Аудит фонду «С1 Оболонь» за 2025 рік: чиста думка
«Звіт незалежного аудитора. Фінансова звітність за МСФЗ за рік, що закінчився 31 грудня 2025 року»
Аудитор дав чисту думку без зауважень: звітності фонду «С1 Оболонь» за 2025 рік можна довіряти.
Незалежний аудитор Crowe Erfolg Ukraine підтвердив, що фінансова звітність ЗКПІФН «С1 Оболонь» за 2025 рік достовірна, без жодних застережень. Рік фонд завершив із невеликим прибутком (1 120 тис. грн), власний капітал додатний (15 219 тис. грн), прихованих угод із повʼязаними особами не виявлено. Окремий абзац про роботу в умовах війни є стандартним для всіх українських звітів нагадуванням про загальний ризик країни. Фонд сам визнає: війна створює суттєву невизначеність, яка теоретично може вплинути на його здатність працювати далі. Цей ризик охоплює всю економіку, думку аудитора через нього не змінювали. Це перший рік фонду, тож порівнювати динаміку поки немає з чим. Аудит підтверджує достовірність цифр у звіті, але не оцінює, чи вигідна ця інвестиція вам особисто і чи варто вкладати.
Що сказав аудитор
Найголовніше в будь-якому аудиті — це думка аудитора: його підсумковий висновок про те, чи можна вірити цифрам у звіті. Тут ви побачите, який саме висновок дав аудитор, на чому він ґрунтується і що означає окремий абзац про роботу фонду під час війни.
Думка аудитора
Аудитор дав чисту думку, без зауважень: він підтвердив, що звітність фонду «С1 Оболонь» за 2025 рік достовірна. Перевірку зробили за міжнародними правилами обліку (МСФЗ: це спільні міжнародні стандарти, за якими складають фінансові звіти, щоб їх можна було порівнювати у різних країнах).
Що це означає: Це найкращий можливий висновок аудитора. Для вас він означає, що цифрам у звіті фонду можна довіряти: незалежний перевіряльник не знайшов суттєвих спотворень.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Думка»
На нашу думку, фінансова звітність, що додається, відображає достовірно в усіх суттєвих аспектах фінансовий стан Фонду на 31 грудня 2025 р., його фінансові результати і грошові потоки за рік, що закінчився зазначеною датою, відповідно до Міжнародних стандартів фінансової звітності (МСФЗ) та відповідає вимогам законодавства з питань її складання.
На чому ґрунтується думка
Аудитор пояснює, звідки взявся його висновок: перевірку проведено за Законом про аудит і міжнародними стандартами аудиту (МСА: це міжнародні правила того, як саме треба перевіряти звітність). Аудитор пише, що зібрав достатньо доказів, щоб на них спертися.
Що це означає: Висновок не голослівний: він спирається на зібрані докази й перевірку за визнаними правилами. Для вас це означає, що чистій думці можна довіряти не просто на слово.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Основа для думки»
Ми провели аудит відповідно до вимог Закону України «Про аудит фінансової звітності та аудиторську діяльність» і Міжнародних стандартів аудиту (МСА)... Ми вважаємо, що отримані нами аудиторські докази є достатніми і прийнятними для використання їх як основи для нашої думки.
Пояснення про роботу під час війни
Окремим абзацом аудитор звернув увагу на роботу фонду в умовах війни. Це пояснювальний абзац, тобто додаткова ремарка, що підсвічує важливе місце у звіті, але не є зауваженням. Аудитор прямо написав, що думку через це не змінював і не висував застережень: вона лишилася чистою, тобто немодифікованою (без зауважень).
Що це означає: Це нагадування про загальний ризик війни. Зауваженням чи застереженням до звітності воно не є. Такий абзац є майже в усіх українських звітах за 2022-2025 роки. Для вас це не сигнал тривоги саме про цей фонд.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Пояснювальний параграф про діяльність в умовах воєнного стану»
Ми звертаємо увагу на Примітку 2.4 у фінансовій звітності, де розкривається, що Україна продовжує перебувати в стані війни... Вплив військових дій на діяльність Фонду, а також застосовані керівництвом заходи наведені в Примітці 2.4. Нашу думку щодо цього питання не було модифіковано.
Чи виживе компанія
Окреме важливе питання: чи зможе фонд працювати далі і не припинить роботу найближчим часом. Нижче ви побачите, на якому припущенні складено звіт і як у ньому згадано війну як зовнішній ризик.
