Аудит фонду «Твоє Коло. Реінвестиція» за 2024 рік: із застереженням
«Звіт незалежного аудитора щодо річної фінансової звітності Пайового інвестиційного фонду нерухомості «ТВОЄ КОЛО. РЕІНВЕСТИЦІЯ»»
Аудитор підтвердив звітність фонду з одним застереженням: вартість землі (головного активу фонду) ніхто незалежно не перевірив.
Цифрам у звіті за 2024 рік загалом можна довіряти, окрім одного винятку: понад 90 % вартості фонду тримається на земельних ділянках, чию ринкову ціну незалежний оцінювач на дату балансу не підтвердив. Фонд закрив перший рік із прибутком 785 тис. грн і вже замовив оцінку землі. Її результати потраплять у звітність за 2025 рік. Жовтий вердикт означає: цифрам можна вірити, але є момент, на який варто зважати. Аудит підтверджує достовірність цифр у звітності, але не оцінює, чи вигідна ця інвестиція.
Що сказав аудитор
Думка аудитора — це головний висновок усього звіту. Вона показує, наскільки можна довіряти цифрам фонду. Тут аудитор підтвердив звітність із одним застереженням. Далі ви побачите, що саме він підтвердив і чому зробив зауваження.
Думка аудитора
Аудитор дав думку із застереженням, тобто з одним зауваженням. Він підтвердив, що загалом звітність фонду достовірно показує його стан станом на 31 грудня 2024 року, але з одним винятком, який окремо описав. Звітність складено за МСФЗ. Це міжнародні стандарти, єдині правила фінансової звітності, що діють у більшості країн світу.
Що це означає: Це не чиста думка, але й не відмова. Цифрам у звіті можна довіряти в усьому, окрім одного питання, яке аудитор не зміг перевірити. Що саме викликало зауваження, пояснюємо в наступному блоці. Без цього винятку звітність аудитор вважає достовірною.
Цитата зі звіту · стор. 1, розд. «Думка із застереженням»
Думка із застереженням. ... На нашу думку, за винятком впливу питання, описаного в розділі «Основа для думки із застереженням» нашого звіту, фінансова звітність, що додається, відображає достовірно, в усіх суттєвих аспектах фінансовий стан Фонду на 31 грудня 2024 р., та Його фінансові результати і грошові потоки за рік, що закінчився зазначеною датою, відповідно до Міжнародних стандартів фінансової звітності (далі - МСФЗ)...
Чому саме аудитор зробив застереження
Найбільший актив фонду становлять земельні ділянки на 28 751 тис. грн (близько 28,8 млн грн). За правилами їх вартість має підтверджувати незалежний оцінювач: окремий фахівець, який визначає реальну ринкову ціну майна. Такої оцінки фонд аудитору не надав, тож аудитор не зміг переконатися, що земля показана у звіті за правильною ціною.
Що це означає: Це причина застереження, і вона стосується ваших грошей напряму: майже вся вартість фонду тримається на землі, ціну якої ніхто незалежно не підтвердив. Аудитор каже, що похибка може бути суттєвою, тобто достатньо великою, щоб вплинути на рішення інвестора. Але вона не всеохоплююча, бо стосується лише цієї статті, а загалом звіту довіряти можна. Якщо ціна землі у звіті завищена, реальна вартість ваших паїв може бути меншою.
Цитата зі звіту · стор. 2, розд. «Основа для думки із застереженням»
В складі активів Фонду обліковується інвестиційна нерухомість (земельні ділянки для надання в оренду) на загальну суму 28 751 тис. грн., яка відповідно до прийнятої Фондом облікової політики та вимог МСБО 40 має обліковуватись за справедливою вартістю (примітки 3.5.2, 5.1-5.3). ... Ми не змогли отримати прийнятні аудиторські докази в достатньому обсязі щодо справедливої вартості інвестиційної нерухомості станом на 31.12.2024 року, так як нам не надано інформації щодо оцінок зазначених активів, здійснених незалежним оцінювачем. Отже, ми не змогли визначити, чи є потреба в будь-яких коригуваннях цих сум, проте можливий вплив на фінансову звітність невиявлених викривлень, якщо такі є, на думку аудитора може бути суттєвим, проте не всеохоплюючим.
