Аудит фонду «УЛІС.ВОРОХТА» за 2025 рік: чиста думка
«Звіт незалежного аудитора щодо річної фінансової звітності Закритого кваліфікаційного пайового інвестиційного фонду нерухомості «УЛІС.ВОРОХТА» Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «ІНВЕСТИЦІЙНИЙ КАПІТАЛ УКРАЇНА», станом на 31 грудня 2025 року»
Аудитор дав чисту думку звітності фонду «УЛІС.ВОРОХТА» за 2025 рік, але окремо попередив про невизначеність через війну.
Незалежний аудитор підтвердив, що фінансова звітність ЗКПІФН «УЛІС.ВОРОХТА» за 2025 рік достовірна, без зауважень. Водночас він окремо звернув увагу на суттєву невизначеність щодо здатності фонду працювати далі через війну й воєнний стан. В окремому розділі аудитор написав, що підстав сумніватися в роботі фонду найближчі 12 місяців не бачить, і саму думку це застереження не змінило. Вердикт жовтий: є на що зважати, але явних критичних проблем немає. Це перший рік фонду: майже всі активи (99%) становлять гроші інвесторів, які ще не вкладено в будівництво готелю. Прибуток 1 690 тис. грн отримано від тимчасового розміщення цих коштів, поки не від роботи об'єкта. Прихованих угод із пов'язаними особами аудитор не знайшов. Аудит підтверджує, що цифри у звіті достовірні, але не оцінює, чи вигідна сама інвестиція.
Що сказав аудитор
Найголовніше в будь-якому аудиті, це думка аудитора. Вона дає підсумкову оцінку того, чи можна довіряти цифрам у звітності. Тут вона чиста, без зауважень, і зробила її незалежна сторона. З цього й почнімо.
Думка аудитора
Аудитор дав чисту думку без зауважень: він підтвердив, що звітність фонду достовірна. Звітність складено за МСФЗ. Це міжнародні стандарти обліку, єдині для всіх країн.
Що це означає: Це найкращий можливий висновок аудитора. Цифрам у звіті можна довіряти: незалежний перевіряльник не знайшов суттєвих помилок чи спотворень. Зверніть увагу: одне застереження аудитор усе ж зробив окремо, про невизначеність через війну (про це нижче), але саму думку це не змінило.
Цитата зі звіту · стор. 2, розд. «Думка»
На нашу думку, фінансова звітність Фонду, що додається, відображає достовірно, в усіх суттєвих аспектах фінансовий стан ЗКПІФН «УЛІС.ВОРОХТА» станом на 31 грудня 2025 року, його фінансові результати і грошові потоки за рік, що закінчився зазначеною датою, відповідно до Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» ... та Міжнародних стандартів фінансової звітності (МСФЗ).
Незалежність аудитора
Аудитор заявляє, що він незалежний від фонду і компанії, яка ним керує, та не має з ними спільних інтересів. Перевірку зроблено за міжнародними стандартами аудиту.
Що це означає: Незалежність важлива для вас: вона означає, що висновок не куплений і його можна сприймати як неупереджений.
Цитата зі звіту · стор. 2, розд. «Основа для Думки»
Ми є незалежними по відношенню до Закритого кваліфікаційного пайового інвестиційного фонду «УЛІС.ВОРОХТА» Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «ІНВЕСТИЦІЙНИЙ КАПІТАЛ УКРАЇНА» згідно з Кодексом етики професійних бухгалтерів ... Ми вважаємо, що отримані нами аудиторські докази є достатніми і прийнятними для використання їх як основи для нашої Думки.
Чи виживе компанія
Чиста думка не означає, що ризиків немає. Аудитор окремо застеріг, чи зможе фонд працювати далі (це називають «безперервністю діяльності»), а в іншому розділі сам же це застереження врівноважив. Нижче обидва боки.
Чи зможе фонд працювати далі
Аудитор окремо звернув увагу на суттєву невизначеність щодо безперервності діяльності, тобто на сумнів, чи зможе фонд працювати далі й не припинить діяльність протягом найближчого року. Причиною стали війна та воєнний стан, вплив яких наперед оцінити неможливо. Це попередження зроблено окремим абзацом, але саму думку аудитора воно не змінило: він не сумнівається в достовірності цифр.
