13 місяців: S1 ВДНГ закрив первинне розміщення. Що це означає для ринку REIT

25 травня 2026 року КУА «РЕІТ С1» оголосила: запланована емісія сертифікатів фонду ЗКПІФН «С1 ВДНГ» повністю викуплена. Пройшло 13 місяців від реєстрації фонду в ЄДРІСІ — 18 листопада 2024 року — до дати оголошення про закриття первинного розміщення. Для українського роздрібного ринку REIT-сертифікатів це перший публічно задокументований кейс повного продажу запланованого обсягу цінних паперів ICI нерухомості від відносно молодого оператора.

Що сталося і що вказано в офіційних документах

Фонд «С1 ВДНГ» (ЄДРІСІ 23501681) відповідно до Свідоцтва НКЦПФР випустив 50 000 інвестиційних сертифікатів. За даними каталогу Kapitalistka.com, станом на квітень 2026 ціна одного сертифіката становила 1 148,26 грн, тобто повна ціна первинного розміщення: близько 57,4 млн грн. Мінімальна участь одного інвестора за регламентом фонду (п. 4.2): 100 сертифікатів, або приблизно 121 800 грн.

Фонд вже операційний: об'єктом є 16 квартир загальною площею 544 м² на вул. Васильківській, 100-А, Голосіївський район Київ (мікрорайон ВДНГ). Усі 16 квартир здані в оренду з нульовою вакантністю. Дохід розподіляється між власниками сертифікатів: за березень 2026 виплата становила 5,96 грн на один сертифікат.

«Всього за 13 місяців діяльності фонду запланована кількість активів була повністю викуплена інвесторами. Разом ми сформували цей фонд дуже швидко.»

13 місяців: багато це чи мало для українського ринку?

Відповідь залежить від критерію порівняння. Кілька контекстів:

Порівняння всередині портфеля S1 REIT. Другий REIT-фонд оператора, ЗКПІФН «С1 Оболонь» (ЄДРІСІ 23501679), також зареєстрований у НКЦПФР 18 листопада 2024 року, проте випустив 100 000 сертифікатів і станом на кінець квітня 2026 все ще перебуває на стадії будівництва об'єкта. Оголошення про повне закриття первинного розміщення по «Оболоні» на дату публікації відсутнє. Тобто менший фонд з меншою емісією (50 000 проти 100 000 сертифікатів) закрив розміщення швидше. Це очікувана закономірність.

Масштаб ринку. За даними каталогу Kapitalistka.com, S1 REIT управляє трьома пайовими фондами. Орієнтовна сумарна номінальна вартість двох REIT-фондів нерухомості («С1 ВДНГ» + «С1 Оболонь»): менше 200 млн грн. Для порівняння, аналогічні форматні рішення на ринках ЄС або навіть суміжних країн вимірюються у мільярдах. Закрити 57,4 млн грн за 13 місяців: показник дотримання попиту зі сторони роздрібного інвестора, але не масштаб, який може зрушити ринковий індикатор.

Глобальний контекст. Ринок private REIT-сертифікатів в Україні формується з нуля. Першого публічного REIT з лістингом на біржі досі немає. Усі наявні продукти: закриті кваліфікаційні фонди нерухомості (ЗКПІФН) з обмеженою аудиторією і без біржової ліквідності. 13 місяців на закриття емісії в 57,4 млн грн в умовах воєнного стану і відносно нового продукту на ринку: це швидше за запуск, ніж за операційний пілот.

Вторинний ринок у «закритому чаті»: чому це проблема

Оголошення S1 REIT згадує «майданчик вторинного ринку в нашому закритому чаті» для поточних інвесторів. Тут важливо зупинитися.

Вторинний ринок цінних паперів в Україні підлягає ліцензуванню і регулюванню з боку НКЦПФР. Угоди купівлі-продажу інвестиційних сертифікатів між фізичними особами повинні проходити через ліцензованих торговців цінними паперами або фондові біржі, адже так функціонує ринкова інфраструктура, яка захищає інвесторів від шахрайства і маніпуляцій, фіксує угоди і гарантує переказ прав власності.