Чи виживе компанія
У цьому розділі аудитор оцінює безперервність діяльності фонду, тобто чи виживе фонд і чи зможе працювати наступного року. Через війну він додав окреме попередження про невизначеність. Нижче пояснюємо, наскільки це серйозно для вас як інвестора.
Чи зможе фонд працювати далі під час війни
Аудитор додав окремий розділ про те, чи виживе фонд далі. Це і є безперервність діяльності: чи зможе компанія працювати наступного року й не припинить діяльність. Причиною стала війна. Вона створює невизначеність, яку зараз спрогнозувати неможливо. Водночас аудитор наголосив, що через цей розділ свою думку він не змінив (не модифікував). Тобто це попередження не додає зауважень до достовірності звітності.
Що це означає: Це стандартне попередження про зовнішній ризик, на який сам фонд вплинути не може, і докором фонду воно не є. Майже всі українські аудити з 2022 року містять такий розділ. Якби аудитор мав сумнів, що фонд саме через ці ризики не доживе до наступного року, він би прямо змінив свій висновок. Цього він не зробив.
Цитата зі звіту · стор. 2, розд. «Суттєва невизначеність, що стосується безперервності діяльності»
Як зазначено в Примітці 2.4 «Припущення про безперервність діяльності» Фонд здійснює свою діяльність в умовах воєнного стану, введеного в Україні в зв'язку з повномасштабним вторгненням російської федерації в Україну. Цей фактор створює суттєву невизначеність, що може поставити під значний сумнів здатність Фонду продовжувати свою діяльність на безперервній основі ... Нашу думку щодо цього питання не було модифіковано.
Гроші
Тут зібрані головні цифри фонду за 2024 рік: скільки він заробив, скільки коштує і з чого складаються його активи. Майже вся вартість фонду тримається на земельних ділянках. Читайте ці суми разом із головним застереженням аудитора про непідтверджену оцінку землі.
Скільки фонд заробив за рік
За 2024 рік фонд показав чистий прибуток 785 тис. грн (близько 785 тисяч гривень). Це сума, що лишилася після всіх доходів і витрат. Чистий дохід від основної діяльності за рік склав 363 тис. грн.
Що це означає: Перший повний рік фонд закрив із прибутком, без збитку, і це позитивний знак. Але памʼятайте, що частина вартості фонду тримається на землі, чию ціну аудитор не зміг перевірити, тож читайте цей прибуток разом із головним застереженням.
Цитата зі звіту · стор. 11, Звіт про фінансові результати, ряд. 2350
Чистий фінансовий результат: прибуток 2350 785 -
Скільки коштує фонд і з чого складаються його активи
Вартість чистих активів фонду показує, скільки він коштує після вирахування всіх боргів, і становить 30 931 тис. грн (близько 30,9 млн грн). Усі активи фонду дорівнюють 30 961 тис. грн. З них на землю (інвестиційну нерухомість) припадає 28 751 тис. грн, а на гроші на рахунках припадає 2 105 тис. грн.
Що це означає: Фонд майже повністю складається з землі: понад 90 % його вартості припадає на земельні ділянки. Саме тому застереження аудитора про непідтверджену оцінку цієї землі таке важливе. Воно стосується головного, на чому тримається вся вартість фонду.
Цитата зі звіту · стор. 9, Баланс, ряд. 1495; стор. 5, п. 11
Усього за розділом I 1495 - 30 931 ... Станом на 31.12.2024 р. вартість чистих активів Фонду становить 30 931 тис. грн.
