8,37% проти 10,48%. НБУ показав, чому нова квартира в кредит дешевша за стару. Розбір

Готова квартира в кредит обходиться українцю дорожче, ніж нова. Звучить як помилка, але саме так виглядає іпотечний зріз, який Національний банк оприлюднив 27 травня за підсумками березня 2026 року. Середньозважена ефективна ставка на первинному ринку склала 8,37% річних, на вторинному — 10,48%. Розрив у понад два відсоткові пункти, причому дешевшим виявляється сегмент, який банк традиційно вважає ризикованішим: квартиру в недобудованому будинку важче забрати й перепродати, ніж готове житло з оформленим правом власності.

Звідки тоді знижка на новобуд? Відповідь захована радше в тому, куди в Україні скеровують дешеві гроші, ніж у самому ризику.

Ставка, що не схожа на ринкову

На звичайному ринку ставка відображає ризик: чим легше банку повернути своє при дефолті, тим дешевший кредит. Готова квартира на вторинці — це актив, який можна виставити на продаж завтра. Майнові права на квадратні метри в будинку, який ще будується, продати складніше, а в разі зупинки забудовника позичальник може лишитися без житла й з боргом. Логіка ризику диктувала б вищу ставку саме на первинці.

Цифри НБУ показують протилежне. На первинному ринку банки видали 494 кредити на 932 млн грн, причому 240 з них (на 439 млн грн) видані під заставу майнових прав на майбутнє нерухоме майно, тобто на ще не збудоване житло. На вторинному ринку видач помітно менше: 314 кредитів на 573 млн грн. Виходить, що дешевший і ризикованіший сегмент водночас більший: первинка зібрала майже дві третини всіх березневих видач.

Така картина не схожа на вільний ринок, де ставку формує конкуренція банків за позичальника. Вона більше схожа на канал, через який капітал свідомо спрямовують у новобудови. У джерелі немає розкладки за державними програмами, тож стверджувати, що знижку на первинку формує саме здешевлення через держпідтримку на кшталт «єОселі», було б припущенням. Але напрям сигналу читається: 8,37% доступні лише у вузькому сегменті, де щось здешевлює кредит понад звичайну ринкову логіку.

Яку ставку брати за відлік, коли рахуєш власні гроші

Для людини, яка зважує «купити житло в кредит» проти «тримати капітал у депозиті, ОВДП чи фонді», ставка з прес-релізу служить орієнтиром вартості грошей. І тут принципово, яку з двох цифр узяти за точку відліку.

Рекламні 8,37% стосуються купівлі нової квартири, часто з заставою майнових прав, тобто з усім набором ризиків недобудови. Це ставка дотованого сегмента, а загальна ціна іпотечних грошей вища. Коли йдеться про готову квартиру, яку можна заселити одразу й перепродати без прив'язки до конкретного забудовника, банк просить 10,48%. Саме ця цифра ближча до того, скільки коштують іпотечні гроші, коли держава й програми не втручаються.

Різниця між 8,37% і 10,48% важить більше, ніж округлення. На горизонті іпотеки в десять-двадцять років два відсоткові пункти перетворюються на відчутну суму переплати. Тому коли накопичувач порівнює дохідність альтернатив (скільки приносить депозит, облігація чи фонд), чесніше брати за відлік ставку вторинки. Вона показує реальну вартість боргу без пільгового шару, який доступний лише під конкретний тип угоди.

Масштаб, у якому губиться сам ринок

Самі ці ставки живуть на крихітному ринку. Усього 808 іпотечних кредитів на 1,5 млрд грн за місяць на всю країну. Нові кредити видавали лише 14 банків, хоча в опитуванні взяли участь 38 установ, що покривають понад 95% валового іпотечного портфеля. Тобто більшість банків у березні нову іпотеку фактично не видавали взагалі.

На такому тонкому ринку спред між сегментами означає більше, ніж на зрілому. Коли видач багато, ставки згладжуються конкуренцією. Коли їх 808 на місяць, кожен великий блок угод тягне середню за собою, а майже дві третини угод сидять у дешевшій первинці. Це підсилює тезу: дешевий новобуд виглядає радше тим напрямом, на який банківська іпотека зараз переважно й працює, ніж випадковим побічним ефектом.

НБУ окремо нагадав, що Рада з фінансової стабільності у травні схвалила оновлену Стратегію з розвитку іпотечного кредитування із заявленою метою розвивати ринкові механізми й підвищувати доступність житла. Деталей документа в релізі немає, тож судити, що саме він змінить у спреді первинки й вторинки, поки рано. Але сам факт, що регулятор бере курс на «ринкові механізми», непрямо визнає: нинішня іпотека ринковою повною мірою не є.

Далі варто відстежувати три речі: чи скоротиться розрив 8,37% / 10,48% у наступних місячних зрізах, чи з'явиться в релізах НБУ розкладка за державними програмами, і чи почне Стратегія зміщувати видачі з дотованої первинки в бік повноцінного вторинного ринку. Поки що головне число місяця просте: «дешева іпотека» в заголовках означає 8,37% для вузького сегмента, тоді як гроші на готове житло коштують 10,48%.

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.