Що це означає: Це сигнал, який варто помітити: аудитор попередив, що через війну майбутнє фонду є невизначеним і це треба тримати на увазі. Водночас фонд-закриття він не пророкує. Таке застереження зараз додають майже всім українським фондам, тож саме по собі воно не означає окремих проблем цього фонду.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Суттєва невизначеність щодо безперервності діяльності»
Ми звертаємо увагу на п. 3.2 Приміток до фінансової звітності ЗКПІФН «УЛІС.ВОРОХТА» за 2025 рік, де йдеться про наявну суттєву невизначеність щодо діяльності Фонду. Несприятливе середовище діяльності, викликане військовою агресією російської федерації та введенням в Україні воєнного стану, ... створюють суттєву невизначеність, що може поставити під значний сумнів здатність Фонду продовжувати свою діяльність на безперервній основі ... Вплив такої невизначеності наразі неможливо оцінити. ... Нашу думку щодо цього питання не було модифіковано.
Окремий висновок про найближчі 12 місяців
Попри застереження про війну, в окремому розділі аудитор прямо пише: підстав сумніватися, що фонд пропрацює найближчі 12 місяців і весь строк за регламентом, у нього немає. Порушень у роботі фонду він теж не знайшов.
Що це означає: Тут аудитор урівноважує своє ж попередження: загальний ризик війни нікуди не дівся, але конкретно цьому фонду він на найближчий рік закриття не пророкує.
Цитата зі звіту · стор. 10-11, розд. «Щодо можливості (спроможності) Фонду безперервно здійснювати свою діяльність протягом найближчих 12 місяців»
Зібрані докази та аналіз діяльності Фонду не дають аудиторам підстав сумніватись в здатності безперервно продовжувати свою діяльність відповідно до терміну, зазначеного в Регламенті Фонду. Використовуючи звичайні процедури та згідно аналізу фінансового стану Фонду ми не знайшли доказів про порушення принципів функціонування Фонду.
Гроші
Тепер самі цифри: скільки фонд заробив, чим володіє і звідки взяв гроші. 2025-й, це його перший рік. Читайте ці числа як стартову точку фонду, що тільки збирає кошти, поки без результату роботи готелю.
Чистий результат за рік
За перший звітний рік фонд показав чистий прибуток 1 690 тис. грн. Майже весь дохід склали фінансові доходи 1 958 тис. грн від тимчасового розміщення зібраних від інвесторів грошей. Доходу від самого готелю ще немає: його тільки будують.
Що це означає: Прибуток на старті виглядає добре, але важливо розуміти його природу: це поки заробіток на грошах, що чекають вкладення в будівництво, ще не дохід від роботи готелю. Реальна дохідність проєкту стане видно лише після запуску об'єкта.
Цитата зі звіту · стор. 18, рядок 2350
Чистий фінансовий результат: прибуток 2350 1 690
Вартість чистих активів і структура активів
Вартість чистих активів (НАВ), це скільки коштує все майно фонду за вирахуванням боргів; саме від неї рахують ціну одного сертифіката. Тут вартість чистих активів становить 44 659 тис. грн. Активів усього 44 700 тис. грн, з них 44 168 тис. грн (майже 99%), це гроші на рахунках. Боргів у фонду майже немає: лише 41 тис. грн поточних зобов'язань.
Що це означає: На звітну дату фонд, це фактично «мішок грошей», які ще не вкладено в будівництво. Боргового навантаження немає. Для вас це означає, що зібрані кошти поки що на місці, але й результату від проєкту ще немає: він попереду.
Цитата зі звіту · стор. 8, розд. «Щодо вартості чистих активів» + Таблиця 3
Вартість чистих активів Фонду станом на 31.12.2025 року становить 44 659 тис. грн. ... Активи Фонду складаються з оборотних активів у сумі 44 700 тис. грн. Зобов'язання Фонду складаються з поточних зобов'язань та становлять 41 тис. грн. ... Грошові кошти 44168 98,81.
Пайовий капітал і розміщення сертифікатів
Фонд зареєстрував випуск на 200 000 тис. грн (200 тисяч сертифікатів по 1000 грн). За 2025 рік інвестори викупили 41 957 сертифікатів. Решта на суму 158 043 тис. грн ще не оплачена. Це «неоплачений капітал», тобто оголошений, але поки не зібраний обсяг.
Що це означає: Фонд зібрав приблизно п'яту частину запланованого обсягу, тож він ще активно залучає інвесторів. Це нормально для фонду на стадії збору коштів, але показує, що фінансування проєкту ще не закрите повністю.
Цитата зі звіту · стор. 10, розд. «Повнота формування та сплати статутного капіталу»
Зареєстрований (пайовий) капітал Фонду станом на 31.12.2025 року складає 200 000 000,00 гривень. ... На протязі 2025 року Фондом було розміщено 41 957 інвестиційних сертифікатів ... На протязі 2025 року викуп інвестиційних сертифікатів Фондом не здійснювався, вилучений капітал - відсутній. Неоплачений капітал станом на 31.12.2025 року становив 158 043 тис. грн. Нерозподілений прибуток станом на 31.12.2025 року склав 1 690 тис. грн.