Заявлений капітал у 300 млн і реальна вартість фонду
Зареєстрований (пайовий) капітал фонду означає граничну суму, на яку фонд має право випустити паї. Він становить 300 000 тис. грн (300 млн грн). Це лише оголошена «стеля», тобто верхня межа. Реально зібраних грошей у фонді стільки немає. На кінець 2024 року фонд коштував 30 931 тис. грн, приблизно десяту частину цієї межі.
Що це означає: Не плутайте 300 млн із розміром фонду: це юридичний максимум, а наявні активи значно менші. Фактично фонд поки невеликий, близько 30,9 млн грн. Велика цифра в документах не означає, що стільки грошей реально вкладено.
Цитата зі звіту · стор. 9, Баланс, ряд. 1400
Зареєстрований (пайовий) капітал 1400 - 300 000
Це перший повний рік фонду
Фонд зареєстрували 14 грудня 2023 року, тож 2024-й став першим роком, коли він реально працював. За 2023 рік аудиту не було, бо фонд тоді ще нічого не робив. Історії за минулі роки в нього просто немає.
Що це означає: Порівняти цифри з попередніми періодами неможливо, бо їх немає. Робіть висновки обережно: одного року роботи замало, щоб судити про надійність фонду.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Інші питання», п. 1
Аудит фінансової звітності ПІФН «ТВОЄ КОЛО. РЕІНВЕСТИЦІЯ» за попередній звітний період (2023 рік) не проводився в зв'язку з тим, що Фонд зареєстровано 14.12.2023 р. та ніякої діяльності не проводив.
На що аудитор звернув особливу увагу
Ключові питання аудиту — це теми, яким перевіряльник приділив найбільше уваги. Інших окремих питань, крім зауваження про оцінку землі, аудитор тут не назвав. Він також зазначив, що цю оцінку фонд замовив уже після звітної дати, ближче до весни 2025 року.
На що аудитор звернув особливу увагу
Ключові питання аудиту означають теми, яким аудитор приділив найбільше уваги через їхню складність чи важливість. Тут аудитор написав, що інших таких окремих питань немає. Лишилося тільки вже згадане застереження про непідтверджену оцінку землі.
Що це означає: Окрім головного зауваження про вартість землі, аудитор не натрапив на інші складні чи спірні моменти у звітності, які варто було б окремо підсвітити інвесторам.
Цитата зі звіту · стор. 2, розд. «Ключові питання аудиту»
За винятком питання, викладеного у розділі «Основа для думки із застереженням», ми визначили, що немає інших ключових питань аудиту, інформацію щодо яких необхідно надати у нашому звіті.
Оцінку землі замовили вже після звітної дати
Аудитор зазначає, що навесні 2025 року (вже після кінця звітного року) фонд таки замовив незалежну оцінку землі. Її зробила фірма ТОВ «Агенство експертної оцінки України». Але ці результати потраплять лише у звітність за 2025 рік.
Що це означає: Добра новина: проблему, через яку зробили застереження, фонд почав виправляти, бо оцінку землі вже замовили. Перевірити, чи підтвердилася вартість, можна буде вже в аудиті за 2025 рік. Поки ж за 2024 рік цифра вартості землі лишається непідтвердженою.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Інші питання», п. 2
Події після дати балансу. Аудитори звертають увагу на факт проведення на Товаристві у березні-травні 2025 року оцінки об'єктів інвестиційної нерухомості незалежним оцінювачем - ТОВ «АГЕНСТВО ЕКСПЕРТНОЇ ОЦІНКИ УКРАЇНИ» (код ЄДРПОУ 40979051), результати якої будуть відображені у фінансовій звітності Товариства за 2025 рік.
Тривожні сигнали
Тут зібрані моменти, що на перший погляд виглядають тривожно: нерозкритий власник, операції з пов'язаними особами та відсутні наглядові нормативи. Для пайового фонду кожен з них пояснюється самою формою такого фонду. Нижче розбираємо, чи варто вам через них хвилюватися.
