Огляд звітності ТОВ «ВІКІНГ ПАРК» за 9 місяців 2025: із застереженням
«Звіт незалежного аудитора за результатами огляду проміжної фінансової інформації ТОВ «ВІКІНГ ПАРК» за 9 місяців 2025 року (висновок із застереженням), вбудований у проспект емісії облігацій серії А»
Це огляд проміжної звітності за 9 місяців 2025 року, легша й швидша перевірка, ніж повний річний аудит: аудитор дав висновок із застереженням, бо дві великі статті активів ТОВ «ВІКІНГ ПАРК» на суму близько 197 млн грн обліковано без поточної оцінки й їхню вартість він не зміг підтвердити.
Це огляд проміжної звітності: швидша й легша процедура, ніж повний річний аудит. Огляд дає лише обмежену впевненість. Його висновок звучить «ніщо не привернуло нашої уваги», тобто слабше за «все перевірено й підтверджено». За результатами огляду аудитор виніс висновок із застереженням. Дві великі статті активів, інвестиційна нерухомість (110,7 млн грн) і акції пов'язаного фонду «ВІКІНГ ГАРДЕНС» (86,5 млн грн), показано за застарілою чи купівельною ціною замість справедливої вартості на дату звіту. Вартість цих ~197 млн грн активів залишилася непідтвердженою, тож реальна забезпеченість незабезпечених облігацій (без застави майном) невідома. Окремого сигналу про загрозу зупинки компанії немає: у проспекті зазначено достатність оборотного капіталу й відсутність суттєвих негативних змін. Це невизначеність щодо того, чим забезпечений борг, без доведеної втрати. Аудит підтверджує достовірність цифр у звіті; він не оцінює, чи вигідна інвестиція і чи варто вкладати.
Що сказав аудитор
Спершу про головне: який саме документ перед вами і що сказав про нього аудитор. Тут два важливі факти. Перший: це огляд проміжної звітності за 9 місяців 2025 року, тобто швидша й легша перевірка, ніж повний річний аудит. Другий: висновок за його результатами вийшов із застереженням. Обидва моменти розбираємо нижче по черзі.
Що це за документ — огляд, а не повний аудит
Це огляд проміжної звітності за 9 місяців 2025 року, легша й швидша процедура, ніж повна річна перевірка. В огляді аудитор переважно ставить запитання й порівнює цифри, але не перевіряє все так глибоко, як у повному аудиті. Тому й висновок звучить обережно: «ніщо не привернуло нашої уваги». Це означає, що аудитор не побачив очевидних помилок. Це слабше за тверде «ми все перевірили й підтверджуємо».
Що це означає: Ви як власник облігацій є кредитором компанії: ви позичили їй гроші й чекаєте відсотків та повернення боргу. Огляд дає менше гарантій, ніж повний аудит. Його висновок: «нічого підозрілого не помітили», тобто слабше за «усе перевірено й підтверджено». Тримайте це в голові, читаючи решту: рівень упевненості тут нижчий за звичайний річний звіт.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 43
ніщо не привернуло нашої уваги, що змусило б нас вважати, що проміжна фінансова інформація, яка додається, не відображає достовірно, в усіх суттєвих аспектах фінансовий стан Товариства на 30 вересня 2025 року, та його фінансові результати і грошові потоки за 9 місяців, які закінчились зазначеною датою, відповідно до Національних положень (стандартів) бухгалтерського обліку та відповідає вимогам закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.1999 № 996-XIV щодо складання фінансової звітності.
Висновок аудитора — із застереженням
Аудитор дав висновок із застереженням. Це означає, що звітність загалом виглядає достовірною, окрім двох конкретних питань, які він окремо виніс у попередження. Чистого висновку без зауважень тут немає: перевіряльник назвав ділянки, де оцінку активів не зроблено за правилами, і чесно сказав, що не зміг підтвердити ці суми. Звіт складено за національними стандартами бухобліку, тобто за правилами, за якими в Україні готують фінансову звітність.