Тривожні сигнали
Тут зібрано те, на що інвестори дивляться насторожено: приховані угоди зі «своїми» фірмами, тривожні події після звітної дати, невиконані нормативи. У цьому фонді аудитор таких проблем не знайшов. Нижче пояснюємо, що саме він перевіряв.
Пов'язані особи
Пов'язані особи, це фірми та люди, тісно пов'язані з фондом і компанією, що ним керує (наприклад, споріднені фірми групи). Аудитор перевірив і не знайшов жодної угоди з такими сторонами, яка виходила б за межі звичайної діяльності. Усе потрібне розкрито у звітності.
Що це означає: Прихованих операцій із «своїми» компаніями немає. Це знижує ризик того, що гроші виводять непомітно для сторонніх інвесторів.
Цитата зі звіту · стор. 9, розд. «Інформація про пов'язаних осіб»
Операцій з пов'язаними сторонами, що виходять за межі нормальної діяльності, нами не встановлено. Інформація щодо пов'язаних осіб наведена в п.10 Приміток до фінансової звітності Фонду та в суттєвих аспектах відповідає вимогам МСБО 24.
Події після звітної дати
Події після звітної дати — це важливі речі, що сталися вже після 31.12.2025, але до підписання звіту, і які можуть вплинути на стан фонду. Окрім загального впливу війни, таких подій аудитор не зафіксував.
Що це означає: Між кінцем року і датою звіту нічого нового тривожного не сталося. Картина на 31.12.2025 залишалась актуальною на момент підпису аудитора.
Цитата зі звіту · стор. 12, розд. «Інформація про наявність подій після дати балансу»
Інші події після дати балансу, що можуть мати суттєвий вплив на фінансовий стан ЗКПІФН «УЛІС.ВОРОХТА» по заяві управлінського персоналу Компанії, були відсутні.
Пруденційні нормативи (на час воєнного стану зупинені)
Пруденційні нормативи — це обов'язкові фінансові вимоги, які держрегулятор зазвичай ставить компаніям на ринку капіталу, щоб ті були достатньо стійкі. На час воєнного стану регулятор тимчасово зупинив цю вимогу, тому фонд такий розрахунок за 2025 рік не робив.
Що це означає: Тут немає ні плюса, ні мінуса для фонду: норматив не порушено й не виконано, його просто тимчасово не застосовують по всьому ринку. Тож звичного показника фінансової стійкості за цей рік у звіті ви не побачите.
Цитата зі звіту · стор. 9, розд. про пруденційні показники
Відповідно до «Положення щодо пруденційних нормативів ... затвердженого Рішенням ... № 1597 ... яке діяло у 2025 році і було тимчасово зупинене Рішенням Національної комісії з цінних паперів та фондового ринку № 153 від 15.02.2023 року «Щодо застосування деяких рішень ... на період дії воєнного стану», Фонд такий розрахунок не здійснює.
Хто перевіряв і чи можна вірити
Висновок вартий рівно стільки, скільки варті ті, хто його дав. Нижче ви побачите, хто перевіряв звітність і хто керує самим фондом, з реєстровими номерами, які ви можете звірити самостійно.
Хто перевіряв звітність
Звітність перевіряла аудиторська фірма ТОВ «АФ «Імона-Аудит» (код 23500277). Це зовнішня компанія, окрема від самого фонду і його керуючої компанії. Фірма внесена до офіційного реєстру аудиторів (№ 0791) і має право на обов'язковий аудит. Перевірку проводила аудиторка Майборода О. О., звіт підписала й гендиректорка Величко О. В.
Що це означає: Перевірку робила стороння фірма, тож висновок незалежний. Назву, код і реєстрові номери аудиторів легко звірити у відкритому реєстрі, щоб переконатися, що фірма реальна й має дозвіл.
Цитата зі звіту · стор. 13, Таблиця 5 «Основні відомості про аудиторську фірму»
Повне найменування: Товариство з обмеженою відповідальністю «Аудиторська фірма «Імона-Аудит», 23500277. Включено до Реєстру аудиторів та суб'єктів аудиторської діяльності: Розділ «Суб'єкти аудиторської діяльності» 24.10.2018 року, №0791; Розділ «Суб'єкти аудиторської діяльності, які мають право проводити обов'язковий аудит фінансової звітності» 13.12.2018 року, №0791. Прізвище генерального директора: Величко Ольга Володимирівна (№ у Реєстрі 100092). Прізвище аудитора, який проводив перевірку: Майборода Олена Олександрівна (№ у Реєстрі 100096).
