Аудит фонду «С1 ВДНГ» за 2025 рік: чиста думка аудитора
«Звіт незалежного аудитора. Фінансова звітність за МСФЗ за рік, що закінчився 31 грудня 2025 року. Закритий кваліфікаційний пайовий інвестиційний фонд нерухомості «С1 ВДНГ»»
Аудитор дав чисту думку: звітності фонду «С1 ВДНГ» за 2025 рік можна довіряти, але весь орендний дохід поки йде від однієї пов'язаної компанії.
Незалежний аудитор Crowe Erfolg Ukraine підтвердив, що фінансова звітність закритого фонду нерухомості «С1 ВДНГ» за 2025 рік достовірна без зауважень. Фонд прибутковий (3 178 тис. грн), власний капітал додатний, загрози закриття немає. Водночас весь орендний дохід надходить від єдиного орендаря з тієї ж групи S1, а зовнішніх інвесторів на звітну дату ще не було. Аудит підтверджує, що цифри у звітності достовірні, але не оцінює, чи вигідна сама інвестиція і чи варто вкладати. Жовтий сигнал означає: цифрам можна довіряти, але є моменти, на які варто зважити.
Що сказав аудитор
Думка аудитора — це головний висновок усього звіту: оцінка незалежного перевіряльника, чи можна довіряти цифрам у фінансовій звітності фонду. Тут ми пояснюємо, яку саме думку дала фірма Crowe Erfolg Ukraine і що означає окрема ремарка про роботу під час війни.
Думка аудитора
Аудитор дав чисту думку, без зауважень: він підтвердив, що звітність фонду «С1 ВДНГ» за 2025 рік достовірна. Перевірку зробила фірма Crowe Erfolg Ukraine за міжнародними стандартами обліку (МСФЗ, тобто спільні правила, за якими складають фінансові звіти, щоб їх можна було порівнювати у різних країнах).
Що це означає: Це найкращий можливий висновок аудитора. Для вас він означає, що цифрам у звіті фонду можна довіряти: незалежний перевіряльник не знайшов суттєвих спотворень.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Думка»
На нашу думку, фінансова звітність, що додається, відображає достовірно в усіх суттєвих аспектах фінансовий стан Фонду на 31 грудня 2025 р., його фінансові результати і грошові потоки за рік, що закінчився зазначеною датою, відповідно до Міжнародних стандартів фінансової звітності (МСФЗ) та відповідає вимогам законодавства з питань її складання.
Пояснення про роботу під час війни
Окремим абзацом аудитор звернув увагу на роботу фонду в умовах війни. Це пояснювальний абзац, тобто додаткова ремарка, що підсвічує важливе місце у звіті. Аудитор прямо написав, що думку він через це не змінював: вона лишилася чистою, без зауважень.
Що це означає: Це нагадування про загальний ризик війни. Воно не є зауваженням чи застереженням до звітності. Такий абзац є майже в усіх українських звітах за 2022-2025 роки. Для вас це не сигнал тривоги саме про цей фонд.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Пояснювальний параграф про діяльність в умовах воєнного стану»
Ми звертаємо увагу на Примітку 2.4 у фінансовій звітності, де розкривається, що Україна продовжує перебувати в стані війни, який створює загрози для суб'єктів господарювання і ускладнює економічну діяльність. ... Нашу думку щодо цього питання не було модифіковано.
Чи виживе компанія
Цей розділ відповідає на просте питання: чи зможе фонд працювати далі протягом року після звіту. Аудитори називають це безперервністю діяльності. Нижче зібрано те, що про це сказали керівництво й аудитор, і яку роль тут відіграє війна.
Чи зможе фонд працювати далі
Тут ідеться про те, чи зможе фонд працювати далі і не припинить діяльність протягом року після звіту (аудитори називають це безперервністю діяльності). Звітність складена з припущення, що фонд продовжуватиме роботу, і керівництво написало прямо: ознак, які викликали б сумнів у цьому, немає. Окремого розділу аудитора про сумнів у виживанні фонду у звіті теж немає.
Що це означає: Аудитор не підняв питання виживання фонду, на відміну від звітів, де такий розділ з''являється. Для вас це означає, що на дату перевірки фонд працює у звичайному режимі і загрози припинення діяльності не зафіксовано.
Цитата зі звіту · стор. 21, примітка 2.4
Ознаки наявності умов або подій, що викликають сумніви в здатності Фонду продовжувати свою діяльність безперервно, відсутні.