Що це означає: Висновок із застереженням означає, що цифрам у звіті можна довіряти не повністю. Є два великих активи, вартість яких аудитор не зміг перевірити. Для вас як кредитора це привід для уважності, але не для паніки. Наступні блоки пояснюють, які саме суми лишилися непідтвердженими і чому це важливо для оцінки забезпеченості вашого боргу.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 43, розд. «Висновок із застереженням»
Висновок із застереженням На основі нашого огляду, за винятком питань, опитаних в попередньому параграфі, ніщо не привернуло нашої уваги, що змусило б нас вважати, що проміжна фінансова інформація, яка додається, не відображає достовірно, в усіх суттєвих аспектах фінансовий стан Товариства на 30 вересня 2025 року…
Чи виживе компанія
Окреме питання для будь-якого кредитора: чи зможе компанія працювати далі й розрахуватися за боргами. У повних річних аудитах для цього є спеціальний розділ про безперервність діяльності, тобто про те, чи виживе бізнес протягом найближчого року. У цьому огляді такого окремого попередження немає, а проспект прямо каже про відсутність суттєвих негативних змін. Нижче пояснюємо, що з цього випливає для вас.
Чи виживе компанія — окремих сигналів тривоги немає
Окремого попередження про безперервність діяльності в огляді немає. Безперервність діяльності — це питання, чи виживе компанія й чи зможе працювати далі протягом найближчого року. Навпаки, у проспекті прямо сказано, що з дати висновку аудитора (17 грудня 2025 року) суттєвих негативних змін у фінансовому стані компанії не сталося. Окремо зазначено, що власного оборотного капіталу, тобто грошей на поточні розрахунки, компанії вистачає на її поточні потреби.
Що це означає: У питанні оцінки активів зауваження є, а от із самим виживанням компанії аудитор проблем не позначив. Для вас як кредитора це означає, що ризик тут не в тому, що «компанія от-от зупиниться», а в тому, що «частину її активів оцінено без перевірки». Це різні речі. Перше було б прямою загрозою виплатам. Друге — невизначеність щодо того, чим забезпечений ваш борг.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 8, п.12
З дати останнього Звіту незалежного аудитора щодо огляду проміжної фінансової інформації Емітента за 9 місяців 2025 року, що був випущений 17 грудня 2025 року, суттєві негативні зміни у фінансовому та економічному стані Емітента відсутні.
На що аудитор звернув особливу увагу
Тепер найважливіше: за що саме аудитор поставив застереження. Підстав дві, обидві про оцінку великих активів. Інвестиційну нерухомість на 110,7 млн грн і акції пов'язаного фонду на 86,5 млн грн показано без поточної оцінки справедливої вартості. Розбираємо кожну окремо, а потім дивимося на сукупний ефект: близько 197 млн грн активів, чию вартість аудитор не зміг підтвердити.
Підстава застереження №1 — інвестиційну нерухомість не оцінили за справедливою вартістю
У компанії на балансі є інвестиційна нерухомість (нерухомість, яку тримають заради доходу чи зростання ціни, без використання для власної роботи) на 110 729,1 тис. грн. За власними правилами обліку компанія мала показувати її за справедливою вартістю, тобто за поточною ринковою ціною на дату звіту. Натомість вона взяла стару оцінку, зроблену ще на 30.06.2024, і нову переоцінку ні на кінець 2024 року, ні на 30.09.2025 не провела. Це порушує національний стандарт обліку НП(С)БО 32, правило про те, як рахувати таку нерухомість.
