Емісія фонду — 200 000 інвестиційних сертифікатів × 1000 ₴ номіналу = 200 000 000 ₴ (Свідоцтво НКЦПФР № 004863 від 09.05.2025). Поточна розрахункова вартість сертифіката (NAV/unit) — 1100 ₴ (FAQ сайту фонду, кінець Q1 2026). Об'єкт інвестування — апартготельний комплекс на одному земельному масиві (1.30 га, 5 кадастрових ділянок); готель у фазі будівництва.
Двоповерховий готель на 33 номери з рестораном (≈500 м² / 80 гостей), СПА-центром (хамам, сауна, басейн, баня, масаж), чанами з видом на гори, медитаційними зонами та оглядовим майданчиком 360°. Кожен номер має власний вхід; стеля 3,6 м; панорамні вікна на 80% стіни; меблі українського виробництва на індивідуальне замовлення. Поряд — 36 А-фреймів (60 м² + 9 соток кожен; І черга — 23 будинки запущена 3Q 2024, ІІ черга — 13 будинків, запуск 2Q 2026); ці будинки належать інвесторам прямої купівлі за окремою юр. структурою бренду УЛІС і не входять в активи фонду. Земельний масив — 5 кадастрових ділянок (2611040300:10:001:0073 на 0.5681 га, :0072 на 0.0514 га, :0041 на 0.1744 га, 2611040300:20:007:0008 на 0.15 га, :0009 на 0.3592 га), сумарно ≈1.30 га; 4 ділянки з цільовим призначенням 03.08 — туристична інфраструктура; 1 ділянка (12.13) — внутрішня дорога. Висота локації — 1000 м н.р.м.; вид на гори Говерла, Кукул, Магура, Кострича.
Локація на Кривопільському перевалі, висота 1000 м н.р.м.; вид на гори Говерла, Кукул, Магура, Кострича. До Карпатського національного природного парку — 15 км / 20 хв; до залізничної станції Ворохта — 15 км / 20 хв; до спортбази Заросляк (підхід до Говерли) — 20 км / 40 хв; гірськолижні спуски Буковелю — у межах поїздки авто.
Виплата дивідендів проводиться щоквартально з прибутку, що згенерував готель за квартал (Регламент п. 9 + FAQ сайту фонду, секція «Дивіденди», п. 01). Регламент не фіксує мінімального відсотка прибутку на дивіденди — рішення про конкретну суму ухвалює уповноважений орган КУА. Перші виплати — після запуску готелю в експлуатацію (за публічним таймлайном — кінець 2026 р.). Право на отримання дивідендів мають учасники, які володіли сертифікатами на початок строку виплати, визначений уповноваженим органом КУА.
Фонд закритий 10-річний — погашення сертифікатів КУА відбувається при припиненні діяльності фонду (11.03.2035). До цієї дати оператор пропонує дострокове відчуження за зверненням учасника на розсуд КУА: знижка до 5% від розрахункової вартості сертифіката (Регламент п. 6.3); поточна ринкова ставка комісії — 3% (сайт фонду, секція «Як вийти з інвестиції»); строк розрахунку ≤ 15 робочих днів. Lock-up без викупу діє до повідомлення НКЦПФР про відповідність фонду вимогам мінімального обсягу активів (Регламент п. 6.4). Вторинний ринок — платформа ICU Trade (продаж сертифікатів між учасниками); також допустимі спадкування, дарування, інше відчуження за ст. 4 ЗУ «Про ІСІ». При закінченні 10-річного строку діяльності КУА або викуповує сертифікати охочих за розрахунковою вартістю після продажу активу, або продовжує діяльність фонду рішенням уповноваженого органу.