Фонд не розкрив кінцевого власника
У звіті сказано, що фонд не розкриває, хто його кінцевий власник. Спершу це тривожно, але причина в самій формі: пайовий фонд за своєю природою не є окремою компанією (юридичною особою), він являє собою спільний капітал інвесторів. Тому кінцевого власника в нього за законом не визначають.
Що це означає: Тут немає прихованого власника. Це особливість самої форми пайового фонду, тобто формальність, яка не свідчить про непрозорість.
Цитата зі звіту · стор. 5, п. 1
Фонд не є юридичною особою та не має кінцевого бенефіціарного власника, не розкриває інформацію про структуру власності.
Операції з пов'язаними особами
Пов'язані особи означають фірми та людей, близьких до фонду чи його керівників. Тут до них належить компанія, що управляє фондом, та її директори й члени наглядової ради. У звіті їх перелічено разом із частками, і зазначено, що незвичних угод із ними поза звичайною діяльністю за рік не було.
Що це означає: Це добрий знак: інформацію про «своїх» розкрито відкрито, а прихованих чи незвичних угод із ними, які могли б виводити гроші повз інтереси інвесторів, аудитор не виявив. Сам аудитор підтвердив, що ці дані розкрито повною мірою.
Цитата зі звіту · стор. 37, Примітка 10.2
Афілійовані особи, що мають можливість контролювати: ТОВ «КУА «ПРОФІТ» - компанія з управління активами. Посадові особи ТОВ «КУА «ПРОФІТ»: Директор Коробенко Антон Сергійович 0,09; Головний бухгалтер Іванчикова Наталія Володимирівна 26,63%; Заступник директора Власюк Віталій Володимирович 0,09; Голова Наглядової Ради Ейдельнант Дмитро Ігорович 9.38%; Член Наглядової Ради Мінасян Олена Іванівна 9,99%; Член Наглядової Ради Усенко Андрій Анатолійович 24,99%. ... Операції з пов'язаними особами, що виходять за межі нормальної діяльності, за звітний період не здійснювались.
Фонд не рахує наглядові нормативи
Фонд не розраховує пруденційні показники. Це наглядові нормативи запасу міцності, яких регулятор вимагає, наприклад, від банків чи страховиків.
Що це означає: Для закритого кваліфікаційного пайового фонду такі нормативи законом не передбачені, тож їхня відсутність є нормою й порушенням не вважається.
Цитата зі звіту · стор. 5, п. 4
У відповідності до норм Положення ... № 1597 від 01.10.2015 р. ... пруденційні показники Фондом не розраховуються.
Хто перевіряв і чи можна вірити
Тут зібрано, хто саме перевіряв фонд. Це важливо для довіри до звіту: за висновком стоять конкретна аудиторська фірма з реєстру та персонально відповідальний аудитор, який його підписав.
Хто перевіряв фонд
Перевірку робила київська фірма ТОВ «Аудиторська фірма «Олеся». Вона внесена до офіційного реєстру аудиторів під номером 4423, тобто має право проводити такі перевірки.
Що це означає: Аудитор офіційно зареєстрований і має право підписувати звіти для інвесторів. Перевірити фірму можна в публічному реєстрі аудиторів за її кодом 22930490.
Цитата зі звіту · стор. 6, розд. «Основні відомості про аудитора»
Повне найменування: Товариство з обмеженою відповідальністю «Аудиторська Фірма «Олеся»; Ідентифікаційний код юридичної особи: 22930490; Місцезнаходження: Україна, 03028, місто Київ, вул. Саперно-Слобідська, будинок 10, квартира 137. ... Номер реєстрації у Реєстрі аудиторів та суб'єктів аудиторської діяльності Розділ «Суб'єкти аудиторської діяльності» № 4423
Хто персонально підписав звіт
Звіт особисто підписав аудитор Книш Ігор Володимирович (реєстраційний номер 102222) як ключовий партнер з аудиту, тобто головна відповідальна за перевірку особа.