Що це означає: Понад 110 млн грн активів стоять у звіті за застарілою ціною. Ніхто не перевірив, скільки ця нерухомість коштує сьогодні. Для вас як кредитора це невизначеність: ви не знаєте, чи справді ці активи варті стільки, наскільки вони забезпечують борг компанії. Доведеної втрати тут немає. Те саме зауваження було і в торішньому звіті: проблему не закрили, вона перейшла в наступний звіт.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 41-42, розд. «Основа для висновку із застереженням», п.1
1. У складі необоротних активів (рядок 1015 Балансу (Звіту про фінансовий стан)) станом на 30.09.2025 обліковується інвестиційна нерухомість на загальну суму 110 729,1 тис. грн. (станом на 31.12.2024 – 112 188,4 тис. грн.), яка відповідно до прийнятої Товариством облікової політики на дату балансу повинна відображатись у фінансовій звітності за справедливою вартістю без нарахування амортизації. При цьому Товариство не провело оцінку справедливої вартості інвестиційної нерухомості станом на 31.12.2024 та станом на 30.09.2025 відповідно до підходів, які відповідають пунктам 17 - 21 Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість» (НП(С)БО 32) та облікової політики Товариства, і, як зазначено в примітці 2 до фінансової звітності, відобразило її за оціночною вартістю, яка визначалась суб'єктом оціночної діяльності станом на 30.06.2024.
Підстава застереження №2 — акції пов'язаного фонду обліковано за ціною купівлі, а не справедливою вартістю
Компанія тримає на балансі акції фонду «ВІКІНГ ГАРДЕНС» (раніше називався «БЛЕКБЕРН»; код у державному реєстрі юридичних осіб 45473893) на 86 454,5 тис. грн. За своїми правилами обліку вона мала показати ці акції за справедливою вартістю, тобто поточною ринковою ціною на дату звіту. Натомість залишила їх за тим, скільки заплатила при купівлі, і поточну оцінку не зробила. Це порушує національний стандарт обліку НП(С)БО 12, правило, як рахувати фінансові вкладення.
Що це означає: Ще близько 86 млн грн активів стоять у звіті за ціною купівлі замість реальної сьогоднішньої вартості. А ціна акцій венчурного фонду може суттєво відрізнятися від того, що за них колись заплатили. Для вас як кредитора це друга велика сума, реальність якої аудитор не зміг підтвердити. Утрати грошей це не означає. Означає, що ви не маєте перевіреної цифри, на яку можна спертися.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 42-43, розд. «Основа для висновку із застереженням», п.2
2. У складі необоротних активів (рядок 1035 Балансу (Звіту про фінансовий стан)) станом на 30.09.2025 обліковуються довгострокові фінансові інвестиції в акції АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «ВІКІНГ ГАРДЕНС» (ЄДРПОУ 45473893, з 09.09.2024 зміна назви з АКЦІОНЕРНОГО ТОВАРИСТВА «ЗАКРИТИЙ НЕДИВЕРСИФІКОВАНИЙ ВЕНЧУРНИЙ КОРПОРАТИВНИЙ ІНВЕСТИЦІЙНИЙ ФОНД «БЛЕКБЕРН») на загальну суму 86 454,5 тис. грн., які відповідно до прийнятої Товариством облікової політики на дату балансу повинні відображатись у фінансовій звітності за справедливою вартістю. При цьому Товариство не здійснило оцінку справедливої вартості зазначених фінансових інвестицій станом 30.09.2025 відповідно до Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 12 «Фінансові інвестиції» (НП(С)БО 12) та облікової політики Товариства, і, як зазначено в примітці 3 до фінансової звітності, відобразило їх за вартістю придбання.
Сукупний ефект — ~197 млн грн активів із непідтвердженою оцінкою
По обох позиціях аудитор написав одне й те саме: без свіжої оцінки справедливої вартості він не зміг отримати докази того, скільки ці активи насправді коштують. Разом інвестиційна нерухомість (110,7 млн грн) і акції фонду (86,5 млн грн) дають близько 197 млн грн активів у балансі, чию вартість ніхто незалежно не підтвердив на дату звіту.
Що це означає: Близько 197 млн грн активів компанії стоять у звіті за неперевіреними сумами. Це обмеження огляду, без доведеної втрати. Аудитор не каже, що активів менше: він каже, що не зміг переконатися в їхній ціні. Для власника незабезпечених облігацій (за якими немає застави майном) це важливо: реальна забезпеченість вашого боргу залежить саме від цих активів, а їхню вартість поки що не підтверджено.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 43, п.2
За відсутності належної оцінки справедливої вартості на дату балансу відповідно до НП(С)БО 12, ми не мали можливості отримати прийнятні аудиторські докази балансової вартості довгострокових фінансових інвестицій станом на 30.09.2025, відповідних доходів та витрат у складі звіту про фінансові результати (звіту про сукупний дохід).