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Винагорода КУА | 1% | фонд | Винагорода КУА за 2025 календарний рік — 1% середньорічної ВЧА (Регламент п. 7.3, перший період після реєстрації фонду в ЄДРІСІ 12.03.2025). |
| Винагорода КУА | 2% | фонд | З 2026 р. і далі — до 2% середньої ВЧА за рішенням уповноваженого органу КУА. Нормативний максимум управлінської винагороди без премії — 5% ВЧА. Базова ставка — друга сходинка ярусної структури комісій (Регламент п. 7.3). |
| За результат (success fee) | 15% | фонд | Премія КУА — до 15% від наддохідного прибутку фонду за рік. Виплачується ВИКЛЮЧНО за наявності одночасно двох умов: (1) у звітному році відбувся продаж об'єкта нерухомості з активів фонду; (2) ціна продажу забезпечила приріст вартості ≥5% річних у $ за курсом НБУ. Регламент п. 7.5. |
| Стеля інших витрат | 0.5% | фонд | Стеля сумарних виплат обслуговуючим компаніям — не більше 0,5% ВЧА на рік (FAQ сайту фонду, секція «Витрати», п. 02). |
| Стеля інших витрат | 15% | фонд | Стеля «інших витрат» з активів фонду (без винагороди КУА, премії, адмінпослуг, держмита, податків і зборів) — не більше 15% середньорічної ВЧА на рік. Перевищення — за рахунок Компанії (Регламент п. 7.7). |
| Вихід | 5% | інвестор | Знижка при достроковому відчуженні — до 5% від розрахункової вартості сертифіката (Регламент п. 6.3, верхня межа). Поточна заявлена ринкова ставка — 3% (сайт фонду, секція «Як вийти з інвестиції»). Розрахунок ≤ 15 робочих днів. Див. discrepancies. |
Структура комісій ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта» (Регламент п. 7) — ярусна, з різними ставками управлінської винагороди для першого та подальших років діяльності фонду: — Винагорода КУА за 2025 календарний рік — 1% середньої вартості чистих активів (ВЧА) фонду (п. 7.3). — З 2026 календарного року і всіх наступних — до 2% середньої ВЧА за рішенням уповноваженого органу КУА (п. 7.3). — Нормативний максимум управлінської винагороди без урахування премії — 5% середньої ВЧА (п. 7.3). — Премія КУА (performance fee) — до 15% від наддохідного прибутку фонду за рік понад середньозваженою обліковою ставкою НБУ; виплачується лише за наявності продажу нерухомості з активів фонду з приростом ≥5% USD/рік (п. 7.5). — Сумарні витрати на інші обслуговуючі компанії (зберігач, аудитор, депозитарій, інвестиційна фірма, оцінювач) — не більше 0,5% ВЧА на рік (FAQ сайту фонду, секція «Витрати», п. 02). — Cap «інших витрат» з активів фонду (без винагороди КУА і премії) — не більше 15% середньорічної ВЧА; перевищення — за рахунок Компанії (Регламент п. 7.7). — Знижка при достроковому відчуженні — до 5% від розрахункової вартості сертифіката (Регламент п. 6.3); поточна ринкова ставка — 3% (головна сторінка сайту фонду) — див. discrepancies. — Додаткових витрат для інвестора оператор не декларує (FAQ сайту фонду, секція «Витрати», п. 04).
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Комісія за дострокове відчуження сертифіката | 3% від розрахункової вартості (головна сайту фонду, секція «Як можна достроково вийти з інвестиції?») | До 5% від розрахункової вартості сертифіката Регламент ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта» (з Інвестиційною декларацією, Додаток 1) | Регламент фонду (п. 6.3) задає верхню межу 5% як знижку при достроковому викупі; поточна заявлена ставка 3% — це ринкова ставка, не норма регламенту. Юридично КУА може застосувати ставку до 5% за рішенням уповноваженого органу. |
