Дохід формується з прибутку готелю — пропорційно вашій частці в загальній вартості чистих активів фонду. Дохідність не фіксована і залежить від завантаженості готелю, операційних витрат і курсу долара до гривні. Оператор заявляє 5% річних у доларах США на старті (2026–2028) і 10% у довгостроковій перспективі відповідно до інвестиційної декларації. Це цільові показники, зафіксувати їх як гарантію в договорі не можна. Для порівняння: доларовий депозит у банку зараз дає близько 0,8–1,1% річних у доларах США, гривневі ОВДП на аукціонах Мінфіну — близько 15,1–15,2% річних у гривні (станом на 8 червня 2026 року, за даними індексу UIRD — Українського індексу ставок за депозитами фізичних осіб, та аукціонних результатів Мінфіну).
Загальний обсяг емісії — 200 000 інвестиційних сертифікатів номіналом по 1000 ₴ кожен, разом 200 000 000 ₴ (свідоцтво НКЦПФР № 004863 від 09.05.2025). Поточна розрахункова вартість одного сертифіката — 1100 ₴ (за даними оператора на кінець першого кварталу 2026 року). Об'єкт інвестування — апартготельний комплекс на ділянці 1.30 га (5 кадастрових ділянок); готель у фазі будівництва.
Двоповерховий готель на 33 номери з рестораном (≈500 м² / 80 гостей), СПА-центром (хамам, сауна, басейн, баня, масаж), чанами з видом на гори, медитаційними зонами та оглядовим майданчиком 360°. Кожен номер має власний вхід; стеля 3,6 м; панорамні вікна на 80% стіни; меблі українського виробництва на індивідуальне замовлення. Поряд — 36 А-фреймів (60 м² + 9 соток кожен; перша черга — 23 будинки, запущена у третьому кварталі 2024 року; друга черга — 13 будинків, запуск у другому кварталі 2026 року); ці будинки належать інвесторам прямої купівлі за окремою юридичною структурою бренду УЛІС і не входять в активи фонду. Земельний масив — 5 кадастрових ділянок (2611040300:10:001:0073 на 0.5681 га, :0072 на 0.0514 га, :0041 на 0.1744 га, 2611040300:20:007:0008 на 0.15 га, :0009 на 0.3592 га), сумарно ≈1.30 га; 4 ділянки з цільовим призначенням 03.08 — туристична інфраструктура; 1 ділянка (12.13) — внутрішня дорога. Висота локації — 1000 м над рівнем моря; вид на гори Говерла, Кукул, Магура, Кострича.
Локація на Кривопільському перевалі, висота 1000 м над рівнем моря; вид на гори Говерла, Кукул, Магура, Кострича. До Карпатського національного природного парку — 15 км / 20 хв; до залізничної станції Ворохта — 15 км / 20 хв; до спортбази Заросляк (підхід до Говерли) — 20 км / 40 хв; гірськолижні спуски Буковелю — у межах поїздки авто.
Дивіденди виплачуються щоквартально з прибутку готелю за квартал (Регламент, п. 9; FAQ сайту фонду, секція «Дивіденди», п. 01). Конкретну суму виплати вирішує уповноважений орган КУА — мінімального відсотка від прибутку регламент не встановлює. Перші виплати — після запуску готелю (за таймлайном оператора — кінець 2026 р.). Право на дивіденди мають власники сертифікатів на початок розрахункового строку, встановленого КУА.