Тривожні сигнали
Одна деталь із другого застереження варта окремої уваги: акції на 86,5 млн грн становлять частку у фонді з тієї ж групи компаній. Коли гроші вкладено в пов'язану структуру, незалежному кредитору складніше оцінити реальну забезпеченість боргу. Факт розкрито у проспекті відкрито. Нижче пояснюємо, чому він важливий саме для вас.
Зв'язок — фонд із вкладення №2 належить до тієї ж групи
Акції на 86,5 млн грн, які проходять у другому застереженні, становлять частку 43,34% у фонді «ВІКІНГ ГАРДЕНС». Назва фонду й бренд компанії спільні, тож це вкладення в пов'язану структуру тієї ж групи, а сторонньою незалежною компанією фонд не є. Сам факт розкрито у проспекті відкрито.
Що це означає: Велика частина грошей компанії вкладена у фонд із власної групи. Для забудовників це звичайна практика, але для вас як кредитора її варто бачити. Оцінку саме цього вкладення аудитор і не зміг підтвердити (друге застереження). Коли активи й борги ходять усередині однієї групи, незалежному кредитору складніше оцінити, чим насправді забезпечений його борг.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 25-26
придбало 127 858 636 акцій … що становить частку у статутному капіталі АТ «ЗНВКІФ «ВІКІНГ ГАРДЕНС» у розмірі 43,34191%, на загальну суму 86 454,5 тис. грн., що відображено в балансі станом на 30 вересня 2025 року.
Хто перевіряв і чи можна вірити
Кілька слів про того, хто робив перевірку. Це впливає на те, наскільки можна довіряти його зауваженням. Огляд провела стороння аудиторська фірма з державного реєстру, і цю саму фірму емітент тримав кілька років поспіль. Її дані можна звірити у відкритих реєстрах.
Хто перевіряв і коли
Огляд робила стороння аудиторська фірма ТОВ «Гарант-Аудит» (код у державному реєстрі юридичних осіб 31200575; номер у державному Реєстрі аудиторів 3838, із правом на обов'язковий аудит компаній суспільного інтересу). Висновок за результатами огляду 9 місяців 2025 року випущено 17 грудня 2025 року. Компанія не міняла аудитора впродовж 2023, 2024 років і 9 місяців 2025 року.
Що це означає: Перевірку робила незалежна фірма, сама компанія цього не робила, тож висновок неупереджений. Назву й коди можна звірити у відкритому реєстрі аудиторів. Те, що аудитора не міняли кілька років поспіль, і те, що зовнішній аудитор поставив застереження замість чистого висновку, додає ваги його зауваженням про непідтверджену вартість активів.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 17, п.2
ТОВАРИСТВО З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «ГАРАНТ-АУДИТ», код ЄДРПОУ 31200575, місцезнаходження: Україна, 04116, м Київ, вулиця Старокиївська, 10, офіс 101, номер в Реєстрі аудиторів та суб’єктів аудиторської діяльності 3838 в розділі «Суб’єкти аудиторської діяльності, які мають право проводити обов’язковий аудит фінансової звітності підприємств, що становлять суспільний інтерес».
Як було раніше
Один звіт показує момент, а кілька звітів поспіль показують напрям руху. Застереження в цього емітента стоїть уже третій період підряд, і одне з них про ту саму неоцінену нерухомість, що й торік. Нижче дивимося, як виглядала картина у попередні роки.
Як було раніше — застереження тягнеться вже третій звіт
Висновок із застереженням у компанії не вперше. За 2023 рік аудитор уже застерігав про дві облікові помилки (недонараховані відсотки за позикою власника та будівельні роботи, показані як борг перед компанією). За 2024 рік застереження було про ту саму неоцінену інвестиційну нерухомість, що й зараз: поточний звіт прямо посилається на непроведену оцінку станом на 31.12.2024. Тобто проблема з оцінкою активів переходить зі звіту в звіт. Аудитор усі ці роки той самий.