Хто керує фондом і чи має ліцензію
Фондом керує ТОВ «КУА «Інвестиційний капітал Україна» (бренд ICU; код за ЄДРПОУ, тобто код у державному реєстрі підприємств, 34486135). Компанія працює з 2006 року і має безстрокову ліцензію держрегулятора (НКЦПФР) на управління активами за № 778 від 19.07.2016.
Що це означає: Фондом керує велика й давня компанія з чинною ліцензією. Це досвідчений гравець ринку без ознак новачка. Право працювати на ринку капіталу отримане офіційно й під наглядом держави.
Цитата зі звіту · стор. 6-7, Таблиці 1-2
Повне найменування Компанії: Товариство з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «ІНВЕСТИЦІЙНИЙ КАПІТАЛ УКРАЇНА»; Код за ЄДРПОУ 34486135; Дата реєстрації 27 червня 2006 року. ... Ліцензія на здійснення професійної діяльності ... діяльності з управління активами інституційних інвесторів. Дата та номер Рішення НКЦПФР про видачу ліцензії: 19 липня 2016 року № 778. Строк дії ліцензії: з 03.09.2016 року та є безстроковою.
Як було раніше
Зазвичай тут ми показуємо, як змінювалися показники з року в рік. Цього разу порівнювати нема з чим: 2025-й, це перший рік фонду.
Як було раніше
Порівнювати поки нема з чим: фонд внесено до реєстру інвестиційних фондів (ЄДРІСІ) лише 12.03.2025, тож звіт за 2025 рік став його першим і єдиним аудитом. Створено фонд на 10 років.
Що це означає: Динаміки за роки тут ще не існує, це лише точка відліку. Щоб побачити, як фонд розвивається, треба буде дочекатися звітів за наступні роки, особливо після запуску готелю.
Цитата зі звіту · стор. 6, Таблиця 1
Реєстраційний код за ЄДРІСІ 23501721. Свідоцтво № 01721, дата внесення відомостей до ЄДРІСІ 12.03.2025 року. Тип та вид Фонду: Закритий, кваліфікаційний. Спосіб розміщення інвестиційних сертифікатів: Публічне розміщення. Термін, на який створено Фонд: 10 років з дати реєстрації в ЄДРІСІ.
Першоджерело
Наостанок розповідаємо, звідки все це взято, щоб Ви могли перевірити першоджерело самі.
Першоджерело
Усе вище, це переказ офіційного звіту незалежного аудитора за 2025 рік, складеного 30.01.2026. Аудит, це перевірка фінансової звітності сторонньою фірмою, щоб підтвердити, що цифри відображають реальний стан фонду.
Що це означає: Ви можете прочитати першоджерело самі. Наш текст лише пояснює його простими словами і не замінює оригінал.
Цитата зі звіту · стор. 14, підпис; дата складання Звіту незалежного аудитора «30» січня 2026 року
Звіт незалежного аудитора щодо річної фінансової звітності Закритого кваліфікаційного пайового інвестиційного фонду нерухомості «УЛІС.ВОРОХТА» Товариства з обмеженою відповідальністю «КОМПАНІЯ З УПРАВЛІННЯ АКТИВАМИ «ІНВЕСТИЦІЙНИЙ КАПІТАЛ УКРАЇНА», станом на 31 грудня 2025 року
Питання та відповіді
- Що означає чиста (немодифікована) думка аудитора з застереженням про невизначеність?
- Чиста думка — це висновок без зауважень: аудитор підтвердив, що звітність достовірна. Окремий абзац про суттєву невизначеність через війну саму думку не змінює — він лише привертає увагу до ризику, який аудитор не може оцінити наперед.
- Звідки у фонду «УЛІС.ВОРОХТА» прибуток, якщо готель ще будується?
- Прибуток 1 690 тис. грн за 2025 рік склали переважно фінансові доходи (1 958 тис. грн) від тимчасового розміщення зібраних від інвесторів коштів. Доходу від самого готелю ще немає: об'єкт у фазі будівництва.
- Хто перевіряв звітність фонду за 2025 рік?
- Незалежна аудиторська фірма ТОВ «АФ «Імона-Аудит» (код 23500277, реєстр аудиторів № 0791). Фондом керує ТОВ «КУА «Інвестиційний капітал Україна» (ICU) за безстроковою ліцензією НКЦПФР № 778.