Чи зможе фонд працювати далі
Тут ідеться про безперервність діяльності: чи зможе фонд працювати далі і не припинить роботу протягом року після звіту. Звітність складено з припущення, що фонд продовжуватиме звичайну діяльність: тобто продаватиме майно й платитиме за зобовʼязаннями у нормальному режимі. Згортання роботи у звіт не закладали.
Що це означає: Базово фонд оцінюють як такий, що працюватиме й надалі. Для вас це означає, що цифри у звіті порахували для діючого фонду. Сценарій згортання у них не закладений.
Цитата зі звіту · стор. 20, розд. 2.4 «Припущення про безперервність діяльності»
Фінансова звітність Фонду підготовлена виходячи з припущення безперервності діяльності, відповідно до якого реалізація активів і погашення зобовʼязань відбувається в ході звичайної діяльності.
Війна як загальний фактор невизначеності
У тій самій примітці керівництво чесно зазначає: війна та нестабільне середовище створюють суттєву невизначеність, яка теоретично може вплинути на здатність фонду працювати далі (чи виживе він протягом наступного року). Попри це керівництво компанії, що управляє фондом (КУА), дійшло висновку, що рахувати фонд як діючий доцільно. Це опис загального ризику країни. Висновком про те, що фонд у небезпеці, така згадка не є.
Що це означає: Це попередження охоплює всю українську економіку. Жодної конкретної проблеми всередині фонду воно не описує. Аудитор саме через цей опис і додав свій пояснювальний абзац, але думку лишив чистою. Для вас це нагадування, що зовнішні ризики існують і їх варто тримати в полі зору.
Цитата зі звіту · стор. 21, розд. 2.4
Несприятливе зовнішнє та внутрішнє середовище у звʼязку з військовою агресією російської федерації та введенням в Україні воєнного стану... створюють суттєву невизначеність, що може поставити під значний сумнів здатність Фонду продовжувати свою діяльність на безперервній основі... 3 урахуванням цих та інших заходів керівництво КУА дійшло висновку, що застосування припущення про безперервність діяльності для підготовки фінансової звітності є доцільним.
Гроші
Тепер до самих цифр. Тут зібрано ключові показники зі звіту фонду: чи був рік прибутковим, скільки в нього активів і власного капіталу, скільки грошей реально внесли інвестори і куди ці гроші вкладено.
Результат за рік — прибуток
За 2025 рік фонд завершив із прибутком 1 120 тис. грн. Для фонду на стадії будівництва це переважно фінансовий результат за рік на папері. Живої готівки від оренди тут поки немає.
Що це означає: Підсумок року додатний, фонд не у збитку. Але для вас важливо розуміти, що реальний дохід від оренди квартир почнеться пізніше, коли будинок здадуть в експлуатацію.
Цитата зі звіту · стор. 10, Звіт про фінансові результати, рядок 2350
Чистий фінансовий результат: Прибуток 2350 1120
Активи й власний капітал
Усього активів у фонду на кінець 2025 року 15 344 тис. грн. Власний капітал (це гроші, що належать інвесторам фонду після покриття всіх боргів) становить 15 219 тис. грн і він додатний, у плюсі.
Що це означає: Власний капітал у плюсі, тобто майна фонду вистачає, щоб покрити його невеликі борги. Для вас це ознака, що фонд фінансово стійкий, без діри в балансі.
Цитата зі звіту · стор. 9, Баланс, рядок 1495; стор. 34, розд. 7.4
Склад власного капіталу на дату фінансової звітності 15 219 тис. грн.: - Зареєстрований капітал 120 000 тис. грн. - Нерозподілений прибуток 1 120 тис. грн. - Неоплачений капітал (105 906) тис. грн.
Оплачено лише частину капіталу
Фонд оголосив капітал на 120 000 тис. грн (рядок про зареєстрований (пайовий) капітал), але рядок «неоплачений капітал» показує мінус 105 906 тис. грн. Це означає, що інвестори реально внесли лише близько 14 094 тис. грн, трохи більше десятої частини запланованого обсягу.
Що це означає: Фонд на дуже ранній стадії наповнення: основну частину коштів інвестори ще не внесли. Для вас це означає, що фонд молодий і поки збирає гроші, тож масштаб діяльності невеликий. Капітал у нього не зник.
Цитата зі звіту · стор. 9, Баланс, рядок 1425
Неоплачений капітал 1425 (105 906)
У що вкладені гроші фонду
На балансі фонду інвестиційна нерухомість (квартири й майнові права, які фонд купує, щоб потім здавати в оренду) оцінена у 5 585 тис. грн. Решта грошей фонду, 521 тис. грн, лежить на банківському рахунку.