Це 10-річний закритий фонд: планове погашення сертифікатів відбудеться 11.03.2035, коли фонд ліквідовуватиметься. До цієї дати вийти можна двома способами. Дострокове відчуження через КУА: ви подаєте заявку, компанія з управління активами розглядає її на власний розсуд і викуповує сертифікати зі знижкою до 5% від розрахункової вартості (Регламент, п. 6.3); поточна заявлена ставка — 3%. Розрахунок — протягом 15 робочих днів. Продаж іншому учаснику фонду: через платформу ICU Trade між учасниками фонду, а також шляхом дарування або спадкування (ст. 4 Закону «Про ІСІ»). На початку роботи фонду дострокове відчуження через КУА заблоковане до моменту, коли фонд досягне мінімального обсягу активів і НКЦПФР отримає відповідне повідомлення (Регламент, п. 6.4). У цей проміжний час ліквідність визначається лише вторинним ринком між учасниками. Після закінчення 10-річного строку КУА або погашає сертифікати за розрахунковою вартістю після продажу активів, або продовжує діяльність фонду за рішенням уповноваженого органу.
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Винагорода КУА | 1% | фонд | Винагорода КУА за 2025 рік — 1% середньорічної вартості чистих активів фонду (ВЧА). Це перший рік після реєстрації фонду 12.03.2025 (Регламент, п. 7.3). |
| Винагорода КУА | 2% | фонд | З 2026 року і далі — до 2% середньої ВЧА за рішенням КУА. Нормативна межа управлінської винагороди без премії — 5% ВЧА (Регламент, п. 7.3). |
| За результат (success fee) | 15% | фонд | Премія КУА (виплата за понадпланові результати) — до 15% від прибутку понад норму. Нараховується лише за одночасного виконання двох умов: (1) у звітному році відбувся продаж нерухомості з активів фонду і (2) приріст вартості при продажу склав ≥5% річних у доларах США за курсом НБУ (Регламент, п. 7.5). |
| Стеля інших витрат | 0.5% | фонд | Максимальні сумарні виплати зберігачу, аудитору, депозитарію, інвестиційній фірмі та оцінювачу — не більше 0,5% ВЧА на рік (FAQ сайту фонду, секція «Витрати», п. 02). |
| Стеля інших витрат | 15% | фонд | Загальна стеля інших витрат з активів фонду (без винагороди КУА, премії, адмінпослуг, держмита, податків і зборів) — не більше 15% середньорічної ВЧА на рік. Якщо перевищення є — КУА покриває його за власний рахунок (Регламент, п. 7.7). |
| Вихід | 5% | інвестор | Знижка при достроковому виході — до 5% від розрахункової вартості сертифіката (Регламент, п. 6.3, верхня межа). Поточна заявлена ставка — 3% (сайт фонду). Розрахунок — протягом 15 робочих днів. Різницю між 3% і 5% описано в розділі «Розбіжності». |
Витрати фонду (Регламент, п. 7) поділяються на два рівні: Винагорода КУА (компанії з управління активами): — За 2025 рік — 1% середньої вартості чистих активів (ВЧА — вартість майна фонду за вирахуванням зобов'язань) на рік (п. 7.3). — З 2026 року і далі — до 2% середньої ВЧА за рішенням КУА (п. 7.3). — Нормативна межа без премії — 5% ВЧА (п. 7.3). Ці витрати несе сам фонд; вони знижують загальний прибуток, що ділиться між учасниками. Премія КУА (виплата за понадпланові результати): — До 15% від наддохідного прибутку за рік понад середньозваженою обліковою ставкою НБУ; нараховується лише якщо одночасно: (1) у звітному році відбувся продаж нерухомості з активів фонду і (2) приріст вартості при продажу склав ≥5% річних у доларах США (п. 7.5). Витрати на обслуговуючі компанії (зберігач, аудитор, депозитарій, інвестиційна фірма, оцінювач): — Стеля — не більше 0,5% ВЧА на рік (FAQ сайту фонду, секція «Витрати», п. 02). — Загальна стеля всіх «інших витрат» з активів фонду (крім винагороди КУА і премії) — не більше 15% середньорічної ВЧА; якщо перевищення є, воно сплачується за рахунок КУА (Регламент, п. 7.7). При достроковому виході: знижка до 5% від розрахункової вартості сертифіката (Регламент, п. 6.3); поточна заявлена ставка — 3% (сайт фонду). Різниця між 3% і 5% зафіксована в розділі «Розбіжності» нижче. Додаткових витрат для вас при купівлі або утриманні сертифікатів оператор не декларує (FAQ сайту фонду, секція «Витрати», п. 04).
