13 березня 2026 — внесення до ЄДРІСІ за Свідоцтвом №01900 (унікальний код ЄДРІСІ 23201900) Свідоцтво №01900 про внесення Фонду до ЄДРІСІ (13.03.2026) | 20.04.2026 — дата комерційного анонсу оператора (новина «S1 REIT розширює лінійку фондів»), не дата реєстрації. Офіційне внесення Фонду до ЄДРІСІ відбулось 13.03.2026; реєстрація випуску інвестиційних сертифікатів — 16.04.2026 (Свідоцтво №005382). |
| Дострокове повернення інвестиції | Позиціонування «без операційного менеджменту» і «дивіденди з першого дня» — без явної згадки обмежень виходу | REIT S1 не бере на себе зобов'язань щодо дострокового викупу до моменту припинення Фонду; викуп — на розсуд КУА, знижка до 1% від Розрахункової вартості, розрахунок до 15 робочих днів (Регламент п. 7.1–7.5) Регламент ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» | Маркетингова комунікація прямо не обіцяє «викуп за 1 робочий день», як у S1 Obolon, але загальна стилістика «доступної нерухомості з валютною дохідністю» може ввести в оману щодо ліквідності. Юридично це закритий фонд без обов'язкового дострокового погашення. |
| Дата | Регулятор | Документ | № | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 5 лют. 2026 | Загальні збори учасників REIT S1 | Протокол про затвердження Регламенту Фонду | Протокол №05/02/26-01 | Регламент та Інвестиційна декларація ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» затверджені учасниками КУА. |
| 13 бер. 2026 | НКЦПФР | Свідоцтво про внесення до ЄДРІСІ | №01900 (унікальний код ЄДРІСІ 23201900) | Фонд внесено до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування. |
| 25 бер. 2026 | Загальні збори учасників REIT S1 | Протокол про затвердження Проспекту емісії | Протокол №25/03/26-02 | Проспект емісії інвестиційних сертифікатів Фонду затверджений учасниками КУА. |
| 16 квіт. 2026 | НКЦПФР | Свідоцтво про реєстрацію випуску інвестиційних сертифікатів | №005382 | Зареєстровано випуск 6 000 000 іменних інвестиційних сертифікатів в електронній формі номінальною вартістю 100 ₴ кожен (загальний обсяг 600 000 000 ₴). |
| 29 квіт. 2026 | НКЦПФР | Розпорядження про відповідність вимогам щодо мінімального обсягу активів | Підписант: О. Симоненко, директор департаменту ліцензування | Фонд визнано таким, що відповідає вимогам щодо мінімального обсягу активів пайового фонду — необхідна умова продовження розміщення сертифікатів. |
| 13 трав. 2026 | REIT S1 | Старт продажу сертифікатів | — | Відкрита підписка для зовнішніх інвесторів на інвестиційні сертифікати Фонду. |
S1 Plaza Позняки — закритий пайовий інвестиційний фонд (ЗНПІФ, зареєстрований в ЄДРІСІ за Свідоцтвом №01900 від 13.03.2026), який фінансує будівництво районного торгового центру площею близько 5 000 м² у Дарницькому районі Києва. Ви купуєте іменний інвестиційний сертифікат (цінний папір, що підтверджує вашу частку у фонді) за ціною 101 ₴ (100 ₴ номінал + надбавка до 1% — Проспект п. 4.9). Мінімальна інвестиція — 1 000 ₴, мінімальний докуп — 100 ₴. Прогнозована середньозважена дохідність — 10,4% річних у доларовому еквіваленті (орієнтир з Інвестиційної декларації п. 5.2 за весь 20-річний строк, не гарантія). Фонд закривається 13 березня 2046 року — раніше цієї дати забрати гроші можна лише якщо КУА погодиться на дострокове погашення за своїм розсудом. Як фонд заробляє: REIT S1 купує корпоративні права ТОВ «С1 ХОСПІТЕЛІТІ» (ЄДРПОУ 44367562), компанії-власника майбутнього торгового центру, а також