Дохідність 8–12% USD на рік — орієнтир оператора на основі поточної практики здачі в оренду. Фактичний дохід залежить від завантаженості орендарями, ставки оренди й розміру управлінської винагороди, яка в договорі може знизити вашу частку. Для порівняння: доларовий депозит у банку зараз дає близько 1,1% річних (станом на 8 червня 2026 року, за індексом депозитних ставок UIRD). Гривневі ОВДП (державні облігації) на первинних аукціонах дають близько 15,1–15,2% річних (станом на 2 червня 2026 року, за даними аукціонів Мінфіну). Доларова дохідність JOULe виглядає привабливо порівняно з доларовим депозитом, але передбачає вищий ризик: нерухомість не гарантована банківською системою і потребує активного управління.
Складський комплекс класу B. 1-а черга (склад «B») введена в експлуатацію. 2-а черга (склад «B») будується; оператор заявив готовність у першому кварталі (січень–березень) 2026 року. 3-я та 4-а черги (склад «O») анонсовані. Технічні характеристики: висота 8 м, стіни — сандвіч-панелі (120/80 мм мінвата), дах — м'яка покрівля (250 мм мінвата + ПВХ-мембрана), промислові секційні ворота 4,3 м, підведено електрику (20 Вт/м²), воду, каналізацію, оптоволоконний інтернет. Автономна інфраструктура: генератор, пелетна котельня, свердловина, спринклерна система.
Вийти з інвестиції можна через продаж приміщення — оператор декларує таку можливість («придбайте у приватну власність з можливістю продажу»). Проте умови lock-up (строк, протягом якого продаж може бути обмежений), порядок дострокової реалізації та наявність підтримки оператора у пошуку покупця в жодному публічному документі детально не описані. Перед вкладенням коштів уточніть письмово, за якою процедурою і в який строк ви зможете продати приміщення, якщо вирішите вийти.
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Винагорода КУА | — | інвестор | Відсоток від вашого прибутку; конкретна ставка в публічних документах не зазначена, узгоджується індивідуально при укладенні договору. |
Управлінська винагорода — відсоток від вашого прибутку; конкретну ставку оператор не публікує. Офіційне формулювання оператора: «Наша оплата — це % від вашого прибутку. Вирішуємо всі питання з керування та експлуатації нерухомості». Ставку узгоджуйте індивідуально — і обов'язково фіксуйте її в договорі.
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Адреса об'єкта | м. Київ, вул. Білогородська, 40 (сторінка проєкту на сайті оператора) | с. Святопетрівське, Київська обл., вул. Білогородська, 40 (інвест-лендинг оператора та Google Maps) | Фактична адреса — с. Святопетрівське, Бучанський район. Версія «м. Київ» є адміністративною помилкою або формальною поштовою адресою. |
| Дохідність — нижня межа | «до 12%» — лише верхня межа (сторінка проєкту) | 8–12% USD/рік (інвест-лендинг оператора) | Незначна розбіжність у поданні: основний сайт проєкту акцентує лише максимум, інвест-лендинг дає діапазон 8–12%. |
JOULe — автономний складський комплекс класу B (комерційне приміщення з незалежними інженерними системами) у с. Святопетрівське, Бучанський район, Київська обл., поблизу Київської Кільцевої дороги з виходом на Одеську та Житомирську траси. Загальна площа комплексу — 20 291 м². Як ви заробляєте: ви купуєте складське приміщення у приватну власність, Alterra Group знаходить орендарів і управляє об'єктом — частину орендного доходу ви отримуєте щомісяця. Задекларована дохідність — 8–12% USD на рік (за даними оператора), окупність — від 8 років. Мінімальний лот від «до 500 м²»; точна ціна за м² надається за запитом. Стан будівництва: 1-а черга введена в експлуатацію, орендарі заселяються; 2-а черга будується (оператор заявив готовність у першому кварталі 2026 року; на дату аналізу 2026-04-25 публічне підтвердження введення в експлуатацію у відкритих джерелах не знайдено — ризик прострочки); 3-я та 4-а черги анонсовані. Автономність: власний генератор, пелетна котельня, свердловина, спринклерна система та цілодобове відеоспостереження.
Цей продукт не є інвестиційним фондом. Державний регулятор за ним не наглядає, фонд гарантування вкладів не діє. Ваш захист — тільки договір із продавцем і суд. Відсоток управлінської винагороди оператора в публічних документах не зазначений — ставка узгоджується індивідуально. Це означає, що до підписання договору ви не знаєте, яку частку свого доходу відраховуєте оператору. Умови дострокового виходу й lock-up (заборона або обмеження продажу протягом певного строку) в публічних матеріалах не описані. Якщо вам терміново знадобляться гроші — умов продажу приміщення на вторинному ринку оператор публічно не оголошував. Будівельний дозвіл на об'єкт (ДАБІ/ЄДЕССБ, адреса вул. Білогородська, 40, с. Святопетрівське) у відкритих реєстрах не підтверджений — перевірте дозвільні документи в реєстрі ЄДЕССБ перед підписанням договору. Задекларована дохідність 8–12% USD/рік — маркетинговий орієнтир оператора, не гарантія. Реальний дохід залежить від завантаженості орендарями, орендних ставок і умов договору. Перед тим, як підписати договір: 1. Перевірте юридичну особу за кодом ЄДРПОУ у відкритих реєстрах (YouControl, Opendatabot). 2. Попросіть у менеджера повний текст договору; знайдіть у ньому відсоток управлінської винагороди і базу її розрахунку (від виручки чи від прибутку). 3. Запитайте письмово про умови виходу: як, коли і за якою ціною можна продати приміщення. 4. Звірте будівельний дозвіл у реєстрі ЄДЕССБ за адресою: с. Святопетрівське, вул. Білогородська, 40.
Ви купуєте нерухомість у приватну власність. Оподаткування орендного доходу (ПДФО — податок на доходи фізичних осіб — та військовий збір) — ваша відповідальність як власника. Оператор не є податковим агентом. Деталі оподаткування в документах проєкту не деталізовані; рекомендуємо уточнити порядок декларування доходів у податкового консультанта.
Документи не вказані.
Alterra Group — девелопер та управитель комерційної нерухомості, заснований 11 грудня 2015 р. Під управлінням — 175 000 м² комерційної нерухомості (складська, виробнича, індустріальна). Введено в експлуатацію 145 629 м². Задекларована середня дохідність для інвесторів — 11% USD/рік (маркетингові дані сайту). Портфель: індустріальні парки Formatsia (Львів, Вінниця), логістичні центри Peretyn і Port, складський комплекс Joule, бізнес-центр Palo Alto (Київ), торговельний центр Trypil. Юридична особа публічно не вказана на сайті; ЄДРПОУ у відкритих джерелах не знайдено.
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.