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Комісія за дострокове відчуження сертифіката | 3% від розрахункової вартості (головна сайту фонду, секція «Як можна достроково вийти з інвестиції?») | До 5% від розрахункової вартості сертифіката Регламент ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта» (з Інвестиційною декларацією, Додаток 1) | Регламент фонду (п. 6.3) встановлює верхню межу 5%. Поточна заявлена ставка 3% — ринкова практика, не юридично зафіксована норма. КУА може підняти ставку до 5% за рішенням уповноваженого органу. Просіть зафіксувати конкретну ставку в договорі перед підписанням. |
| Мінімальна сума інвестиції | Від 132 тис. ₴ (головна сайту фонду, маркетинговий блок «Як стати інвестором») | ≈134 200 ₴ (122 інвестиційних сертифікати × 1100 ₴ поточної розрахункової вартості станом на кінець Q1 2026; у FAQ — «≈135 тис. ₴») Свідоцтво про реєстрацію випуску інвестиційних сертифікатів (№ 004863 від 09.05.2025) | Розбіжність виникає через різницю між номінальною вартістю сертифіката (1000 ₴ за свідоцтвом № 004863) і поточною розрахунковою вартістю (1100 ₴ на кінець першого кварталу 2026 року за даними оператора). Маркетингова сторінка цифру 132 тис. ₴ датою не уточнює. Перед купівлею уточніть у КУА поточну розрахункову вартість: вона є актуальним орієнтиром. |
| Дата | Регулятор | Документ | № | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 12 бер. 2025 | НКЦПФР | Свідоцтво про внесення до ЄДРІСІ | № 01721 (унікальний код ЄДРІСІ 23501721; розпорядження № 11/04/157) | ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта» внесено до Єдиного державного реєстру інститутів спільного інвестування. |
| 9 трав. 2025 | НКЦПФР | Свідоцтво про реєстрацію випуску інвестиційних сертифікатів | № 004863 (розпорядження № 11/04/340) | Зареєстровано випуск інвестиційних сертифікатів обсягом 200 000 шт × 1000 ₴ = 200 000 000 ₴; форма — іменна електронна. |
| 11 серп. 2025 | Виконком Яремчанської міської ради | Містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки | MU01:1593-0073-4307-7101 | Видано умови на проєктування апартготелю в смт Ворохта, вул. Говерлянська. |
| 12 лист. 2025 | ЄДЕССБ | Реєстрація проєктної документації (редакція 1) | PD01:4269-5922-4386-5508 | Проєкт «Нове будівництво апартготелю в смт Ворохта, вул. Говерлянська» зареєстровано в ЄДЕССБ; замовник — ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ»; проєктувальник — ТОВ «МЕРГЕЛЬ ТРЕЙД». |
| 6 лют. 2026 | ЄДЕССБ | Реєстрація проєктної документації (редакція 2) | PD01:4269-5922-4386-5508 №2 | Чинна актуальна редакція проєктної документації. |
| 9 лют. 2026 | ЄДЕССБ | Затвердження проєктної документації | ZA01:8834-7109-8590-1980 | Проєктну документацію затверджено замовником ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ». |
«УЛІС.ВОРОХТА» — закритий кваліфікаційний пайовий інвестиційний фонд нерухомості (ЗКПІФН). Ви купуєте інвестиційні сертифікати (цінні папери, які підтверджують вашу частку у фонді) і щоквартально отримуєте дивіденди від прибутку готелю. Мінімальний вхід — 122 сертифікати (≈134 200 ₴ за розрахунковою вартістю на кінець першого кварталу 2026 року); мінімальний залишок також 122 сертифікати. Фонд закритий: повернути кошти достроково можна лише з комісією, повне погашення — у 2035 році. Об'єкт фонду — апартготельний комплекс на Кривопільському перевалі (смт Ворохта, Івано-Франківська обл., 1000 м над рівнем моря). До комплексу входять двоповерховий готель на 33 номери, ресторан (≈500 м² / 80 гостей), СПА-центр, чани та 36 А-фреймів на ділянці ≈1.30 га. Замовник будівництва і власник землі — ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ» (спеціальна проєктна компанія під цей об'єкт). Проєктну документацію зареєстровано в ЄДЕССБ (державний реєстр будівельних дозволів): PD01:4269-5922-4386-5508, ред. 2 від 06.02.2026; затвердження ZA01:8834-7109-8590-1980 від 09.02.2026. Готель у фазі будівництва; за публічним таймлайном оператора запуск і початок виплат дивідендів очікується наприкінці 2026 року — дивіденди до цього моменту не нараховуються. Фонд зареєстровано регулятором (НКЦПФР — Національна комісія з цінних паперів та фондового ринку) 12.03.2025 (свідоцтво № 01721, код у реєстрі фондів ЄДРІСІ: 23501721, розпорядження № 11/04/157). Випуск інвестиційних сертифікатів зареєстровано 09.05.2025 (№ 004863, розпорядження № 11/04/340) обсягом 200 000 шт × 1000 ₴ номіналу = 200 000 000 ₴, форма — іменна електронна. Фонд ліквідується 11.03.2035 (через 10 років від реєстрації). Розрахункова вартість одного сертифіката на кінець першого кварталу 2026 року (за даними оператора) — 1100 ₴; подальші покупки — від 1 шт. Запланована дохідність згідно з інвестиційною декларацією — 10% річних у доларах США за курсом НБУ; на старті (2026–2028) оператор заявляє 5% річних у доларах. Купівля сертифікатів відбувається через брокерський рахунок в інвестиційній фірмі ТОВ «Інвестиційний капітал Україна» на платформі ICU Trade. Зберігач активів фонду — АТ «Піреус Банк МКБ». Облік цінних паперів веде ПАТ «Національний депозитарій України». Аудитор фінансової звітності фонду — ТОВ «АФ «Імона-Аудит». На тій самій локації бренд УЛІС пропонує також пряму купівлю А-фрейма у власність — це окремий інвестиційний продукт з іншою юридичною структурою; він не входить в активи ЗКПІФН і не охоплюється цим описом.
1. Готель будується. Оператор заявив запуск наприкінці 2026 року — якщо будівництво затримається, дивіденди також запізняться. 2. Дивіденди до запуску готелю не нараховуються. Виплати починаються лише з прибутку готелю; перші виплати очікуються наприкінці 2026 / на початку 2027 року. Заявлена дохідність 5% річних у доларах США на старті — прогноз оператора без зафіксованого в договорі зобов'язання; фактичні виплати залежать від завантаженості готелю. 3. Аудитор підтвердив достовірність фінзвітності фонду станом на 31.12.2025 (незалежна думка ТОВ «АФ «Імона-Аудит»), але звернув увагу на суттєву невизначеність щодо безперервності діяльності через воєнний стан в Україні. Це стандартний параграф для українських фондів 2025 року; думку аудитора не модифіковано. 4. Вхід лише для кваліфікованих інвесторів. Мінімум 122 сертифікати (≈134 200 ₴) встановлений законом «Про ІСІ» (ч. 3 ст. 4) для кваліфікаційних фондів. Перед купівлею брокер перевіряє, чи відповідаєте ви критеріям кваліфікованого інвестора. 5. Вийти достроково можна, але це коштуватиме. Фонд закритий на 10 років — до 11.03.2035. До цієї дати дострокове відчуження — за зверненням до компанії з управління активами (КУА), на її розсуд, зі знижкою до 5% від розрахункової вартості сертифіката (Регламент, п. 6.3); поточна заявлена ставка — 3%. На початку роботи фонду діє заборона дострокового виходу до повідомлення НКЦПФР про відповідність фонду вимогам щодо мінімального обсягу активів (Регламент, п. 6.4) — у цей час продати сертифікати неможливо. Між учасниками фонду сертифікати можна відчужувати через платформу ICU Trade. 