тримає у складі активів державні облігації (ОВДП та облігації зовнішньої держпозики, Інвестиційна декларація п. 1.2). Мінімальний докуп від 100 ₴ (Проспект п. 5.10); розстрочки немає, оплата тільки грошима. ТОВ «С1 ХОСПІТЕЛІТІ» є і єдиним учасником приватного розміщення сертифікатів (Проспект п. 5.15). До введення ТЦ в експлуатацію виплати формуються з купонного доходу держоблігацій. Після відкриття торгового центру основним джерелом стають орендні платежі від магазинів і мереж. При ліквідації фонду у 2046 році вам виплачують поточну розрахункову вартість ваших сертифікатів грошима (у гривні за курсом НБУ). Активи фонду заборонено використовувати для покриття збитків КУА чи передавати до інших фондів під управлінням REIT S1. Загальний обсяг емісії — 6 000 000 сертифікатів (600 000 000 ₴ номінальної вартості); розміщення повинно завершитись до 13 грудня 2045 року. Локація торгового центру — 2 хвилини пішки до станції метро «Позняки», біля озера Срібний Кіл, у складі суміжного житлового комплексу Standard One Позняки на 750+ апартаментів. Понад 60% комерційних площ заброньовано провідними міжнародними та національними мережами (за даними оператора).
1. Фонд закритий: юридичного права вимагати дострокового викупу у вас немає. Регламент п. 7.1 прямо встановлює, що КУА не зобов'язана повертати гроші до закриття фонду у 2046 році. Дострокове повернення можливе лише якщо КУА сама погодиться за власним розсудом: зі знижкою до 1% від розрахункової вартості і розрахунком до 15 робочих днів (Регламент п. 7.2–7.3). Якщо вам терміново знадобляться кошти, компанія може відмовити, і тоді залишається чекати до березня 2046 року. 2. Торговий центр ще будується. До введення ТЦ в експлуатацію орендного потоку немає, тож орендний дохід — перспектива майбутнього. Суміжний житловий комплекс Standard One Позняки забудовник орієнтує на завершення наприкінці 2028 року. До цього моменту виплати формуються з купонного доходу державних облігацій у складі активів фонду (ОВДП / облігації зовнішньої держпозики), а не з оренди. 3. Маркетингові обіцянки «виплат з першого дня» не збігаються з регламентом. Оператор рекламує «валютні виплати щомісяця», але Регламент п. 6.4 гарантує лише квартальні. Щомісячна частота — на розсуд керівних органів КУА, без юридичного зобов'язання. 4. Прогноз 10,4% USD — середньозважена ставка за 20 років, без гарантії. Ця цифра з Інвестиційної декларації п. 5.2 будується на припущеннях: оптова знижка при купівлі нерухомості, зростання ринкової вартості ТЦ у прив'язці до долара, індексація орендних ставок за курсом USD і надійність державних облігацій. Проспект п. 5.3 окремо застерігає: «Результати діяльності REIT S1 у минулому не є гарантією доходів Фонду в майбутньому». 5. Договір зі зберігачем активів не укладено. Фонд зареєстровано 13.03.2026; на момент реєстрації окремого зберігача активів фонду немає (Проспект п. 6.4). ТОВ «УНІВЕР КАПІТАЛ» обслуговує рахунки в цінних паперах, але це інша функція, ніж зберігання всіх активів фонду. 6. Аудит самого фонду ще не проводився. Фонд розпочав діяльність у березні 2026 року, перший звітний рік не завершено. Доступний лише аудит КУА «РЕІТ С1» як окремої юридичної особи за 31.12.2025 (Crowe Erfolg Ukraine, немодифікована думка) — він стосується управляючої компанії, а не цього конкретного фонду. 