Пілот 2 будинків — 2023; +4 будинки — 2025; +4 будинки і проєктування другої черги — 2026. Загальна завантаженість локації за 2025 рік — 80,47%; завантаженість узимку — 53%+; середня ціна оренди — $98 на добу.
Перша черга готельного комплексу: 10 ідентичних модульних будинків заводської збірки на схилі пагорба у долині біля заповідника. Земельна ділянка 8 га у приватній власності; інфраструктура локації: вогнище, sunset point, гойдалка, палуба тиші, глемпінги, паркінг. Кожен будинок: фасад з полірованої сталі (дзеркальний), панорамні вікна, тераса з шезлонгами і барбекю, повне внутрішнє оздоблення з натуральних матеріалів. Комплект для прийому гостей: міні-кухня, холодильник, кавова машина, фен, кондиціонер, рекуператори, безключовий доступ. Будинок повністю готовий до експлуатації від моменту встановлення. Графік розгортання: 2023 — пілот, 2 будинки; 2024 — придбання ділянки 8 га, перші інвестори; 2025 — +4 будинки і запуск глемпів (загальна завантаженість 80,47% за рік, за даними оператора); 2026 — +4 будинки, проєктування другої черги. З 26 травня 2026 оператор пропонує два формати участі: повна купівля будинку від $60 000 з прогнозованою дохідністю ~15% gross і виплатами 80/20, або часткова інвестиція від $10 000 із квартальними виплатами. Юридична структура часткової участі (форма, частка володіння, договір) надається менеджером на етапі підписання.
Сільська локація на Київщині, ~35 хв від ВДНГ Києва Одеською або Новообухівською трасою; ~10 хв до Василькова з повною побутовою інфраструктурою. Земельна ділянка 8 га у приватній власності на схилі пагорба у долині біля заповідника («Васильківські Карпати», за позиціонуванням оператора): хвойний ліс, трекінгові маршрути, великий перепад висот, дика природа (зайці, лисиці, косулі).
80% від доходу будинку щокварталу виплачується вам як власнику; 20% отримує оператор UNITFAB за управління. Виплати нараховуються на основі звітів оператора. Важливий нюанс: з якої бази рахуються ваші 80% — з валового виторгу чи з чистого прибутку після витрат — уточнюється менеджером при підписанні договору управління. Від цього залежить реальна сума вашого доходу.
Ви можете перепродати будинок або вийти з проєкту — така можливість задекларована оператором. Конкретні умови, зокрема мінімальний строк утримання (lock-up) до перепродажу, штрафи за дострокове розірвання договору управління, право UNITFAB першочергово викупити ваш будинок та порядок передачі договору управління 30 років новому власнику, зафіксовані в індивідуальному пакеті документів, який надає менеджер.
Botan Hotel — готельний комплекс модульної заводської збірки у форматі глемпінгу (відпочинок серед природи зі зручностями готелю) у с. Велика Бугаївка Васильківського р-ну Київської обл., ~35 хв від ВДНГ Києва і ~10 хв від Василькова. Розташований на схилі пагорба у долині поруч із заповідником на земельній ділянці 8 га у приватній власності. Перша черга: 10 ідентичних prefab-будинків (збірний будинок заводського виробництва) з фасадом з полірованої сталі, панорамними вікнами, терасою, повним внутрішнім оздобленням і комплектом для прийому гостей. Як ви заробляєте: ви купуєте один будинок у власність і підписуєте договір управління на 30 років з автоматичною пролонгацією. UNITFAB виготовляє будинок і монтує його на ділянці за 3–4 місяці, а далі займається маркетингом, бронюванням, заселенням і обслуговуванням. Щокварталу ви отримуєте 80% доходу від оренди вашого будинку; 20% залишається оператору. Вхід від $60 000 за один будинок з повною комплектацією. Прогноз річного доходу — $9 000 (близько 15% gross, тобто до вирахування витрат і податків — за даними оператора), розрахункова окупність — 6–7 років. Перші виплати — через 3–4 місяці після оплати (час виробництва і встановлення). Власник також отримує 11 днів безкоштовного проживання у своєму будинку щороку. Цей інструмент дає пряме право власності на нерухомість. Регулятор ринку цінних паперів (НКЦПФР) за ним не наглядає. Пілот 2023: 2 будинки. У 2024 — придбання ділянки і перші інвестори. У 2025 — встановлення ще 4 будинків і запуск глемпів; за рік локація показала загальну завантаженість 80,47%, 53%+ узимку, середню ціну оренди $98 на добу, 50%+ гостей залишаються 2+ доби (за даними оператора). У 2026 — встановлення ще 4 будинків і проєктування другої черги. Інфраструктура локації: вогнище, sunset point, гойдалка, палуба тиші, глемпінги, паркінг. Поруч: хвойний ліс, трекінгові маршрути, великий перепад висот, заповідник.
