Оголошена дохідність фонду — 10% річних у гривні. Це прогнозний орієнтир оператора без гарантії. Дохід складається з орендних надходжень (після введення будинку в експлуатацію) та зростання вартості нерухомості. Для порівняння: гривневий депозит у банку станом на 8 червня 2026 року давав близько 13,7–14,6% річних (за індексом UIRD — середнім орієнтиром ставок 20 провідних банків), гривневі ОВДП (облігації внутрішньої державної позики) на первинних аукціонах Мінфіну — близько 15,1–16,2% річних залежно від строку (дані аукціонів травня–червня 2026 року).
Об'єкт у фазі будівництва, оренда ще не запущена; квартир в оренді 0 з 31 підтверджено оператором. Старт здачі в оренду очікується після введення в експлуатацію (третій квартал 2026 за публічним каталогом нерухомості).
Житловий комплекс S1 Obolon — дохідний будинок типу Build-to-Rent на пр-кті Оболонському, 18, Київ. 31 квартира загальною площею ~1 200 м². Безпечна територія з обмеженим доступом, власні резервні генератори, ергономічні планування, сучасний інтер'єр, готельний рівень обслуговування мешканців. Поряд — станція метро «Мінська», Оболонська набережна, річка Дніпро, Оболонські озера.
Регламент п. 6.4: «REIT S1 нараховує та виплачує дивіденди щоквартально в розмірі не менше 90% чистого прибутку Фонду за цей період без урахування доходів/витрат від переоцінки активів». Виплата — протягом 10 робочих днів після завершення звітного кварталу (п. 6.7). На сайті зазначено очікуваний режим «щомісячно» — розбіжність з регламентом описана нижче в таблиці.
Регламент фонду (п. 7.1) не зобов'язує КУА «РЕІТ С1» достроково викуповувати сертифікати до закриття фонду у 2034 році; викуп відбувається на розсуд КУА (п. 7.2). На сторінці фонду повідомляється, що КУА може викупити вашу частку за ринковою ціною з 1% дисконтом від ціни продажу протягом 1 робочого дня або 3 годин. Це поточна практика, яку КУА може змінити. Вартість чистих активів і ціна викупу перераховуються щомісяця в останній робочий день (Регламент п. 9.1). Вторинний ринок сертифікатів — додатковий варіант виходу.
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Брокерська | 0.12%, мін. 300 UAH | фонд | 0,12% від суми операції, але не менше 300 ₴. Оплачується Товариством, не утримується з інвестора. |
| Спред викупу | 1% | інвестор | Ціна викупу на 1% менша за Ціну Продажу (спред bid/ask). На сторінці фонду: «Ми можемо викупити вашу частку за ринковою ціною, без комісії за 3 години у робочий час» — 1% спред є ефективною ціною виходу, а не окремою комісією. |
| Винагорода КУА | 2% | фонд | Максимум 2% вартості чистих активів (ВЧА) фонду на рік. Нараховується щомісяця в розмірі 1/12 річної ставки і виплачується на користь КУА «РЕІТ С1». Остаточний розмір перераховується за підсумками року на основі середньорічної ВЧА. Джерело: Регламент Фонду, п. 5.3. |
| За результат (success fee) | 15% | фонд | Премія КУА — не більше 15% від надпланового прибутку фонду за рік, якщо фактичний прибуток перевищив запланований в інвестиційній декларації на відповідний фінансовий рік. База розрахунку — лише надплановий приріст, а не весь прибуток. Джерело: Регламент Фонду, п. 5.6. |
| Інше | 15% | фонд | Стеля на інші витрати з активів фонду (крім винагороди КУА, премії, адміністративних послуг, держмита, податків і зборів): не більше 15% середньорічної вартості чистих активів (ВЧА) на рік. Усе, що понад цю межу, — оплачує КУА за свій рахунок. Джерело: Регламент Фонду, п. 5.6–6.2. |
