Перший аудит «УЛІС.Ворохта»: чиста думка з застереженням, 98,81% активів у грошах

31 березня 2026 року КУА «Інвестиційний капітал Україна» (ICU) оприлюднила перший повний аудиторський висновок щодо ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта». Звіт складений ТОВ «АФ «Імона-Аудит» 30 січня 2026 року і охоплює першу неповну річну звітність фонду, який почав роботу 12 березня 2025 року. Думка аудитора немодифікована (clean opinion), з параграфом «Суттєва невизначеність щодо безперервності діяльності» за МСА 570; такий параграф у 2025 році з'являється у фактично всіх українських фондах через військовий стан. Сама структура балансу розкриває важливіший контекст: 98,81% активів фонду на 31 грудня 2025 року тримається у грошових коштах.

Що підтвердив аудитор

Перевірку провело ТОВ «АФ «Імона-Аудит» (ЄДРПОУ 23500277, реєстр аудиторів №0791) у період з 18 листопада 2025 по 30 січня 2026 року. Відповідальний партнер з боку аудитора: Майборода Олена Олександрівна.

Висновок підтверджує, що фінансова звітність фонду станом на 31 грудня 2025 року складена відповідно до МСФЗ і достовірно відображає його фінансовий стан. Склад і структура активів відповідають вимогам НКЦПФР та законодавства про ІСІ.

Параграф «Material Uncertainty Related to Going Concern» (МСА 570) у звіті є формальною вимогою, коли аудитор хоче привернути увагу до зовнішнього ризику, що не залежить від поведінки самого фонду. Думку щодо цього питання не модифіковано. Інших ключових питань аудиту (KAM) у звіті немає.

Структура балансу: 98,81% у грошах

Найзмістовніша частина висновку це таблиця активів і зобов'язань. Вартість чистих активів фонду на 31 грудня 2025 року становить 44 659 тис. грн. Усього активів 44 700 тис. грн, з них:

• грошові кошти: 44 168 тис. грн (98,81%);
• дебіторська заборгованість: 531 тис. грн (1,19%);
• поточні зобов'язання: 41 тис. грн.

Тобто через 9,5 місяця після запуску фонд має у власності переважно гроші. Цільовий обсяг емісії становить 200 млн грн, поточна ВЧА відповідає 22,3% від цього таргета. Базовий актив фонду, готельний об'єкт у Ворохті (Івано-Франківська область), на дату звіту не зафіксований у балансі ані як основний засіб, ані як інвестиційна нерухомість.

Картина з точки зору інвестора

Ви як власник інвестиційного сертифіката фонду фактично тримаєте проксі на грошові інструменти і дебіторку, поки фонд накопичує кошти і готує покупку чи будівництво об'єкта. Заявлена цільова дохідність 5–10% річних у гривні передбачає, що ці кошти згодом конвертуються в готельний бізнес. До такої конвертації операційна модель фонду близька до того, що ми могли б отримати з гривневих ОВДП напряму, з трьома практичними відмінностями.

Перша: податок. Купонний дохід ОВДП звільнений від ПДФО і військового збору; виплати з пайового фонду оподатковуються за загальними ставками. Друга: гарантія повернення. Депозити банків покриває Фонд гарантування вкладів, ОВДП мають державну гарантію за номіналом; інвестиційний сертифікат фонду не покривається ні Фондом гарантування, ні держгарантією. Третя: ліквідність. Фонд працює в режимі дострокового викупу зі штрафом; ОВДП обертаються на біржі і ліквідуються за день.

Аудит «Імона-Аудит» підтверджує достовірність звітності. Окремо лишається питання, чи готельний проєкт у Ворохті буде реалізований у заявлених строках і з заявленою дохідністю. Цього аудиторський висновок не охоплює, і охопити не міг.

Дані з каталогу

Каталог Eliger.com.ua містить картку фонду «УЛІС.Ворохта» оператора УЛІС. Поріг входу 134 200 ₴, цільова дохідність 5–10% річних у гривні, термін фонду 10 років. КУА: ТОВ «Компанія з управління активами «Інвестиційний капітал Україна» (ICU). Ліквідність: дострокова з пенею.

Для масштабного порівняння: інший український фонд нерухомості «Inzhur REIT» на кінець 2025 року мав активи 3,96 мільярда гривень з працюючим портфелем комерційної нерухомості і отримав чисту думку Deloitte. Розбір тієї картини у статті «Inzhur REIT — перший аудит від Deloitte». Стаття «ОВДП під 15,15–15,9%» дає бенчмарк гривневої дохідності, проти якого корисно зіставляти заявлені 5–10% «УЛІС.Ворохта» на ранній стадії життя фонду.

Що відстежувати далі

Перший показник: конвертація грошових активів у готельний об'єкт у наступних квартальних звітах фонду. Інформативні поля звітності: основні засоби, інвестиційна нерухомість, незавершені капітальні інвестиції. Другий: динаміка залучення капіталу до цільових 200 млн грн; якщо темп уповільнюється, це знизить операційну економію масштабу проєкту. Третій: оновлення аудиторського висновку за 2026 рік і чи з'являться у ньому окремі ключові питання аудиту (KAM), яких у звіті за 2025 рік немає.

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.