Пілот 2 будинків — 2023; +4 будинки — 2025; +4 будинки і проєктування другої черги — 2026. Загальна завантаженість локації за 2025 рік — 80,47%; завантаженість узимку — 53%+; середня ціна оренди — $98 на добу.
Перша черга готельного комплексу — 10 ідентичних prefab-будинків заводської збірки на схилі пагорба у долині біля заповідника. Земельна ділянка 8 га у приватній власності; інфраструктура локації — вогнище, sunset point, гойдалка, палуба тиші, глемпінги, паркінг. Кожен будинок: фасад з полірованої сталі (зеркальний), панорамні вікна, тераса з шезлонгами і барбекю, повне внутрішнє оздоблення з натуральних матеріалів. Комплект для прийому гостей: міні-кухня, холодильник, кавова машина, фен, кондиціонер, рекуператори, безключовий доступ. Будинок повністю готовий до експлуатації від моменту встановлення. Графік розгортання: 2023 — пілот 2 будинки; 2024 — придбання ділянки 8 га, перші інвестори; 2025 — +4 будинки і запуск глемпів (загальна завантаженість 80,47% за рік); 2026 — +4 будинки, проєктування другої черги.
Сільська локація на Київщині, ~35 хв від ВДНГ Києва Одеською або Новообухівською трасою; ~10 хв до Василькова з повною побутовою інфраструктурою. Земельна ділянка 8 га у приватній власності на схилі пагорба у долині біля заповідника («Васильківські Карпати», за позиціонуванням оператора): хвойний ліс, трекінгові маршрути, великий перепад висот, дика природа (зайці, лисиці, косулі).
80% від доходу будинку розподіляється на користь інвестора-власника, 20% — оператору UNITFAB. Виплати — щокварталу на основі звітів оператора. База нарахування (виторг чи чистий прибуток) і структура operator-ської 20%-частки уточнюються менеджером на етапі підписання договору управління.
Інвестор може перепродати будинок або забрати його за власним бажанням (заявка оператора). Конкретні умови — lock-up, штрафи, право переважної купівлі UNITFAB-у при перепродажі, передача договору управління 30 років новому власнику — фіксуються в індивідуальному пакеті документів інвестора, який надає менеджер.
Botan Hotel — готельний комплекс заводської збірки (landscape resort / glamping-формат) у с. Велика Бугаївка Васильківського р-ну Київської обл., ~35 хв від ВДНГ Києва і ~10 хв від Василькова. Розташований на схилі пагорба у долині поруч із заповідником на земельній ділянці 8 га у приватній власності. Перша черга — 10 ідентичних prefab-будинків з фасадом з полірованої сталі, панорамними вікнами, терасою, повним внутрішнім оздобленням і комплектом для прийому гостей. Інструмент — пряма купівля одного будинку у власність + договір управління 30 років з автоматичною пролонгацією. Це не ПІФ/REIT/КІФ, НКЦПФР не застосовний. Інвестор оформлює власність на фізичний будинок; UNITFAB виготовляє його і монтує на ділянці за 3–4 місяці, далі займається маркетингом, бронюванням, заселенням і обслуговуванням. Дохід розподіляється у пропорції 80% інвестору / 20% оператору, виплати — щокварталу. Поріг входу — $60 000 за один будинок з повною комплектацією. Прогноз річного пасивного доходу — $9 000 (близько 15% gross), розрахункова окупність — 6–7 років. Перші виплати — через 3–4 місяці після оплати (термін виробництва і встановлення). Власнику додатково надається 11 днів безкоштовного проживання у своєму будинку щороку. Пілот 2023 — 2 будинки. У 2024 — придбання ділянки і перші інвестори. У 2025 — встановлення +4 будинків і запуск глемпів; за рік локація показала загальну завантаженість 80,47%, 53%+ узимку, середню ціну оренди $98 на добу, 50%+ гостей залишаються 2+ доби. У 2026 — встановлення ще 4 будинків і проєктування другої черги. Інфраструктура локації: вогнище, sunset point, гойдалка, палуба тиші, глемпінги, паркінг. Поруч — хвойний ліс, трекінгові маршрути, великий перепад висот, заповідник.