Війна як загальний фактор невизначеності
У тій самій примітці керівництво чесно зазначає: війна й нестабільна економіка створюють суттєву невизначеність, яка теоретично може вплинути на здатність фонду працювати далі (чи виживе фонд наступного року). Попри це керівництво дійшло висновку, що готувати звіт із припущення про продовження роботи доцільно. Це опис загального ризику країни, який не означає, що фонд у небезпеці.
Що це означає: Це попередження стосується усієї української економіки, тобто загального ризику країни, без сигналу про проблему всередині фонду. Аудитор саме через цей опис і додав свій пояснювальний абзац, але думку лишив чистою. Для вас це нагадування, що зовнішні ризики існують і їх варто тримати в полі зору.
Цитата зі звіту · стор. 21, примітка 2.4
Несприятливе зовнішнє та внутрішнє середовище у зв'язку з військовою агресією російської федерації та введенням в Україні воєнного стану ... створюють суттєву невизначеність, що може поставити під значний сумнів здатність Фонду продовжувати свою діяльність на безперервній основі ... 3 урахуванням цих та інших заходів керівництво КУА дійшло висновку, що застосування припущення про безперервність діяльності для підготовки фінансової звітності є доцільним.
Гроші
Тут зібрані ключові цифри з балансу й звіту про результати: скільки фонд заробив, чим володіє і що повернув інвесторам. Ці показники дають вам картину фінансового стану фонду на кінець першого року його роботи.
Прибуток за рік
За 2025 рік фонд показав чистий прибуток 3 178 тис. грн. Значна його частина «паперова»: 1 948 тис. грн становить дохід від переоцінки квартир (їхня облікова вартість зросла, але живих грошей це не дало). Жива виручка від оренди склала 1 323 тис. грн чистого доходу від реалізації.
Що це означає: Прибуток є, і фонд уже отримує реальний орендний дохід, на відміну від фондів, що ще будуються. Та майже дві третини результату становить зростання оцінки нерухомості на папері. Для вас це означає, що частина прибутку «на папері»: якщо оцінка квартир знизиться, прибуток зменшиться навіть без жодних змін у виручці.
Цитата зі звіту · стор. 10, Звіт про фінансові результати, ряд. 2350
Чистий фінансовий результат: Прибуток 2350 3 178
Активи й власний капітал
Усього активів у фонду на кінець 2025 року 28 160 тис. грн. Власний капітал, тобто гроші, що належать інвесторам фонду після покриття всіх боргів, становить 28 109 тис. грн і він додатний. Майже все майно фонду становить інвестиційна нерухомість (квартири) на 27 873 тис. грн, плюс 32 тис. грн на банківському рахунку у Кредобанку.
Що це означає: Власний капітал у плюсі, тобто активів вистачає з запасом, щоб покрити крихітні зобов''язання фонду (лише близько 51 тис. грн). Для вас це ознака, що фонд фінансово стійкий, а майже всі його кошти вкладені у квартири, які приносять оренду.
Цитата зі звіту · стор. 9, Баланс, ряд. 1495
Усього за розділом І 1495 - 28 109
Оплачено лише частину сертифікатів
Фонд випустив 50 000 інвестиційних сертифікатів по 1 000 грн (разом на 50 млн грн), але станом на кінець 2025 року реально продано й оплачено лише 25 850 з них, на 25,85 млн грн. Решта 24,15 млн грн становить неоплачений капітал: сертифікати, які ще не розкупили інвестори.
Що це означає: Фонд наповнений приблизно наполовину від планового обсягу. Для вас це означає, що фонд молодий і ще збирає гроші інвесторів. Масштаб діяльності може зрости, коли продадуть решту сертифікатів.
Цитата зі звіту · стор. 31, примітка 6.7
Розмір пайового капіталу Фонду станом на 31.12.2025 р. складає 50 000 000,00 ... гривень, який поділено на 50 000 штук інвестиційних сертифікатів пайового фонду, номінальною вартістю 1 000,00 гривень. Розміщено та оплачено 25 850 шт.
Виплата дивідендів інвесторам
Протягом 2025 року фонд ухвалив рішення виплатити власникам сертифікатів дивіденди (це частина прибутку, яку розподіляють між інвесторами) на суму 1 026 тис. грн. За звітом про рух грошей фактично виплачено 815 тис. грн.
Що це означає: Фонд уже не тільки заробляє, а й повертає частину доходу інвесторам живими грошима. Для вас це підтвердження, що модель щомісячних виплат орендного доходу справді працює і вже не лишається обіцянкою на папері.
