Перші три роки Upgrade гарантує фіксований дохід: 8,5% річних у 1-й рік (березень 2026 — березень 2027), 10% річних у 2-й та 3-й рік. Після цього дохід залежить від реальних результатів готелю; прогноз оператора — 14–16% річних (за даними оператора). Дохідність номінована в доларах США. Для порівняння: доларовий депозит у банку зараз дає близько 1% річних (станом на 8 червня 2026, за індексом депозитних ставок UIRD).
Заміський готельний комплекс із будиночків на 15 га на захід від Києва. Дві технології будівництва: керамічний блок (Model C, ~22,7 м²) та CLT-панелі (CLT — хресно-клеєна деревина; Model A, ~28–32 м²; Model B, ~62 м²). Перша черга налічує від 22 до 26 будиночків (дані сайту та інтерв'ю засновника розходяться). Загальний план — близько 90 будинків у 4 чергах. Кожен будинок «під ключ» з меблями, технікою, терасою. Земельні ділянки 5–12 соток передаються у власність покупця разом із будинком.
Точна адреса (населений пункт, вулиця, кадастровий номер) оператором не розкрита. За картою на сайті та інтерв'ю засновника — близько 30 хвилин їзди від Києва (за іншими даними — до 60 хвилин). Уточніть адресу у менеджера перед підписанням.
Умови дострокового виходу оператор публічно не розкрив. Оскільки ви є власником будинку та земельної ділянки, продати їх можна на вторинному ринку нерухомості. Штрафні умови за дострокову відмову від управління, строк lock-up (заборона продавати протягом певного строку) та роль Upgrade при перепродажі — не зазначені у публічних матеріалах. Уточніть ці умови у менеджера і зафіксуйте їх у договорі перед підписанням.
| Тип | Перший внесок | Повна сума | Умови |
|---|---|---|---|
| 100% оплата | 87 000 USD | 87 000 USD | 100% першим внеском 100% оплата Model C на етапі котловану. Ціна повністю готового будинку — ~$105 000 (+15%). |
| Розстрочка | 26 000 USD | 87 000 USD | 30% першим внеском · строк 12 міс. Перший внесок $26 000 (30%) + 12 рівних платежів по $5 083 на місяць. Схема — з інфографіки сайту для Model C вартістю $87 000. |
| 100% оплата | 92 000 USD | 92 000 USD | 100% першим внеском 100% оплата Model A (CLT, ~28 м², UA-версія сайту). Ціна повністю готового будинку — ~$115 000. |
| 100% оплата | 150 000 USD | 150 000 USD | 100% першим внеском 100% оплата Model B (CLT, ~62 м²). Доступна лише на стадії будівництва, готових будинків цієї моделі немає. |
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Ціна Model C (найменший юніт) | Три різних значення в публічних каналах оператора: hero-секція сайту — від $78 000; картка деталей — $87 000; усне підтвердження менеджера у відеоінтерв'ю (квітень 2026) — $89 000. | — | У каталозі прийнято $87 000 як мінімальну підтверджену ціну (картка деталей сайту); $89 000 — актуальне значення на дату інтерв'ю. Перед підписанням уточніть поточну ціну у менеджера. |
| Ціна Model A/CLT | Три різних значення: UA-версія сайту — $92 000; EN-версія сайту — $87 000; усне підтвердження менеджера у відеоінтерв'ю (квітень 2026) — $99 000 (під ключ, з ремонтом, меблями). | — | EN-версія сайту, найімовірніше, не актуальна. Актуальний діапазон — $92 000–$99 000 залежно від комплектації. |
| Гарантована дохідність у 1-й рік | Маркетинговий заголовок сайту — «10% гарантовано»; інфографіка на тому ж сайті (Group114) — 8,5% у 1-й рік (03/2026–03/2027), 10% з 2-го по 3-й рік; представник Upgrade у відеоінтерв'ю — «10% перші два роки». | — | Маркетинговий заголовок «10% гарантовано» не відповідає інфографіці того ж сайту: у 1-й рік це 8,5%, а не 10%. Усне формулювання представника Upgrade також суперечить інфографіці. Просіть зафіксувати точні умови у договорі. |
| Кількість будинків І черги | Сайт (текст) — 26 будиночків; інтерв'ю засновника Олександра Рябчуна (квітень 2026) — 22 будинки. | — | Дані сайту і слова засновника розходяться. Актуальне значення уточніть у менеджера. |
«Втеча» (Landscape Hotel) — заміський готельний комплекс на 15 га на захід від Києва. Ви купуєте будиночок із земельною ділянкою у повну власність, а компанія Upgrade здає його туристам і перераховує вам частину доходу. Архітектурна концепція — мінімальне втручання у природу: два озери (одне близько 1 км завдовжки), ліс, степ, виноградний схил. Забудовник — 450 GROUP (засновник Олександр Рябчун); готельне управління — компанія Upgrade (Київ, підтверджено в інтерв'ю засновників). Структура черг. Генплан передбачає 5 зон (І–V). Перша черга — «степова» зона: від 22 до 26 будиночків (дані на сайті та в інтерв'ю засновника розходяться). Загальний план — близько 90 будинків у 4 чергах. Запуск першої черги — березень 2026. Будинки і ціни. Проєкт пропонує три моделі. Model C (керамічний блок, ~22,7 м²): ціна «з котловану» від $87 000 (UA-сайт), повністю готовий — ~$105 000. Model A/CLT (CLT — хресно-клеєна деревина, ~28–32 м²): від $92 000 (UA-сайт) до $99 000, готовий — ~$115 000. Model B (великий CLT, ~62 м²): $150 000–$154 000, лише на стадії будівництва. Усі будинки «під ключ» (меблі, техніка, камін, тераса з барбекю, проектор). Земельні ділянки 5–12 соток передаються у вашу власність разом із будинком. Дохідність і схема управління. Перші три роки Upgrade виплачує вам фіксований дохід: 8,5% річних у 1-й рік (березень 2026 — березень 2027) та 10% річних у 2-й та 3-й рік (за інфографікою сайту). Після 3-го року — перехід на реальну фінансову модель; прогноз 14–16% річних; розподіл чистого прибутку: 80% — вам, 20% — Upgrade (підтверджено в інтерв'ю). Зафіксовані розбіжності у публічних даних оператора: 1. Ціна Model C: сайт (hero-секція) — $78 000; сайт (картка деталей) — $87 000; усне підтвердження менеджера в інтерв'ю — $89 000. Перед підписанням уточніть актуальну ціну у менеджера. 2. Ціна Model A/CLT: UA-версія сайту — $92 000; EN-версія сайту — $87 000; інтерв'ю (з ремонтом, меблями) — $99 000. 3. Гарантована дохідність: маркетинговий заголовок — «10% гарантовано»; інфографіка — 8,5% у 1-й рік, 10% лише з 2-го по 3-й рік; усне твердження представника Upgrade — «10% перші два роки». Між цими даними є розбіжності — просіть зафіксувати умови у договорі. 4. Кількість будинків І черги: сайт — 26; інтерв'ю засновника — 22. 5. Юридична особа продавця та її ідентифікаційний код (ЄДРПОУ) публічно не розкриті — перевірте їх у відкритих реєстрах YouControl або Opendatabot перед підписанням. 6. Точна адреса (населений пункт, вулиця, кадастровий номер) не оголошена — лише «~30–60 хвилин на захід від Києва». Договір купівлі-продажу, дозвіл на будівництво та договір управління з Upgrade на сайті не опубліковані. Попросіть ці документи у менеджера перед підписанням.
Цей продукт не є інвестиційним фондом. Державний регулятор за ним не наглядає, фонд гарантування вкладів не діє. Ваш захист — тільки договір із продавцем і суд. Ви купуєте нерухомість у пряму власність (будинок + земельна ділянка). Фіксований дохід перших 2–3 років — зобовʼязання компанії Upgrade за договором управління; держава і банки за ним не відповідають. Якщо в Upgrade виникнуть фінансові труднощі, зобовʼязання щодо виплат визначатимуться умовами цього договору; вилучити гроші достроково у вас права немає. Після 3-го року дохідність переходить на реальну модель без будь-яких гарантій. Земля має призначення «житлова забудова», проте об'єкт функціонуватиме як готель. Для комерційної оренди можуть знадобитися додаткові дозволи — перевірте їх статус перед підписанням. Юридична особа продавця публічно не підтверджена; її відсутність ускладнює правову перевірку. Будівництво першої черги частково на стадії фундаментів, терміни можуть змінитися. Проєкт реалізується в Україні в умовах активного збройного конфлікту. Перед тим, як підписати договір: 1. Перевірте юридичну особу продавця за кодом ЄДРПОУ у відкритих реєстрах (YouControl, Opendatabot). 2. Попросіть повний текст договору купівлі-продажу і договору управління з Upgrade; знайдіть у них базу розрахунку виплат і умови розірвання. 3. Запитайте письмово про умови виходу: як і коли можна продати будинок, чи є обмеження на перепродаж. 4. Перевірте дозвіл на будівництво та цільове призначення землі в реєстрі ЄДЕССБ.
Оператор не розкриває деталі оподаткування доходів від управління. Оскільки ви купуєте нерухомість у пряму власність (не пайовий інвестиційний фонд і не REIT), до доходів від оренди застосовуються стандартні норми ПДФО (податку на доходи фізичних осіб) та військового збору. Перед підписанням проконсультуйтеся з юристом або податковим консультантом щодо вашої конкретної ситуації.
Документи не вказані.
450 GROUP — перша мережа прибуткових будинків у Києві (з 2019 р.). Засновник Олександр Рябчун (Forbes Україна, листопад 2023: «Дохідні інста-будинки»). Завершені та діючі об'єкти: Coliving ONE (12.04.2021, Нивки), Coliving Vidradny (08.07.2021), Coliving Akadem (05.02.2022, Академмістечко), Coliving EST (15.03.2024, Нивки), Mi6 (Q1 2026, Деміївська) — разом 5 об'єктів. В будівництві: O47 (Q3 2026), K11 (Q2 2026), V2 (Q4 2026). Новий формат — заміський Landscape Hotel «Втеча» (Київська обл., І черга запущена березень 2026), готельне управління — партнер Upgrade (Київ, 500 осіб, 12 об'єктів, 1 000 номерів, 80% середньорічне завантаження). AUM, кількість інвесторів, сукупні виплати публічно не розкриваються. 450 GROUP не є КУА/фондом НКЦПФР — угоди оформлюються як пряма купівля-продаж нерухомості.
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
450 GROUP вийшов із коворкінгів у заміську рекреацію: 90 будинків на 15 га, готельне управління Upgrade, прогноз 14% дохідності й 20% капіталізації. Перевіряємо, що з цього підтверджено, а що оператор поки не розкриває.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.