Ключові ризики: 1. Сторона договору купівлі-продажу будинку і власник земельної ділянки 8 га — окрема SPV-юр. особа, відмінна від prefab-виробника ТОВ «ЮНІТФАБ» (ЄДРПОУ 43703128), або сама ТОВ «ЮНІТФАБ»; деталі надаються індивідуально через менеджера разом з договором. 2. Право власності і цільове призначення земельної ділянки 8 га у с. Велика Бугаївка перевіряються через ДРРП за кадастровим номером, який повідомляє менеджер на етапі підписання договору. 3. Договір купівлі-продажу будинку і договір управління 30 років надаються індивідуально через менеджера. Деталі — формула розрахунку 80%-частки інвестора (від виторгу чи від чистого прибутку, що включають operator-ські 20%), умови дострокового виходу з-під управління, право переважної купівлі UNITFAB-у при перепродажі будинку, передача договору управління новому власнику — фіксуються в індивідуальному пакеті документів інвестора. 4. Дохідність 15% gross, завантаженість 80,47% за 2025 рік і середня ціна $98 на добу — комерційні заявки оператора. Інструмент не є ПІФ/REIT, тому регламенту, проспекту й аудиту фонду не передбачено — інвестор покладається на власну due diligence і репутацію бренду. 5. Не ПІФ / не REIT — НКЦПФР не регулює, аудиторської фінзвітності фонду немає. Інвестор покладається на репутацію бренду UNITFAB (ринок з 2019 р.) і доказову завантаженість пілоту 2023–2025. 6. Будівельні дозволи ЄДЕССБ / ДІАМ на готельний комплекс і зміна цільового призначення землі — питання due diligence на етапі підписання договору; кадастровий номер для перевірки в e-construction.gov.ua повідомляє менеджер. 7. Структура комісій (management fee, комісія при перепродажі, комісія за бронювання) і lock-up при достроковому виході — частина індивідуального пакету документів інвестора, який надає менеджер.
Документи не вказані.
UNITFAB — український prefab-девелопер: проєктує, виготовляє і монтує модульні будинки заводської збірки під ключ за фіксованою ціною з гарантією 10 років. Бренд заявляє запуск з 2019 року; ТОВ «ЮНІТФАБ» зареєстровано 09.07.2020. Власне виробництво в цеху, продуктові серії — котеджі (Flathouse, U2, U3), заміські будинки (Shelter, Barn 80), готелі на природі (Imagine, Shayan, Escape, L1, Barn 38), індивідуальні проєкти 50–500 м². UNITFAB виступає виробником будинків для готельних/глемпінг-проєктів інших операторів (УЛІС, OBRIY, Beykush V, Mahiya Vitriv, Tvii Vsesvit, Hytte Lviv) і одночасно ініціатором власного інвестиційного готельного проєкту Botan Hotel у с. Велика Бугаївка (Київщина). Окремої материнської групи не виявлено — UNITFAB функціонує як самостійний бренд.
КУА «Інвестиційний капітал Україна» оприлюднила перший повний аудит ЗКПІФН «УЛІС.Ворохта»: «Імона-Аудит» видав чисту думку з параграфом «Суттєва невизначеність щодо безперервності діяльності». 98,81% активів — у грошах.
Фонд S1 Plaza Позняки повідомив про 10 млн грн і 400+ угод за кілька днів після старту, середній чек 25 тис грн. Розбираємо, чому це метрика продажів: торговий центр буде збудовано близько Q4 2028, а 10,4% дохідності — у доларовому еквіваленті з виплатами у гривні.
«Твоє Коло» — 14 виходів за 6 місяців, 17% USD, оренда до $390/га. Розбираємо знаменник вибірки та зіставляємо з аудиторськими даними 2024 р. із qualified opinion.