«Закритий чат» як майданчик для укладання угод з цінними паперами — ні біржа, ні ліцензований торговець, ні організований ринок. Це означає:

• відсутність гарантій виконання угоди;
• непрозорість ціноутворення (покупець платить «по домовленості», а не за ринковою котировкою);
• ризик оспорювання угоди або відмови від переказу сертифікатів через депозитарій.

Для інвестора, який хоче вийти з позиції, єдина регуляторно коректна опція — звернутися до КУА з запитом на дочасний викуп (на розсуд КУА, п. 7.2 регламенту, можлива знижка від розрахункової вартості) або дочекатися ліквідації фонду у 2034 році.

«Майданчик у закритому чаті» не є аналогом біржового ринку. Це неформальний нетворк, де покупець і продавець самостійно домовляються про умови. Якщо угода потім не оформляється через офіційного депозитарія (ТОВ «Універ Капітал»), право власності юридично не переходить.

Дані з каталогу

За даними каталогу Kapitalistka.com, фонд S1 ВДНГ: перший реалізований в Україні Build-to-Rent проєкт від КУА «РЕІТ С1». Фонд зареєстрований НКЦПФР 18.11.2024 (розпорядження № 11/04/356), ліцензія КУА на управління активами ІСІ № 696. Загальна емісія: 50 000 сертифікатів; за станом на квітень 2026 ціна: 1 148,26 грн за сертифікат.

Об'єкт фонду: 16 квартир, 544 м², вул. Васильківська, 100-А, Голосіїв. Поточна зайнятість: 100%. Остання зафіксована виплата (березень 2026): 5,96 грн / сертифікат, дата виплати: 3 квітня 2026. Фінансову звітність КУА за 2025 рік перевіряла Crowe Erfolg Ukraine (член Crowe Global, немодифікована думка).

Для порівняння, S1 Obolon, другий REIT-фонд того самого оператора, випустив 100 000 сертифікатів, об'єкт будується, оренда ще не запущена. Мінімальна участь в обох фондах однакова: 122 000 грн.

Структура дивідендів за регламентом (п. 6.4): виплата не менше 90% чистого прибутку фонду за квартал. КУА на практиці робить місячні перерахування, але юридичний базовий цикл квартальний. Оподаткування дивідендів для фізосіб-резидентів: 9% ПДФО + 5% військовий збір (пільгова ставка ІСІ замість стандартних 18%).

Що далі: можливе збільшення емісії

S1 REIT оголосив, що «розглядає можливість збільшення емісії та придбання додаткових квартир» з горизонтом 1,5–2,5 місяці.

В українській моделі ICI збільшення емісії ЗКПІФН є рішенням КУА: вона виносить на розгляд загальних зборів учасників (власників сертифікатів) або приймає самостійно в межах регламенту нову емісію. Для поточного інвестора це означає потенційне зростання фонду (більше квартир, більший орендний дохід у абсолютних числах), але не обов'язково більшу дохідність на сертифікат. Якщо нові квартири куплені за ринковою ціною без суттєвої капіталізаційної надбавки, дохідність портфеля може лишитися на поточному рівні або навіть злегка знизитися, якщо нові квартири мають нижчий орендний потенціал.

Для нового інвестора, який потрапив до листа очікування, нова емісія є опцією входу у вже операційний фонд. На відміну від первинного розміщення, де виплати були зрозумілі лише після здачі в оренду, тут об'єкт вже генерує дохід.

Один сигнал для ринку

Публічне оголошення про закриття первинного розміщення: нечастий прецедент для українського ринку інститутів спільного інвестування нерухомості. Більшість КУА не повідомляють явно, скільки відсотків емісії продано. Те, що S1 REIT публічно фіксує цю вішку, є корисним для ринку розкриттям, хоча і у формі маркетингового оголошення, а не регуляторного звіту.

Для спостерігачів ринку: 13 місяців на 50 000 сертифікатів за умовного середнього чека у 122 000 грн означають трафік щонайменше кількох сотень транзакцій. Цифра не публічна, але вона ставить орієнтир для наступних фондів, які захочуть конкурувати на тому самому ринку роздрібних REIT-сертифікатів.

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.