Цей продукт не є інвестиційним фондом. Державний регулятор за ним не наглядає, фонд гарантування вкладів не діє. Ваш захист — тільки договір із продавцем і суд. Ключові ризики: 1. Усі цифри дохідності — комерційні заявки UNITFAB без незалежного підтвердження. Прогноз 15% gross (тобто з валової виручки, до вирахування витрат), завантаженість 80,47% за 2025 рік і середня ціна $98 на добу — дані UNITFAB. Жодного регламенту, проспекту чи незалежного аудиту немає: ви покладаєтеся на репутацію бренду (ринок з 2019 р.) і показники пілоту 2023–2025. 2. Сторона договору купівлі-продажу і власник земельної ділянки 8 га — можливо, окрема проєктна компанія (SPV — юридична особа, створена спеціально для цього активу), відмінна від виробника UNITFAB (ЄДРПОУ 43703128), або сама UNITFAB. Точну сторону договору повідомить менеджер разом із текстом договору. 3. Умови виходу з інвестиції наперед не розкриті. Договір управління 30 років та умови дострокового продажу будинку надаються індивідуально менеджером. Зокрема, з'ясуйте: формулу розподілу 80% доходу (від виторгу чи від чистого прибутку), розмір штрафу за дострокове розірвання договору управління, lock-up (мінімальний строк, протягом якого ви не можете продати будинок або вийти без штрафу), а також чи зберігає UNITFAB право першочергового викупу вашого будинку при перепродажі. 4. Право власності і цільове призначення земельної ділянки 8 га у с. Велика Бугаївка можна перевірити через ДРРП (Державний реєстр речових прав на нерухоме майно) за кадастровим номером; кадастровий номер повідомляє менеджер на етапі підписання договору. 5. Будівельні дозволи та відповідність земельної ділянки готельному використанню перевіряються в ЄДЕССБ (єдиний реєстр дозвільних документів у сфері будівництва) за кадастровим номером, який повідомляє менеджер. Якщо цільове призначення землі не відповідає готельній діяльності, це ризик для юридичної чинності договору. 6. Структура комісій (плата за управління готелем, комісія при перепродажі, комісія за бронювання) і конкретні умови дострокового виходу — частина індивідуального пакету документів, який надає менеджер. Перед підписанням уточніть ці пункти письмово. Перед тим, як підписати договір: 1. Перевірте юридичну особу за кодом ЄДРПОУ 43703128 у відкритих реєстрах (YouControl, Opendatabot). 2. Попросіть у менеджера повний текст договору купівлі-продажу та договору управління; знайдіть у них базу нарахування вашого 80% доходу (виторг чи чистий прибуток) і умови розірвання. 3. Запитайте письмово про умови виходу: lock-up строк, розмір штрафу за дострокове розірвання та право переважної купівлі UNITFAB при перепродажі. 4. Звірте право власності і цільове призначення земельної ділянки 8 га у ДРРП та дозвільні документи в ЄДЕССБ за кадастровим номером.
Документи не вказані.
UNITFAB — український prefab-девелопер: проєктує, виготовляє і монтує модульні будинки заводської збірки під ключ за фіксованою ціною з гарантією 10 років. Бренд заявляє запуск з 2019 року; ТОВ «ЮНІТФАБ» зареєстровано 09.07.2020. Власне виробництво в цеху, продуктові серії — котеджі (Flathouse, U2, U3), заміські будинки (Shelter, Barn 80), готелі на природі (Imagine, Shayan, Escape, L1, Barn 38), індивідуальні проєкти 50–500 м². UNITFAB виступає виробником будинків для готельних/глемпінг-проєктів інших операторів (УЛІС, OBRIY, Beykush V, Mahiya Vitriv, Tvii Vsesvit, Hytte Lviv) і одночасно ініціатором власного інвестиційного готельного проєкту Botan Hotel у с. Велика Бугаївка (Київщина). Окремої материнської групи не виявлено — UNITFAB функціонує як самостійний бренд.
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.