Що це означає: Видно, куди фонд вкладає кошти інвесторів: у нерухомість на Оболонському проспекті. Для вас це підтверджує, що фонд робить саме те, для чого створений, а гроші не висять без діла.
Цитата зі звіту · стор. 8, Баланс, рядок 1015
Інвестиційна нерухомість: 1015 - 5 585
Гроші фонду на рахунку
Вільні гроші фонду, 521 тис. грн, лежать на поточному рахунку в АТ «Кредобанк». Фонд зазначає цей банк як надійний, тому окремий резерв на можливі втрати по цих грошах не створювали.
Що це означає: Гроші фонду зберігаються в банку, на конкретному рахунку. Поза обліком вони не лежать. Для вас це прозоро: видно, де саме лежать кошти і скільки їх.
Цитата зі звіту · стор. 8, Баланс, рядок 1165; стор. 32, розд. 7.1.3
Гроші та їх еквіваленти: 1165 - 521 ... грошові кошти розміщено на поточному рахунку в АТ "Кредобанк"
На що аудитор звернув особливу увагу
Іноді аудитор окремо виділяє місця, які перевіряв найприскіпливіше; їх називають ключовими питаннями аудиту. Тут ви побачите, чи були такі місця у цьому звіті.
Особливі питання аудиту
Ключові питання аудиту — це місця, яким аудитор приділяє найбільше уваги під час перевірки і окремо їх описує. У цьому звіті такого розділу немає. Для пайових інвестиційних фондів, які не є компаніями суспільного інтересу, закон не вимагає такого розділу, тож його відсутність тут звичайна.
Що це означає: Окремих складних чи проблемних зон, які аудитор вважав би за потрібне виділити, немає. Для вас менше особливих питань означає простішу й менш ризиковану звітність.
Цитата зі звіту · стор. 3-7, Звіт незалежного аудитора (розділ відсутній)
Окремий розділ «Ключові питання аудиту» у звіті відсутній (типово для першого аудиту малого ПІФ).
Тривожні сигнали
Окремо ми перевірили місця, де найчастіше ховаються проблеми: угоди з повʼязаними особами та пізніші події, які могли б зіпсувати картину. Нижче ви побачите, що звіт показав по кожному з них.
Операції з повʼязаними особами
Повʼязані особи — це власники, керівники й компанії однієї групи з фондом. Фонд зазначив, що протягом 2025 року операцій із ними не проводив. Непогашених взаєморозрахунків із ними теж немає.
Що це означає: Прихованих угод із власником чи спорідненими фірмами не зафіксовано. Для вас це добре для прозорості: немає ознак виведення грошей в обхід інвесторів.
Цитата зі звіту · стор. 32, розд. 7.2 «Інформація про операції з повʼязаними особами»
За період з 01.01.2025р. по 31.12.2025р операції з повʼязаними особами не здійснювались, залишки взаєморозрахунків з повʼязаними особами відсутні.
Події після звітної дати
Події після звітної дати — це те, що сталося між кінцем 2025 року і моментом, коли звітність підписали. Фонд зазначає, що таких подій, здатних змінити цифри звіту, не було.
Що це означає: Жодних пізніших проблем, які завдали б удару по звітності, немає. Для вас це знижує ризик неприємних сюрпризів поза опублікованими цифрами.
Цитата зі звіту · стор. 34, розд. 7.5 «Події після звітної дати»
Між датою складання та затвердження фінансової звітності Фонду жодних подій, які б могли вплинути на показники фінансової звітності та економічні рішення користувачів, не відбувалося.
Хто перевіряв і чи можна вірити
Висновок вартий рівно стільки, скільки варта незалежність того, хто його дав. Тут ви побачите, хто саме перевіряв фонд і чи був цей аудитор незалежним від нього.
Хто перевіряв і чи незалежний
Перевірку зробила фірма «Кроу Ерфольг Україна» (Crowe Erfolg Ukraine). Її внесено до офіційного Реєстру аудиторів під номером 4316, ідентифікаційний код юрособи 36694398, офіс у Києві. Це зареєстрований у державному реєстрі аудитор, із підтвердженим статусом.
Що це означає: Чинна реєстрація в офіційному реєстрі дає висновку вагу. Для вас це підвищує довіру до результату перевірки.
Цитата зі звіту · стор. 5, розд. «Основні відомості про субʼєкта аудиторської діяльності»
Повне найменування: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кроу Ерфольг Україна». Ідентифікаційний код юридичної особи 36694398. Місцезнаходження 01133, м. Київ, вул. Первомайського, 7. Номер реєстрації в Реєстрі аудиторів та субʼєктів аудиторської діяльності 4316.