| Мінімальна сума інвестиції | Від 132 тис. ₴ (головна сайту фонду, маркетинговий блок «Як стати інвестором») | ≈134 200 ₴ (122 інвестиційних сертифікати × 1100 ₴ поточної розрахункової вартості станом на кінець Q1 2026; у FAQ — «≈135 тис. ₴») Свідоцтво про реєстрацію випуску інвестиційних сертифікатів (№ 004863 від 09.05.2025) | Дельта обумовлена різницею між номінальною вартістю одного сертифіката (1000 ₴ за свідоцтвом про реєстрацію випуску № 004863) і поточною розрахунковою вартістю (1100 ₴ на кінець Q1 2026 за FAQ оператора). Маркетингова сторінка не уточнює дату. |
| Дата | Регулятор | Документ | № | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 12 бер. 2025 | НКЦПФР | Свідоцтво про внесення до ЄДРІСІ | № 01721 (унікальний код ЄДРІСІ 23501721; розпорядження № 11/04/157) | ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта» внесено до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування. |
| 9 трав. 2025 | НКЦПФР | Свідоцтво про реєстрацію випуску інвестиційних сертифікатів | № 004863 (розпорядження № 11/04/340) | Зареєстровано випуск інвестиційних сертифікатів обсягом 200 000 шт × 1000 ₴ = 200 000 000 ₴; форма — іменна електронна. |
| 11 серп. 2025 | Виконком Яремчанської міської ради | Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки | MU01:1593-0073-4307-7101 | Видано умови на проєктування апартготелю в смт Ворохта, вул. Говерлянська. |
| 12 лист. 2025 | ЄДЕССБ | Реєстрація проєктної документації (редакція 1) | PD01:4269-5922-4386-5508 | Проєкт «Нове будівництво апартготелю в смт Ворохта, вул. Говерлянська» зареєстровано в ЄДЕССБ; замовник — ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ»; проєктувальник — ТОВ «МЕРГЕЛЬ ТРЕЙД». |
| 6 лют. 2026 | ЄДЕССБ | Реєстрація проєктної документації (редакція 2) | PD01:4269-5922-4386-5508 №2 | Чинна актуальна редакція проєктної документації. |
| 9 лют. 2026 | ЄДЕССБ | Затвердження проєктної документації | ZA01:8834-7109-8590-1980 | Проєктну документацію затверджено замовником ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ». |
ЗКПІФН «УЛІС.ВОРОХТА» — закритий кваліфікаційний пайовий інвестиційний фонд нерухомості, створений компанією групи ICU (ТОВ «КУА «Інвестиційний капітал Україна») у партнерстві з компанією УЛІС для інвестування в готельну нерухомість на Кривопільському перевалі (смт Ворохта, вул. Говерлянська, Івано-Франківська обл., 1000 м н.р.м.). Об'єкт фонду — апартготельний комплекс з двоповерховим готелем на 33 номери, рестораном (≈500 м² / 80 гостей), СПА-центром, чанами та 36 А-фреймами на території ≈1.30 га (5 кадастрових ділянок, 4 з цільовим призначенням 03.08 — туристична інфраструктура). SPV-замовник будівництва і власник землі — ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ». Проєктна документація зареєстрована в ЄДЕССБ (PD01:4269-5922-4386-5508, ред. 2 від 06.02.2026; затвердження ZA01:8834-7109-8590-1980 від 09.02.2026); проєктувальник — ТОВ «МЕРГЕЛЬ ТРЕЙД». На дату аналізу 2026-05-05 готель у фазі будівництва — за публічним таймлайном оператора запуск і початок виплат дивідендів очікується наприкінці 2026 року; підтвердження введення в експлуатацію (сертифікат ДІАМ/ЄДЕССБ) у відкритих джерелах ще не опубліковано. Об'єкт фонду — апартготельний комплекс з двоповерховим готелем на 33 номери, рестораном (≈500 м² / 80 гостей), СПА-центром, чанами та 36 А-фреймами на території ≈1.30 га (5 кадастрових ділянок, 4 з цільовим призначенням 03.08 — туристична інфраструктура). SPV-замовник будівництва і власник землі — ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ». Проєктна документація зареєстрована в ЄДЕССБ (PD01:4269-5922-4386-5508, ред. 2 від 06.02.2026; затвердження ZA01:8834-7109-8590-1980 від 09.02.2026); проєктувальник — ТОВ «МЕРГЕЛЬ ТРЕЙД». Готель