Фонд заявляє 6% річних у гривні від орендного доходу із земель. Виплати — щорічно у вигляді дивідендів; зростання вартості землі в дохідність не включено. Для порівняння: гривневий депозит у банку зараз дає близько 14% річних, гривневі ОВДП — близько 15% (станом на 8 червня 2026 р., за даними Українського індексу депозитних ставок UIRD та аукціонів Мінфіну відповідно).
Цільова емісія — 500 000 сертифікатів номіналом 1 000 ₴ (500 млн ₴). Оператор не публікує поточну кількість розміщених сертифікатів і суму залучених коштів.
Сільськогосподарські землі у 6 областях України: Хмельницька, Вінницька, Черкаська, Полтавська, Київська, Тернопільська. Загальна площа під управлінням оператора — понад 12 500 га. Ділянки здаються в оренду акредитованим агрохолдингам і фермерам. Ціновий діапазон землі у портфелі за даними оператора — $2 500–$3 900 за га залежно від регіону та якості ґрунту. Структура орендних договорів фонду: 50% укладено строком до 5 років, 50% — до 10 років.
Земельний банк оператора «Твоє Коло» розподілений між 6 областями: Хмельницька, Вінницька, Черкаська, Полтавська, Київська, Тернопільська. Загальна площа під управлінням — понад 12 500 га. За даними оператора, ціна землі у портфелі — $2 500–$3 900 за га залежно від регіону та якості ґрунту.
Фонд зобов'язаний виплачувати вам щонайменше 90% чистого прибутку за рік (регламент, стаття 7.2).
Офіційний спосіб виходу — викуп сертифікатів через КУА «ПРОФІТ» за розрахунковою вартістю. Сайт також згадує можливість продажу через брокера за 3–5 годин, однак проспект цього не підтверджує. Розмір комісій за дострокове погашення у відкритих документах не вказаний — з'ясуйте ці умови до підписання договору.
| Тип | Перший внесок | Повна сума | Умови |
|---|---|---|---|
| 100% оплата | 147 000 UAH | 147 000 UAH | ТОВ «КУА «ПРОФІТ»» Єдина публічна схема — 100% оплата сертифікатів при вході. Сайтовий мінімум — 147 000 ₴ (147 сертифікатів по 1 000 ₴). Регламент (стаття 4.2) встановлює нижчий поріг: 121 800 ₴ (121,8 сертифіката). Після входу можна докуповувати сертифікати від 1 200 ₴. Розстрочка не пропонується. |
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Винагорода КУА | 0.04% | фонд | Регламент, пункт 10.1: 0,04% вартості чистих активів (ВЧА) на місяць, що складає приблизно 0,48% на рік. Ця ставка діє, поки фонд не накопичить заплановану сукупну дохідність, визначену інвестиційною декларацією. |
| Винагорода КУА | 2% | фонд | Регламент, пункт 10.2: після того як фонд набрав заплановану сукупну дохідність, річна комісія КУА зростає до не більше 2% середньої вартості чистих активів (ВЧА) фонду. |
| За результат (success fee) | 15% | фонд | Регламент, пункт 10.5: якщо фонд за рік отримав прибуток понад запланований рівень, КУА бере 15% від цього надпланового приросту. База розрахунку — лише той прибуток, що перевищує план, а не весь прибуток фонду. |
| Стеля інших витрат | 15% | фонд | Регламент, пункт 10.9: усі інші витрати з активів фонду не можуть перевищувати 15% середньорічної вартості чистих активів (ВЧА) протягом фінансового року. |
Комісія керуючої компанії (management fee) має дві ставки. Поки фонд не набрав заплановану сукупну дохідність, КУА бере 0,04% на місяць (≈0,48% на рік) від середньої вартості чистих активів (ВЧА — сума всіх активів фонду мінус зобов'язання). Після досягнення планового рівня ставка зростає до 2% ВЧА на рік. Окремо діє премія успіху (performance fee): 15% від прибутку, що перевищує план. Такий підхід знижує тиск на вашу дохідність у перші роки.