Що це означає: Для вас як кредитора важливий один звіт, а ще важливіший напрям руху за кілька років. Аудитор ставить застереження третій період поспіль, і одне з них про ту саму неоцінену нерухомість. Це означає, що компанія залишає зауваження без виправлення й переносить їх далі. Норма це галузі чи тривожний знак, вирішується в загальному вердикті, але сам факт повторення варто бачити чітко.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 41-42, розд. «Основа для висновку із застереженням», п.1
При цьому Товариство не провело оцінку справедливої вартості інвестиційної нерухомості станом на 31.12.2024 та станом на 30.09.2025 відповідно до підходів, які відповідають пунктам 17 - 21 Національного положення (стандарту) бухгалтерського обліку 32 «Інвестиційна нерухомість» (НП(С)БО 32)
Першоджерело
Насамкінець про те, звідки взято все вище й де це можна перечитати самому. Висновок аудитора процитовано всередині проспекту емісії облігацій серії «А», окремого аудиторського файлу немає. Нижче наводимо точні сторінки, за якими ви знайдете першоджерело.
Першоджерело
Усе вище переказує висновок незалежного аудитора за результатами огляду 9 місяців 2025 року. Окремого аудиторського файлу немає: висновок вбудовано всередину проспекту емісії облігацій серії «А». Це офіційний документ, з яким компанія виходила позичати гроші в інвесторів. Для забудовників це звичайна практика. Повних форм фінансової звітності (Балансу, Звіту про фінрезультати) у проспекті не наведено, є лише текст висновку, тож загальні активи, виручка й прибуток тут не показані.
Що це означає: Ви можете прочитати першоджерело самі, за номерами сторінок проспекту. Наш текст лише пояснює його простими словами і не замінює оригінал. Оскільки повних таблиць звітності в проспекті немає, конкретний прибуток чи збиток за 9 місяців 2025 року з документа дослівно не дістати, тож ми нічого тут не домальовуємо.
Цитата зі звіту · Проспект емісії облігацій серії А, стор. 41, п.13 Структурного елементу 2
За результатом огляду аудитором проміжної фінансової інформації Товариства за 9 місяців 2025 року аудиторською компанією ТОВ «Гарант-Аудит» в звіті незалежного аудитора, що випущений 17 грудня 2025 року, висловлено наступну думку із застереженням:
Питання та відповіді
- Це повний аудит чи щось інше?
- Це огляд (review) проміжної фінансової інформації за 9 місяців 2025 року: легша й швидша перевірка, ніж повний річний аудит. Огляд дає обмежену впевненість: аудитор переважно ставить запитання й порівнює цифри, не виконуючи всіх перевірок повного аудиту. Тому висновок звучить обережно: «ніщо не привернуло нашої уваги». Тверде «все перевірено й підтверджено» для огляду не використовують.
- Що означає висновок із застереженням?
- Це означає, що звітність загалом виглядає достовірною, окрім конкретних питань, які аудитор окремо виніс у попередження. Тут таких питань два: оцінка інвестиційної нерухомості й акцій пов'язаного фонду. Цифрам можна довіряти не повністю, але відмови підтвердити звіт тут немає.
- Які саме суми аудитор не зміг підтвердити?
- Дві статті активів: інвестиційна нерухомість на 110,7 млн грн і акції пов'язаного фонду «ВІКІНГ ГАРДЕНС» на 86,5 млн грн, разом близько 197 млн грн. Їх показано за застарілою або купівельною ціною замість справедливої вартості на дату звіту, тож аудитор не зміг отримати докази їхньої реальної вартості.
- Чи попереджав аудитор, що компанія може припинити роботу?
- Ні. Окремого попередження про безперервність діяльності, тобто про те, чи виживе компанія протягом року, в огляді немає. Навпаки, зазначено, що з дати висновку (17 грудня 2025 року) суттєвих негативних змін у фінансовому стані не сталося. Власного оборотного капіталу компанії теж вистачає на поточні потреби.