у фазі будівництва; за публічним таймлайном оператора запуск і початок виплат дивідендів очікується наприкінці 2026 року. Фонд внесений до ЄДРІСІ 12.03.2025 (свідоцтво НКЦПФР № 01721, ID 23501721, № 11/04/157). Випуск інвестиційних сертифікатів зареєстрований 09.05.2025 (№ 004863, № 11/04/340) обсягом 200 000 шт × 1000 ₴ номіналу = 200 млн ₴, форма — іменна електронна. Дата ліквідації фонду — 11.03.2035 (10 років від реєстрації в ЄДРІСІ). Поточна розрахункова вартість одного інвестиційного сертифіката (Q1 2026 за FAQ оператора) — 1100 ₴; мінімум для входу — 122 сертифікати (≈134 200 ₴ за поточною розрахунковою вартістю; на маркетинговій сторінці заявлено «від 132 тис. ₴» за номіналом — див. discrepancies). Мінімальний розмір залишку — 122 сертифікати; подальші покупки — від 1 шт. Запланований прибуток фонду згідно з інвестиційною декларацією — 10% річних у доларах США за курсом НБУ; на старті (2026–2028) оператор заявляє 5% річних USD. Виплати дивідендів — щоквартально, з прибутку готелю. Купівля сертифікатів — через брокерський рахунок в інвестиційній фірмі ТОВ «Інвестиційний капітал Україна» на платформі ICU Trade. Зберігач активів — АТ «Піреус Банк МКБ». Центральний депозитарій — ПАТ «Національний депозитарій України». Аудитор фінансової звітності фонду — ТОВ «АФ «Імона-Аудит». Паралельно з фондом на цій самій локації під брендом УЛІС існує окрема пропозиція прямої купівлі А-фрейма у власність (на сайті бренду УЛІС) — це інший інвестиційний продукт з власною юридичною структурою, не покривається цим бандлом і не входить в активи ЗКПІФН.
Ключові ризики: 1. Готель у фазі будівництва. За заявою оператора запуск планується наприкінці 2026 року — є ризик прострочки заявленого таймлайну. 2. Дивіденди ще не виплачуються. Дивіденди починають нараховуватись лише з прибутку готелю після його запуску; перші виплати очікуються після початку операційної діяльності (за поточним планом — наприкінці 2026 / на початку 2027). До цього моменту заявлена дохідність 5% USD на старті — це проєкція оператора, а не задокументований факт виплат. 3. Аудит фінансової звітності за 2025 рік містить звернення уваги на суттєву невизначеність щодо безперервності діяльності Фонду — пов'язану з військовою агресією РФ, воєнним станом і обмежувальними заходами. Думку аудитора щодо цього питання не модифіковано (clean opinion); ТОВ «АФ «Імона-Аудит» підтверджує достовірне відображення фінансового стану Фонду станом на 31.12.2025. 4. Кваліфікаційний фонд — закритий доступ. Мінімум входу 122 сертифікати (≈134 тис. ₴ за поточною розрахунковою вартістю) встановлений ч. 3 ст. 4 Закону «Про ІСІ» для кваліфікаційних фондів — інвестор повинен відповідати критеріям кваліфікованого інвестора згідно з законодавством. 5. Обмежена ліквідність. Фонд закритий 10-річний (до 11.03.2035). Дострокове відчуження — за зверненням учасника, на розсуд КУА, зі знижкою до 5% від розрахункової вартості (Регламент п. 6.3); поточна ринкова ставка комісії — 3% (заявлено на головній сайту фонду); розрахунок ≤ 15 робочих днів. Вторинний ринок — платформа ICU Trade між учасниками. Lock-up на період досягнення мінімального обсягу активів фонду — до повідомлення НКЦПФР про відповідність (Регламент п. 6.4). 6. Управлінська винагорода КУА може зростати. У 2025 р. — 1% середньорічної ВЧА; з 2026 р. — до 2% за рішенням уповноваженого органу КУА; нормативний максимум без премії — 5% (Регламент п. 7.3). Премія КУА — до 15% надпланового прибутку, але виключно за умови продажу нерухомості з активів фонду з приростом ≥5% USD/рік. 7. Власники >5% інвестиційних сертифікатів фонду непублічні.