Цитата зі звіту · стор. 13, Звіт про рух грошових коштів, ряд. 3355; примітка 6.7
Протягом звітного періоду Фондом приймалось рішення, щодо виплати дивідендів у сумі 1 026 тис грн.
На що аудитор звернув особливу увагу
Ключові питання аудиту (місця у звітності, яким аудитор приділяє найбільше уваги через їхню складність чи ризик) — нижче ми пояснюємо, чому в цьому звіті такого розділу немає і що це означає для вас.
Особливі питання аудиту
Аудитори інколи окремо описують місця, яким приділили найбільше уваги під час перевірки. У цьому звіті такого розділу немає. Для першого аудиту пайового фонду це звичайна ситуація, бо закон не вимагає такого розділу для них.
Що це означає: Окремих складних або проблемних зон, які аудитор вважав би за потрібне виділити, немає. Для вас менше особливих питань означає простішу й менш ризиковану звітність.
Цитата зі звіту · стор. 3-7, Звіт незалежного аудитора
Окремого розділу «Ключові питання аудиту» у звіті немає — для першого аудиту фонду аудитор його не наводить.
Тривожні сигнали
Тут зібрані моменти, на які варто звернути увагу окремо. Усі вони чесно розкриті у звіті, тож ідеться радше про прозорість, ніж про приховані проблеми. Головний з них стосується того, що на звітну дату весь капітал і весь орендний дохід фонду зав'язані на одну компанію тієї ж групи S1.
Усі сертифікати належать одній компанії групи
Усі продані на кінець року сертифікати (25 850 шт.) тримає одна компанія, ТОВ «С1 Хоспітеліті», яка входить до тієї ж групи S1, що й керуюча компанія фонду. Тобто на звітну дату зовнішніх інвесторів у фонді ще не було: він фінансувався компанією зі своєї ж групи.
Що це означає: Це типово для щойно запущеного фонду: засновники наповнюють його власними коштами, поки не прийшли сторонні інвестори. Для вас важливо розуміти: на цю дату фонд ще не мав публічних інвесторів, тож вся структура замкнена всередині однієї групи.
Цитата зі звіту · стор. 31, примітка 6.7 «Капітал»
Структура власності станом на 31 грудня 2025 р.: ТОВ «С1 ХОСПІТЕЛІТІ» (44367562) — 25 850 інвестиційних сертифікатів, 25 850 тис.грн, 100,0% до загальної кількості.
Оренда з пов'язаною компанією
Пов''язана сторона — це власник, керівник або компанія однієї групи. Фонд відкрито розкрив, що здавав свою нерухомість в оренду саме своєму власнику, ТОВ «С1 Хоспітеліті», на суму 1 350 тис. грн за рік. Тобто весь орендний дохід фонду йшов від компанії з його ж групи.
Що це означає: Сам факт оренди між пов''язаними компаніями не є порушенням. Головне те, що його чесно розкрито у примітках і не приховано. Та для вас це означає, що весь орендний дохід фонду залежить від одного орендаря зі своєї ж групи. Варто стежити, чи умови оренди ринкові й чи з''являться зовнішні орендарі.
Цитата зі звіту · стор. 32, примітка 7.2 «Інформація про операції з пов'язаними особами»
За період з 01.01.2025 р. по 31.12.2025 р. Фонд здійснював операції оренди нерухомості з компанією ТОВ "С1 Хоспітеліті", яка є учасником (власником) фонду та, відповідно, пов'язаною стороною у розумінні МСБО 24. Загальна сума таких операцій за звітний період становить 1 350 тис. грн.
Судові позови та події після звіту
Проти фонду немає судових позовів. Подій після звітної дати (тобто між кінцем року і моментом, коли звітність підписали), які могли б змінити цифри, теж не сталося.
Що це означає: Жодних прихованих судових чи пізніших проблем, які б завдали удару по звітності, немає. Для вас це знижує ризик неприємних сюрпризів поза опублікованими цифрами.
Цитата зі звіту · стор. 32, примітка 7.1.1 «Судові позови»
Проти Фонду немає судових позовів.
Хто перевіряв і чи можна вірити
Вага будь-якого аудиторського висновку залежить від того, хто перевіряв і чи був він незалежним. Тут ми коротко описуємо фірму Crowe Erfolg Ukraine та нагадуємо, що це перший аудит молодого фонду, тож порівняти показники з минулими роками поки неможливо.