Незалежність аудитора
Аудитор підтвердив, що був незалежним від фонду і не надавав йому інших, неаудиторських послуг (наприклад, не вів фонду бухгалтерію). Тобто у перевіряльника не було комерційного звʼязку, який міг би вплинути на об'єктивність.
Що це означає: Відсутність конфлікту інтересів означає, що в аудитора не було причин прикрашати картину. Для вас це додатковий аргумент довіряти висновку.
Цитата зі звіту · стор. 6, розд. «Підтвердження і запевнення у звʼязку з виконанням завдання з аудиту»
Ми не надавали Фонду або контрольованим нею субʼєктам господарювання неаудиторські послуги, визначені статтею 6 Закону України «Про аудит фінансової звітності та аудиторську діяльність»... його власники, посадові особи ключовий партнер з аудиту та інші працівники є незалежними від Фонду.
Як було раніше
Зазвичай корисно порівняти рік із попередніми, щоб побачити динаміку. Тут пояснюємо, чому в цьому випадку такого порівняння поки немає.
Це перший аудит фонду — тренду ще немає
Фонд молодий: його внесли до державного реєстру фондів наприкінці 2024 року, а 2025-й став його першим повним звітним роком. Тому це перша в історії фонду звітність і перший аудит. Порівняти цей рік із попередніми неможливо, бо попередніх років просто немає.
Що це означає: Для вас це означає одне: тренду рік до року поки немає. Оцінити, як фонд поводиться з часом, можна буде лише з наступних звітів. Цей звіт стане стартовою точкою для спостереження.
Цитата зі звіту · стор. 4, розд. «Інші питання»
Фінансова звітність Фонду за рік, що закінчився 31 грудня 2025 р. є першою фінансовою звітністю Фонду, аудит якої проводиться вперше.
Першоджерело
Наостанок покажемо, звідки взято всі цитати й цифри вище, щоб ви могли звіритися з оригіналом.
Першоджерело
Усе вище взято з офіційного документа: фінансової звітності фонду «С1 Оболонь» за 2025 рік разом зі звітом незалежного аудитора Crowe Erfolg Ukraine. Звіт підписали керуючий партнер Артем Воробієнко і партнерка із завдання Тетяна Пілюгіна 31 березня 2026 року. Аудит — це незалежна перевірка того, чи правдиво фонд показав свої гроші й майно.
Що це означає: Ви можете звіритися з першоджерелом за номерами сторінок. Усі цитати й цифри вище взяті дослівно з цього документа.
Цитата зі звіту · стор. 7
Ключовим партнером з аудиту, результатом якого є цей звіт незалежного аудитора, є Пілюгіна Тетяна Григорівна (номер реєстрації в реєстрі аудиторів 100070). Артем ВОРОБІЄНКО — Керуючий партнер. Тетяна ПІЛЮГІНА — Партнер із завдання з аудиту. 31 березня 2026 року.
Питання та відповіді
- Що означає чиста (немодифікована) думка аудитора?
- Це висновок без зауважень: аудитор підтвердив, що звітність достовірна і суттєвих спотворень не знайшов. Цифрам у такому звіті можна довіряти. Crowe Erfolg Ukraine дала саме таку думку щодо звітності фонду «С1 Оболонь» за 2025 рік.
- Чи є загроза, що фонд закриється?
- Окремого застереження про загрозу закриття аудитор не дав. Звітність складено за припущенням безперервної діяльності (чи зможе фонд працювати протягом року після звіту). Згадка про суттєву невизначеність через воєнний стан стосується усієї української економіки. Якоїсь проблеми всередині фонду вона не описує; саме через неї аудитор додав пояснювальний абзац, але думку лишив чистою.
- Чому в балансі такий великий «неоплачений капітал»?
- Фонд оголосив капітал на 120 000 тис. грн, але інвестори поки внесли лише близько 14 094 тис. грн. Звідси рядок «неоплачений капітал» мінус 105 906 тис. грн. Це означає, що фонд молодий і ще збирає гроші. Капітал у нього нікуди не зник.
- Хто перевіряв звітність фонду «С1 Оболонь» за 2025 рік?
- Незалежна аудиторська фірма ТОВ «Кроу Ерфольг Україна» (Crowe Erfolg Ukraine, код ЄДРПОУ 36694398, № 4316 у Реєстрі аудиторів). Це перший аудит фонду; звіт підписали 31 березня 2026 року.