7. Конкретну адресу ділянки в документах фонду не зазначено. Об'єкт прив'язаний до орієнтирів: метро «Позняки», озеро Срібний Кіл, територія ЖК Standard One Позняки. Вулиці і номеру в офіційних документах фонду немає — ви не можете самостійно перевірити ділянку за державними реєстрами. 8. Перелік конкретних якірних орендарів не розкрито. Оператор стверджує, що «понад 60% площ заброньовано провідними міжнародними та національними мережами» (за даними оператора), але не називає жодної мережі. Підтвердити чи спростувати це твердження незалежно неможливо. 9. Купуючи сертифікат, ви отримуєте частку у фонді, а він у свою чергу тримає корпоративні права ТОВ «С1 ХОСПІТЕЛІТІ», яке є власником будівлі. Структура: фонд → корпоративні права SPV → торговий центр. Між вами і фізичним активом два рівні: сам фонд і компанія-власник будівлі. Перед тим, як підписати договір: 1. Перевірте КУА «РЕІТ С1» та SPV «С1 ХОСПІТЕЛІТІ» за кодами ЄДРПОУ у відкритих реєстрах (YouControl, Opendatabot). 2. Попросіть менеджера назвати конкретних якірних орендарів і показати підписані попередні договори оренди. 3. Запитайте точну вуличну адресу і кадастровий номер ділянки торгового центру та звірте їх в ЄДЕССБ. 4. Знайдіть у Регламенті і Проспекті відповідь на питання: за яких умов КУА може відмовити вам у достроковому викупі. 5. Уточніть у менеджера, яка ставка комісії КУА зафіксована на поточний рік і чи є механізм її перегляду.
Якщо ви фізична особа-резидент України: дивіденди з фонду оподатковуються за пільговою ставкою 9% ПДФО + 5% військовий збір (замість стандартних 18% для звичайного доходу). Якщо ви продасте сертифікати дорожче, ніж купили, інвестиційний прибуток (різниця між ціною продажу і купівлі) оподатковується за ставкою 18% ПДФО + 5% військовий збір. REIT S1 виступає податковим агентом: для фізичних осіб-резидентів і нерезидентів податки утримуються автоматично. Юридичні особи сплачують самостійно за своїм режимом оподаткування. Увага: незважаючи на доларову прив'язку прогнозної дохідності, фактичні виплати надходять у гривні за курсом НБУ на дату виплати.
ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).
КУА «РЕІТ С1» веде три ЗКПІФН/ЗНПІФ: С1 ОБОЛОНЬ (код ЄДРІСІ 23501679, житло BTR), С1 ВДНГ (23501681, житло BTR) та С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ (23201900, перший комерційний фонд — районний ТЦ). Ліцензія НКЦПФР №696 видана 01.10.2020 на стару назву ТОВ «КУА «УНІВЕР ПАРТНЕРСТВО» (та сама юр. особа, ЄДРПОУ 43679221 незмінний). Фінансова звітність КУА за 2025 рік проаудитована Crowe Erfolg Ukraine LLC (Crowe Global member firm, немодифікована думка). Корпоративна структура (Проспект ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» п. 1.7): директор Пятенко Т.М., головний бухгалтер Кашкарова Л.В., голова Наглядової ради Пастух А.В., члени Наглядової ради — Павлушин В.Є. (32% статутного капіталу), Юркевич М.В., Курсєков А.І. Публічні представники: CEO Ігор Гіфес, комерційний директор Віктор Бойчук.
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
S1 Plaza Позняки оголосив першу виплату дивідендів — 0,52 грн на сертифікат за травень. Але торговий центр ще будується, оренди в цей місяць бути не могло. Звідки тоді прибуток?
Фонд S1 Plaza Позняки повідомив про 10 млн грн і 400+ угод за кілька днів після старту, середній чек 25 тис грн. Розбираємо, чому це метрика продажів: торговий центр буде збудовано близько Q4 2028, а 10,4% дохідності — у доларовому еквіваленті з виплатами у гривні.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.