Що це означає: За висновком стоїть конкретна людина з персональною відповідальністю, а назва фірми тут не єдиний орієнтир. Це підвищує довіру до звіту.
Цитата зі звіту · стор. 7, розд. «Аудитори, що брали участь в аудиторській перевірці»
Книш Ігор Володимирович - номер реєстрації у Реєстрі аудиторів та суб'єктів аудиторської діяльності Розділ «Аудитори» № 102222. ... Ключовий партнер з аудиту ТОВ АФ «Олеся» Книш І.В.
Як було раніше
Цей розділ показує, як було раніше і що очікувати далі. Для фонду 2024-й це перший робочий рік, тож порівнювати поки немає з чим. Дивіться на ці цифри як на старт історії; за один рік судити про надійність зарано.
Як було раніше і що далі
Порівнювати поки що нема з чим: 2024-й став першим роком роботи фонду, минулих років немає. Для контексту: фонд-двійник під тією ж керуючою компанією за 2024 рік отримав від цього ж аудитора таке саме застереження з тієї ж причини, бо теж не надали незалежну оцінку землі. Тобто для цієї компанії це радше типовий «синдром першого року», а поодиноким випадком воно не є.
Що це означає: Один рік — це надто короткий відрізок часу, щоб судити про надійність фонду. Дивіться на нього як на старт історії. Чи виправлять зауваження про оцінку землі, стане видно вже в аудиті за 2025 рік.
Цитата зі звіту · стор. 3, розд. «Інші питання», п. 1
Аудит фінансової звітності ПІФН «ТВОЄ КОЛО. РЕІНВЕСТИЦІЯ» за попередній звітний період (2023 рік) не проводився в зв'язку з тим, що Фонд зареєстровано 14.12.2023 р. та ніякої діяльності не проводив.
Першоджерело
Усе вище — це переказ простими словами офіційного аудиторського звіту фонду за 2024 рік. У цьому розділі зібрано, звідки взято дані, щоб ви могли звірити будь-яку цитату з оригіналом за номером сторінки.
Першоджерело
Усе вище є переказом простими словами офіційного аудиторського звіту фонду «Твоє Коло. Реінвестиція» за 2024 рік. Перевірку проводили за договором № 72 від 18 лютого 2025 року. Самі таблиці фінансової звітності лежать у звіті як окремі додатки.
Що це означає: Першоджерелом тут є аудиторський звіт фонду. Будь-яку цитату на сторінці ви можете звірити з оригіналом за номером сторінки, який ми вказали поруч.
Цитата зі звіту · стор. 7, розд. «Основні відомості про умови договору»
Дата та номер договору на проведення аудиту: Договір № 72 від 18.02.2025 р.;
Питання та відповіді
- Що означає думка аудитора «із застереженням»?
- Це означає, що звітності загалом можна довіряти, окрім одного конкретного питання, яке аудитор не зміг перевірити. Тут таким питанням стала непідтверджена незалежним оцінювачем вартість земельних ділянок фонду.
- Чи можна довіряти цифрам у звіті фонду за 2024 рік?
- Так, з одним винятком: вартість землі (понад 90 % активів фонду) на дату балансу не підтвердив незалежний оцінювач. Решту звітності аудитор вважає достовірною, а сам фонд закрив рік із прибутком.
- Чому фонд оцінено в 30,9 млн грн, якщо в документах фігурує 300 млн?
- 300 млн грн — це зареєстрований (пайовий) капітал, юридична «стеля» випуску паїв. Реально зібраних грошей у фонді стільки немає. Реальна вартість чистих активів фонду на кінець 2024 року склала близько 30,9 млн грн.
- Чи означає згадка про війну, що фонд може закритися?
- Ні. Розділ про безперервність діяльності перевіряє, чи виживе фонд і чи зможе працювати наступного року. Це стандартне попередження про зовнішній ризик, яке містять майже всі українські аудити з 2022 року. Аудитор прямо зазначив, що через нього свою думку він не змінив.