Повна структура витрат регулюється Регламентом фонду (п. 5–6). ВЧА — вартість чистих активів, загальна сума активів фонду мінус зобов'язання; саме від неї рахуються основні комісії. Винагорода керуючої компанії (КУА «РЕІТ С1»): до 2% ВЧА фонду на рік, нараховується щомісяця (Регламент п. 5.3). Премія за успіх: до 15% від надпланового прибутку фонду за рік — тільки якщо фактичний прибуток перевищив запланований (Регламент п. 5.5). Стеля на інші витрати з активів фонду (крім винагороди, премії, адміністративних послуг, держмита, податків і зборів): не більше 15% середньорічної ВЧА на рік; все понад цю межу сплачує КУА за свій рахунок (Регламент п. 5.6). Брокерська комісія депозитарної установи «Універ Капітал» при операціях з сертифікатами: 0,12% від суми, але не менше 300 ₴; сплачується з коштів фонду. При достроковому викупі КУА: ціна викупу на 1% нижча за ціну продажу (дисконт при виході). Депозитарні послуги надає ТОВ «Універ Капітал» (ЄДРПОУ 33592899). Зберігач активів окремо не залучений (Проспект п. 6.4). Оцінювач — ТОВ «АР Джі Сателліт» (ЄДРПОУ 38193232).
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Частота виплати дивідендів | Щомісячно (FAQ сайту: «Дивіденди виплачуються щомісячно, починаючи з дати початку здачі в оренду готової нерухомості») | Щоквартально, не менше 90% чистого прибутку (Регламент Фонду, п. 6.4) Регламент S1 Obolon | На сайті зазначено «щомісячно» як очікуваний режим виплат; юридично зобов'язуюча частота за регламентом — квартальна. При запуску оренди виплати можуть фактично надходити щомісяця, якщо КУА прийме рішення про проміжні перерахування, але базова норма регламенту — квартальна. |
| Гарантія дострокового викупу | «Ми можемо викупити вашу частку за ринковою ціною, без комісії за 3 години у робочий час» (сторінка фонду) | Регламент п. 7.1: «REIT S1 не бере на себе зобов'язань щодо дострокового викупу інвестиційних сертифікатів Фонду до моменту його припинення». Викуп — на розсуд КУА (п. 7.2) Регламент S1 Obolon | Сайт формулює це як оферту; регламент — як дискреційну опцію КУА. Юридично ви не маєте права вимагати викупу; фактична практика КУА — викуповувати з 1% дисконтом від ціни продажу. |
| Дата | Регулятор | Документ | № | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 18 лист. 2024 | НКЦПФР | Свідоцтво про внесення до ЄДРІСІ | № 01679 (унікальний код ЄДРІСІ 23501679) | ЗКПІФН «С1 Оболонь» внесено до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування. Підписант: О.М. Симоненко, директор департаменту ліцензування. |
| 18 лист. 2024 | НКЦПФР | Розпорядження про відповідність мінімальному обсягу активів пайового фонду | № 11/04/354 від 18.11.2024 | Фонд визнано таким, що відповідає вимогам щодо мінімального обсягу активів пайового фонду — необхідна умова початку розміщення сертифікатів. |
S1 Obolon — це закритий кваліфікаційний пайовий інвестиційний фонд нерухомості (ЗКПІФН): регульований фонд під наглядом НКЦПФР, що купує квартири і здає їх в оренду. Ви купуєте сертифікат (цінний папір, що підтверджує вашу частку у фонді) і отримуєте дохід від оренди та зростання вартості нерухомості. Фонд працює за моделлю Build-to-Rent (будівництво для здачі в оренду): придбає 31 квартиру загальною площею ~1 200 м² у ЖК S1 Obolon на Оболонському проспекті, 18 у Києві. Після введення в експлуатацію квартири здаються в оренду, а дохід щоквартально розподіляється між власниками сертифікатів. Мінімальний вхід — 122 000 ₴ (один сертифікат). Горизонт фонду — 10 років (до листопада 2034): потім квартири продаються і кошти повертаються інвесторам. Вийти достроково можна, продавши сертифікати на вторинному ринку або через викуп самим фондом з 1% дисконтом від ціни продажу. Власники накопичених сертифікатів можуть обміняти їх на реальну квартиру Standard One.