Для фізичних осіб-резидентів України при виплаті дивідендів від ЗКПІФН утримуються: — ПДФО 9% (пільгова ставка для ІСІ замість стандартних 18%); — військовий збір 5%. КУА «Інвестиційний капітал Україна» виступає податковим агентом і утримує податки автоматично, перераховуючи їх до бюджету; інвестор отримує дивіденди вже після сплати податків (FAQ сайту фонду, секція «Податки», п. 01). Юридичні особи-інвестори сплачують податки самостійно згідно зі своїм режимом оподаткування. Додаткових витрат для інвестора при купівлі / триманні / отриманні дивідендів оператор не декларує (FAQ сайту фонду, секція «Витрати», п. 04).
ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).
Думка немодифікована (clean opinion). Звіт незалежного аудитора складено 30.01.2026 ТОВ «Аудиторська фірма «Імона-Аудит» (ЄДРПОУ 23500277, Реєстр аудиторів та суб'єктів аудиторської діяльності №0791 від 24.10.2018; розділ «Суб'єкти, які мають право проводити обов'язковий аудит» — 13.12.2018). Відповідальний аудитор — Майборода Олена Олександрівна (№100096); генеральний директор АФ — Величко Ольга Володимирівна (№100092). Термін проведення аудиту: 18.11.2025–30.01.2026. Аудитор привертає увагу до п. 3.2 Приміток фінансової звітності щодо суттєвої невизначеності, пов'язаної з безперервністю діяльності Фонду — через несприятливе середовище (військова агресія РФ, воєнний стан, обмежувальні заходи); думку щодо цього питання не модифіковано. Інших ключових питань аудиту не виявлено. Звіт про управління Фондом не складається (Фонд не належить до категорії середніх/великих підприємств). Підтверджені аудитором показники станом на 31.12.2025: вартість чистих активів — 44 659 тис. грн, активи — 44 700 тис. грн (з них грошові кошти 44 168 тис. грн = 98,81%, дебіторська заборгованість 531 тис. грн = 1,19%), поточні зобов'язання — 41 тис. грн. Склад і структура активів, витрати, відшкодовані з активів Фонду, та розмір активів відповідають вимогам НКЦПФР і законодавства про ІСІ.
Станом на лютий 2026 (за публікацією на сайті бренду УЛІС): ринкова вартість активів під управлінням бренду УЛІС — $15.4 млн, інвесторам виплачено $2.4 млн за 2021–2025 рр., середнє зростання вартості активу — 22% з 2021 р., середньорічна завантаженість локацій — 60% (2025), частка повторних бронювань — 25% (2024–2025), 88% прямих бронювань. Перша локація бренду — УЛІС.Дудки.Котеджі (Київщина) — запущена у Q3 2021. Сплачено податків за 2024–2025 рр.: 21 463 834 ₴; на громадські проєкти спрямовано 3 019 997 ₴. Засновники бренду — Євген Лавренюк і Ігор Фарберов; вони ж мажоритарні бенефіціари SPV окремих локацій. Окрема материнська юр. особа («Dreamers Holding» / «УЛІС») у відкритих джерелах не виявлена — імовірно бренд функціонує як парасольковий, а кожна локація має власну SPV (для Ворохти — ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ»).
КУА «Інвестиційний капітал Україна» оприлюднила перший повний аудит ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта»: «Імона-Аудит» видав чисту думку з параграфом «Суттєва невизначеність щодо безперервності діяльності». 98,81% активів — у грошах.
Фонд S1 Plaza Позняки повідомив про 10 млн грн і 400+ угод за кілька днів після старту, середній чек 25 тис грн. Розбираємо, чому це метрика продажів: торговий центр буде збудовано близько Q4 2028, а 10,4% дохідності — у доларовому еквіваленті з виплатами у гривні.
«Твоє Коло» — 14 виходів за 6 місяців, 17% USD, оренда до $390/га. Розбираємо знаменник вибірки та зіставляємо з аудиторськими даними 2024 р. із qualified opinion.
Перший аудит ЗНПІФ «Інжур REIT» від Deloitte: чиста думка щодо фонду, qualified opinion щодо ТОВ «Інжур» вдруге поспіль. Активи фонду 3,96 млрд ₴, чистий прибуток 241,7 млн ₴, дивіденди за грудень-березень 135,9 млн ₴. Що це означає тримачу сертифікатів.