6. Комісія управляючої компанії може зростати. У 2025 році — 1% вартості чистих активів (ВЧА — сумарна вартість майна фонду за вирахуванням зобов'язань) на рік; з 2026 року і далі — до 2% за рішенням КУА; нормативна межа без премії — 5% ВЧА (Регламент, п. 7.3). Крім того, за понадпланові результати КУА може стягнути премію до 15% надпланового прибутку. Ці витрати несе фонд безпосередньо; ви їх не сплачуєте окремо, але вони знижують загальну дохідність. 7. Хто є найбільшими власниками сертифікатів — невідомо. Власники понад 5% інвестиційних сертифікатів фонду не розкриваються публічно. Перед тим, як підписати договір: 1. Перевірте ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ» за кодом ЄДРПОУ 44928791 у відкритих реєстрах (YouControl, Opendatabot). 2. Попросіть у менеджера повний текст регламенту фонду і знайдіть у ньому: відсоток комісії при достроковому виході, умови, за яких КУА може відмовити у викупі, та базу нарахування дивідендів. 3. Запитайте письмово про умови виходу: конкретну ставку дострокового відчуження і строк до настання права на вихід після реєстрації. 4. Перевірте стан будівельного дозволу в ЄДЕССБ за номером PD01:4269-5922-4386-5508.
Якщо ви фізична особа — резидент України, з кожної виплати дивідендів утримується: — податок на доходи фізичних осіб (ПДФО) — 9% (пільгова ставка для фондів спільного інвестування замість загальних 18%); — військовий збір — 5%. КУА «Інвестиційний капітал Україна» є податковим агентом: вона сама утримує ці суми і перераховує до бюджету. Ви отримуєте дивіденди вже після сплати податків і окремо нічого не подаєте (FAQ сайту фонду, секція «Податки», п. 01). Юридичні особи — інвестори сплачують податки самостійно за своїм режимом оподаткування. Додаткових витрат при купівлі, триманні або отриманні дивідендів оператор не декларує (FAQ сайту фонду, секція «Витрати», п. 04).
ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).
Станом на лютий 2026 (за публікацією на сайті бренду УЛІС): ринкова вартість активів під управлінням бренду УЛІС — $15.4 млн, інвесторам виплачено $2.4 млн за 2021–2025 рр., середнє зростання вартості активу — 22% з 2021 р., середньорічна завантаженість локацій — 60% (2025), частка повторних бронювань — 25% (2024–2025), 88% прямих бронювань. Перша локація бренду — УЛІС.Дудки.Котеджі (Київщина) — запущена у Q3 2021. Сплачено податків за 2024–2025 рр.: 21 463 834 ₴; на громадські проєкти спрямовано 3 019 997 ₴. Засновники бренду — Євген Лавренюк і Ігор Фарберов; вони ж мажоритарні бенефіціари SPV окремих локацій. Окрема материнська юр. особа («Dreamers Holding» / «УЛІС») у відкритих джерелах не виявлена — імовірно бренд функціонує як парасольковий, а кожна локація має власну SPV (для Ворохти — ТОВ «КРИВОПІЛЛЯ ІНВЕСТ»).
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
КУА «Інвестиційний капітал Україна» оприлюднила перший повний аудит ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта»: «Імона-Аудит» видав чисту думку з параграфом «Суттєва невизначеність щодо безперервності діяльності». 98,81% активів — у грошах.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.