Хто перевіряв і чи незалежний
Перевірку зробила фірма Crowe Erfolg Ukraine, українська компанія мережі Crowe Global. Вона внесена до офіційного реєстру аудиторів під номером 4316. Аудитор окремо підтвердив, що був незалежним від фонду і не надавав йому інших, неаудиторських послуг.
Що це означає: Саме перевіряльник із чинною реєстрацією і підтвердженою незалежністю дає висновку вагу. Відсутність конфлікту інтересів означає, що в аудитора не було причин прикрашати картину. Для вас це підвищує довіру до висновку.
Цитата зі звіту · стор. 5, розд. «Основні відомості про суб'єкта аудиторської діяльності»
Повне найменування: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кроу Ерфольг Україна». Ідентифікаційний код юридичної особи 36694398. Місцезнаходження 01133, м. Київ, вул. Первомайського, 7. Номер реєстрації в Реєстрі аудиторів та суб'єктів аудиторської діяльності 4316.
Це перший аудит фонду
Фонд молодий: його внесли до державного реєстру фондів у листопаді 2024 року. Тому це його перша річна звітність і перший в історії фонду аудит. Порівняти показники рік до року неможливо, бо попередніх років просто немає.
Що це означає: Для вас це означає одне: тренду поки немає. Оцінити, як фонд поводиться рік до року, можна буде лише з наступних звітів. Цей звіт є стартовою точкою.
Цитата зі звіту · стор. 4, розд. «Інші питання»
Фінансова звітність Фонду за рік, що закінчився 31 грудня 2025 р. є першою фінансовою звітністю Фонду, аудит якої проводиться вперше.
Першоджерело
Усе вище ми взяли з одного офіційного документа. Тут зазначено, з якого саме звіту й аудиторського висновку, щоб ви могли звіритися з першоджерелом за номерами сторінок.
Першоджерело
Усе вище взято з офіційного документа: фінансової звітності фонду «С1 ВДНГ» за 2025 рік разом зі звітом незалежного аудитора Crowe Erfolg Ukraine. Це закритий пайовий фонд нерухомості зі строком діяльності 10 років, внесений до державного реєстру фондів (ЄДРІСІ, тобто реєстру, де обліковуються інвестиційні фонди) під номером 01681. Аудит — це незалежна перевірка того, чи правдиво фонд показав свої гроші й майно.
Що це означає: Ви можете звірити будь-яку цитату чи цифру з першоджерелом за номерами сторінок. Усі дані вище взяті дослівно з цього документа.
Цитата зі звіту · стор. 16, примітка 1 «Інформація про Фонд»
Тип та вид Фонду: закритий тип, кваліфікаційний вид. Клас Фонду: нерухомості. Дата та номер свідоцтва про внесення Фонду до ЄДРІСІ: 18.11.2024 р. №01681. Реєстраційний код за ЄДРІСІ: 23501681. Строк діяльності Фонду: 10 років.
Питання та відповіді
- Що означає чиста, без зауважень, думка аудитора?
- Це висновок без зауважень: аудитор підтвердив, що звітність достовірна і суттєвих спотворень він не знайшов. Цифрам у такому звіті можна довіряти. Crowe Erfolg Ukraine дала саме таку думку щодо звітності фонду «С1 ВДНГ» за 2025 рік.
- Чому світлофор жовтий, якщо думка аудитора чиста?
- Чиста думка стосується достовірності цифр. Самі цифри показують прибутковий і фінансово стійкий фонд, але весь його орендний дохід (1 350 тис. грн) надходить від єдиного орендаря з тієї ж групи S1, а зовнішніх інвесторів на звітну дату ще не було. Цю концентрацію на пов'язаній стороні чесно розкрито, проте саме вона не дає поставити зелену оцінку.
- Чи є загроза, що фонд закриється?
- Аудитор і керівництво загрози не бачать. Власний капітал фонду додатний (28 109 тис. грн), зобов'язання крихітні (близько 51 тис. грн), а окремого застереження про безперервність діяльності (тобто про те, чи зможе фонд працювати далі протягом року) у звіті немає. Згадка про війну описує загальний ризик країни і не є сигналом про проблеми саме цього фонду.
- Хто перевіряв звітність фонду «С1 ВДНГ» за 2025 рік?
- Незалежна аудиторська фірма ТОВ «Кроу Ерфольг Україна» (Crowe Erfolg Ukraine, код ЄДРПОУ 36694398, № 4316 у Реєстрі аудиторів), член міжнародної мережі Crowe Global. Це перший аудит фонду, адже фонд внесено до реєстру лише в листопаді 2024 року.