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Мінімальна інвестиція | 147 000 грн | 121 800 грн Регламент фонду «Твоє Коло. Щорічний дохід» | Сайт вказує вищий поріг входу, ніж встановлює регламент. Уточніть актуальну мінімальну суму перед укладанням угоди. |
| Брокер | УНІВЕР КАПІТАЛ | Розміщення і викуп здійснює сама КУА «ПРОФІТ» (розділ 8 проспекту) Проспект емісії — ПІФН «Твоє Коло. Щорічний дохід» | За проспектом, офіційним емітентом і викуповувачем сертифікатів є сама КУА «ПРОФІТ». Роль «Універ Капітал» як агента або платформи в офіційних документах не закріплена. |
| Дата | Регулятор | Документ | № | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 14 груд. 2023 | НКЦПФР | Свідоцтво ЄДРІСІ | №01559 | Внесення фонду до ЄДРІСІ |
| 12 лют. 2024 | НКЦПФР | Реєстрація випуску ЦП | №004310 | Зареєстровано випуск інвест-сертифікатів |
| 3 квіт. 2024 | НКЦПФР | Розпорядження про мін. обсяг активів | №0502-СІ | Фонд визнано таким, що відповідає вимогам щодо мін. обсягу активів |
«Твоє Коло. Щорічний дохід» — пайовий інвестиційний фонд нерухомості під управлінням ТОВ «КУА «ПРОФІТ»» (зареєстровано в ЄДРІСІ під кодом 23501559). Фонд вкладає гроші пайовиків у сільськогосподарські землі України. Як ви заробляєте: ви купуєте іменні інвестиційні сертифікати (цінні папери, що підтверджують вашу частку у фонді). Номінал одного сертифіката — 1 000 ₴, мінімальний вхід — 147 000 ₴ (147 сертифікатів за сайтовим порогом). КУА «ПРОФІТ» (керуюча компанія) формує земельний банк і здає ділянки в оренду акредитованим агрохолдингам та фермерам. Зібрана орендна плата щорічно розподіляється між власниками сертифікатів як дивіденди у гривні: фонд зобов'язаний спрямовувати на виплати не менше 90% чистого прибутку за рік (регламент, стаття 7.2). Заявлена дохідність — 6% річних у гривні, без урахування переоцінки вартості активів (це орендний дохід; приріст вартості землі в цю цифру не входить). Термін фонду — до кінця 2028 року. Структура орендних договорів: 50% укладено строком до 5 років, 50% — до 10 років. У портфелі оператора станом на 2026 рік — понад 12 500 га у 6 областях (Хмельницька, Вінницька, Черкаська, Полтавська, Київська, Тернопільська), вартість активів — ₴1,3 млрд за даними оператора.
1. Аудитор за 2024 рік дав думку із застереженням. ТОВ «Аудиторська фірма «ОЛЕСЯ»» не змогла перевірити справедливу вартість земельних активів фонду на 31.12.2024, бо незалежна оцінка не надавалась аудитору вчасно (оцінку ТОВ «АГЕНСТВО ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ УКРАЇНИ» проведено вже після — у березні-квітні 2025 р.). Це означає, що офіційна вартість активів фонду на кінець 2024 року не підтверджена незалежним аудитором. Думка із застереженням (qualified opinion) у звіті за 2024 рік збереглась. 2. Воєнний стан — фактор безперервності. Аудитор зафіксував у звіті суттєву невизначеність: здатність фонду продовжувати діяльність може бути поставлена під сумнів через умови воєнного стану в Україні. 3. Сайтовий мінімум вищий за регламентний. За регламентом (стаття 4.2) мінімальна участь — 121 800 ₴, тоді як сайт вказує 147 000 ₴ (147 сертифікатів по 1 000 ₴ номіналу). Перед входом уточніть актуальний поріг у менеджера. 4. Депозитарна установа не залучена. Фонд не інвестує в емісійні цінні папери, тому окремий депозитарій для активів не призначено (проспект, розділ 9). Облік активів здійснює сама КУА «ПРОФІТ». 5. Роль «Універ Капітал» офіційно не підтверджена. Сайт згадує «Універ Капітал» як брокера, однак проспект (розділ 8) вказує, що розміщення і викуп сертифікатів здійснює сама КУА «ПРОФІТ». Договірні відносини з «Універ Капітал» у проспекті не розкриті. 6. Гривнева прив'язка. Дохідність і виплати номіновані у гривні без прив'язки до долара. При знеціненні гривні реальна вартість ваших виплат зменшиться. 7. Оператор не розкриває поточний стан продажів. Скільки сертифікатів розміщено і яку суму залучено — ці дані публічно не публікуються. Фактичні дивіденди за 2024 рік у відкритих джерелах також відсутні. Перед тим, як підписати договір: 1. Перевірте КУА «ПРОФІТ» за кодом ЄДРПОУ у відкритих реєстрах (YouControl, Opendatabot). 2. Попросіть у менеджера повний текст регламенту та договору купівлі-продажу сертифікатів; знайдіть у них розмір і базу розрахунку всіх комісій. 3. Запитайте письмово про умови виходу: як, коли і за якою ціною ви можете продати або пред'явити сертифікати до викупу. 4. Уточніть, як документально оформлюється ваше право на земельну ділянку (чи відображається частка у реєстрі власників сертифікатів НКЦПФР).
Для фізичних осіб-резидентів України. Дивіденди від ІСІ (інститутів спільного інвестування) оподатковуються за пільговою ставкою: 9% ПДФО (податок на доходи фізичних осіб) + 1,5% військовий збір. Фонд є податковим агентом і утримує ці суми перед виплатою — до рук ви отримуєте вже «чисту» суму. Якщо ви продасте сертифікати через вторинний ринок, з інвестиційного прибутку (різниця між ціною продажу і ціною придбання) утримується 18% ПДФО + 1,5% військовий збір. Юридичні особи сплачують податки самостійно за власним режимом оподаткування.
ℹ️ Фонд утримує податки автоматично (податковий агент).
Маркетинг сайту «17 років досвіду» — про агробізнес засновників (з 2007 р.), не КУА. ТОВ «КУА «ПРОФІТ» (ЄДРПОУ 32733820) зареєстровано 01.12.2003. Бренд «Твоє Коло» — з травня 2021 р. Фонди зареєстровано в лютому 2024 — до 2021 робота з землею через іншу структуру.
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
Оператор уперше публікує кейс продажу всередині фонду, а не кейс зовнішнього інвестора. Розбираємо, чому окремі +38,3% USD не масштабуються лінійно на сертифікат, і як вони співвідносяться з оголошеним результатом фонду +16% грн за 2025 рік.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.