1. Дивіденди поки не виплачуються. Будинок S1 Obolon ще будується; дивіденди почнуть надходити лише після запуску квартир в оренду. Зафіксоване зростання ціни сертифіката (+17,51% у гривні / +11,52% у доларі на 31.03.2026 з 30.04.2025) — це переоцінка ринкової вартості; виплат на ваш рахунок ця переоцінка не дає. До завершення будівництва і запуску оренди доходу у вигляді виплат немає. 2. Офіційне застереження фонду: «Наведені дані є історичними показниками та не гарантують аналогічних результатів у майбутньому. Це ринкова оцінка, а не зафіксований результат.» 3. Тривалий горизонт і обмежений достроковий вихід. Фонд розрахований на 10 років. Вийти достроково можна через вторинний ринок або через викуп самим фондом зі спредом 1% (ціна викупу на 1% нижча за ціну продажу). Юридичного права вимагати викупу у вас немає — регламент (п. 7.1) надає КУА право відмовити. 4. Частина даних не розкривається. Скільки сертифікатів зі 100 000 продано, скільки з 31 квартири фонд уже придбав, кількість інвесторів і поточна абсолютна вартість чистих активів (ВЧА, загальна сума активів фонду мінус зобов'язання) — ці цифри у відкритих публікаціях не наводяться. 5. Фонд кваліфікаційний: мінімальний вхід 122 000 ₴; за регламентом він розрахований на інвесторів, що розуміють ризики.
Якщо ви фізична особа-резидент України: дивіденди від фонду оподатковуються за пільговою ставкою для інститутів спільного інвестування (ІСІ) — 9% ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) + 5% військовий збір, замість стандартних 18%. При продажу сертифікатів з прибутком (ціна продажу мінус ціна купівлі): 18% ПДФО + 5% військовий збір від різниці. КУА «РЕІТ С1» є податковим агентом: для фізичних осіб-резидентів і нерезидентів фонд утримує і перераховує податки автоматично. Юридичні особи декларують і сплачують податки самостійно відповідно до свого режиму оподаткування.
ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).
КУА «РЕІТ С1» веде три ЗКПІФН/ЗНПІФ: С1 ОБОЛОНЬ (код ЄДРІСІ 23501679, житло BTR), С1 ВДНГ (23501681, житло BTR) та С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ (23201900, перший комерційний фонд — районний ТЦ). Ліцензія НКЦПФР №696 видана 01.10.2020 на стару назву ТОВ «КУА «УНІВЕР ПАРТНЕРСТВО» (та сама юр. особа, ЄДРПОУ 43679221 незмінний). Фінансова звітність КУА за 2025 рік проаудитована Crowe Erfolg Ukraine LLC (Crowe Global member firm, немодифікована думка). Корпоративна структура (Проспект ЗНПІФ «С1 ПЛАЗА ПОЗНЯКИ» п. 1.7): директор Пятенко Т.М., головний бухгалтер Кашкарова Л.В., голова Наглядової ради Пастух А.В., члени Наглядової ради — Павлушин В.Є. (32% статутного капіталу), Юркевич М.В., Курсєков А.І. Публічні представники: CEO Ігор Гіфес, комерційний директор Віктор Бойчук.
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
Фонд S1 REIT відзвітував про 20,19% річної дохідності сертифіката S1 Obolon за травень. У будинку при цьому 0 з 31 квартири в оренді: уся цифра — це капіталізація ціни недобудови, а не орендний дохід.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.