20,19% дохідності за рік. S1 REIT відзвітував по S1 Obolon, де в оренді 0 квартир із 31. Звідки гроші?

Фонд S1 REIT 3 червня оприлюднив травневі підсумки свого проєкту S1 Obolon. Головна цифра: дохідність сертифіката за останні дванадцять місяців склала 20,19% річних у гривні. Сертифікат тут — це пай у фонді, частка інвестора у спільному об'єкті.

У будинку S1 Obolon при цьому в оренді 0 квартир із 31. За даними каталогу Kapitalistka.com, об'єкт ще будується, заповнюваність нульова. Жодного орендаря, жодного орендного платежу. Уся заявлена дохідність відображає переоцінку вартості самого сертифіката недобудови, а орендного потоку за нею поки немає.

Цифри звіту за дванадцять місяців (з 1 червня 2025 по 31 травня 2026):

• дохідність сертифіката за формулою IRR: 20,19% у гривні і 12,76% у доларі;
• сертифікатів в обігу станом на 31 травня: 25 517;
• дохід інвесторів «від капіталізації»: 5 152 137,47 грн сукупно по фонду.

IRR тут — це річна ставка, до якої фонд зводить зміну вартості паю.

Звідки беруться 20,19% дохідності

Фонд нерухомості заробляє для пайовика двома способами. Перший спосіб дає орендний дохід: будинок здають, орендарі платять, прибуток ділять між власниками сертифікатів. Другий спосіб дає зростання вартості самого активу, що відображається в ціні паю.

У звіті S1 Obolon працює тільки другий механізм. «Дохід від капіталізації», як його називає сам фонд, означає зміну оцінки вартості об'єкта в ціні сертифіката. Живих грошей інвесторам при цьому не виплачують.

Сам оператор описує це відверто:

Зараз ви бачите динамічне ринкове зростання вартості об'єкта, що знаходиться на фінальній стадії будівництва. Для інвестора в нерухомість, що будується, це ідеальне вікно можливостей.

Зростання вартості об'єкта і є тим механізмом, що дає цифру дохідності. 20,19% тримаються доти, доки оператор переоцінює вартість недобудови вгору. Це слово фонду про власний об'єкт; ринкова угода такий результат поки не підтверджувала.

Дивідендний регламент проєкту передбачає виплати щокварталу, не менше 90% чистого прибутку. Поки прибутку від оренди немає, дивіденди не нараховуються.

20,19% за травень проти 19,10% за квітень

Травневе число не виникло з порожнечі. За даними каталогу Kapitalistka.com, річна дохідність сертифіката S1 Obolon становила 19,07% у березні і 19,10% у квітні. Травневі 20,19% дають приріст приблизно на 1,09 пункта до квітневого рівня.

Динаміка реальна і висхідна. Вимірює вона одне: швидкість, з якою переоцінюється вартість паю, поки будинок добудовують.

Розрив між гривневою (20,19%) і доларовою (12,76%) дохідністю фонд не пояснює. Він відображає переважно курсову переоцінку гривні до долара за рік. Це одна дохідність у двох валютах, а гривневе число завжди більше рівно на величину знецінення гривні.

Саму методологію розрахунку IRR оператор публічно не розкрив. Відтворити чи перевірити формулу немає на чому; це лишається відкритим питанням до фонду.

Скільки коштує вхід

Пост називає поріг входу в кількості паїв: від 122 сертифікатів. Гривневої суми в ньому немає.

За даними каталогу Kapitalistka.com, остання зафіксована ціна сертифіката S1 Obolon становила 1204,65 грн станом на 30 квітня 2026; травневий знімок до каталогу ще не внесено. За цією ціною 122 сертифікати коштують приблизно 147 тисяч гривень. Сума орієнтовна, бо прив'язана до квітневої оцінки, але масштаб вона дає: вхід коштує близько ста п'ятдесяти тисяч гривень реальними коштами.

За ці гроші інвестор отримує частку у фонді, дохідність якого сьогодні тримається повністю на переоцінці недобудови. Це ставка на дві майбутні події: що об'єкт добудують і що його справді введуть в оренду за тією вартістю, яку фонд закладає вже зараз.

Що в проєкту перевірено незалежно

Один елемент картини справді завірений сторонньою організацією. За даними каталогу Kapitalistka.com, фінансову звітність S1 Obolon за 2025 рік перевірила аудиторська фірма Crowe Erfolg Ukraine і дала немодифіковану думку. Компанію, що управляє фондом, КУА «РЕІТ С1», внесено до реєстру з ліцензією НКЦПФР №696. Деталі є у профілі оператора S1 REIT, а цифри проєкту зібрані у профілі фонду S1 Obolon.

Тут важливий нюанс. Аудит підтверджує річну фінансову звітність за 2025 рік. Місячну рекламну цифру дохідності з Telegram-каналу він не торкається, і 20,19% за травень аудитор не завіряв.

Сам фонд у пості формулює свою тезу так:

Для інвестора важливі не гучні обіцянки, а послідовність у цифрах.

Послідовність у цифрах справді є: 19,07% у березні, 19,10% у квітні, 20,19% у травні. Питання в тому, що ця послідовність вимірює. Усі ці числа походять від однієї зацікавленої сторони: каналу самого фонду, що рекламує власний продукт.

За чим стежити далі

Перша точка: момент введення будинку в оренду. Саме тоді 0 із 31 квартири почне змінюватися, і дохідність уперше отримає орендну складову поверх переоцінної.

Друга точка: перша квартальна виплата дивідендів за регламентом про 90% прибутку. Вона стане першим реальним грошовим потоком до пайовиків.

Третя точка: наступні місячні звіти. У них буде видно, чи продовжить заявлена дохідність зростати тим самим темпом і наскільки це залежить від переходу об'єкта від будівництва до оренди. До того часу за кожним відсотком травневої дохідності стоїть будинок, який ще добудовують.