Дохідність 14–16% річних — це оцінка оператора на основі прикладів об'єктів; фактичний результат залежить від заповнюваності, ринкового попиту та умов конкретного забудовника. Орендна складова — 12–14% річних у доларах США (за даними оператора); решта приросту формується при продажу об'єкта. Для порівняння: доларовий депозит у банку в Україні дає близько 1% річних (станом на 8 червня 2026 р., за індексом UIRD — Українським індексом ставок за депозитами фізичних осіб, Thomson Reuters / НБУ). Ця різниця у дохідності відображає вищий ризик зарубіжної нерухомості порівняно з банківським депозитом.
Зведений каталог понад 50 об'єктів від різних забудовників Балі та Пхукету: апартаменти, вілли, таунхауси, земельні ділянки. Основні райони Балі: Bukit/Uluwatu, Canggu/Batu-Bolong, Seminyak, Cemagi, Ubud. На ринку Пхукету мінімальна сума входу від $80,000.
Основні інвестиційні райони: Bukit/Uluwatu (скельна та пляжна нерухомість), Canggu/Batu-Bolong (популярний серед цифрових кочівників), Seminyak (преміум сегмент), Cemagi (200 м до океану), Ubud (гірський туризм). Завантаженість 75–95% (за даними оператора).
Жорсткого мінімального строку утримання немає. Ви можете перепродати права оренди або об'єкт у повній власності будь-коли через офіс Legion RE або самостійно. Централізованої біржі для leasehold-нерухомості Балі/Пхукет не існує, тому час продажу і фінальна ціна залежать від ринкового попиту.
| Тип | Розмір | Платник | Коментар |
|---|---|---|---|
| Винагорода КУА | 20% | інвестор | Комісія керівної компанії забудовника. Стягується з орендного доходу об'єкта. Legion Real Estate цю комісію не отримує. |
| Винагорода КУА | 17% | інвестор | Комісія керівної компанії забудовника; ставка 14–17% залежно від типу оренди (короткострокова або довгострокова). Розмір комісії самого Legion Real Estate на сайті не зазначений — запитайте до підписання договору. |
| Поле | На сайті | В офіційних документах | Коментар |
|---|---|---|---|
| Роки компанії на ринку | «5 years in market» (сайт станом на 2026-04-24) | NIB виданий 16.05.2023 — офіційна дата реєстрації PT LEGION REAL ESTATE NIB 1605230015786 — Свідоцтво про реєстрацію бізнесу PT LEGION REAL ESTATE | Маркетингова заява «5 років» не збігається з офіційною датою реєстрації юридичної особи (2023 р.). Можливе пояснення: компанія могла діяти до реєстрації PT в іншій організаційній формі. Перед підписанням уточніть у менеджера реальну дату початку діяльності. |
| Директор / CEO компанії | Alexander Gulyaev — позиціонується як CEO та засновник | DEDY ALEX PUTRA — Direktur за NIB та SPPL NIB 1605230015786 — Свідоцтво про реєстрацію бізнесу PT LEGION REAL ESTATE | Різні особи. Gulyaev позиціонується як CEO та засновник у маркетингових матеріалах, тоді як за офіційними індонезійськими документами (NIB, SPPL) директором значиться Putra. Хто є реальним власником бізнесу — офіційні документи не розкривають. Запитайте пояснення у менеджера до підписання договору. |
| Дата | Регулятор | Документ | № | Результат |
|---|---|---|---|---|
| 16 трав. 2023 | BKPM / OSS Indonesia (Badan Koordinasi Penanaman Modal) | NIB (Nomor Induk Berusaha) — свідоцтво про реєстрацію бізнесу | 1605230015786 | Виданий. Статус PMA (іноземна інвестиція). Охоплює KBLI: 68200, 73100, 70209. |
Legion Real Estate — агентство нерухомості з офісом на Балі, що підбирає об'єкти для вкладення від забудовників Балі (Індонезія) та Пхукету (Таїланд). Агентство виступає посередником між вами та забудовником: безкоштовно перевіряє об'єкт, супроводжує угоду та надає підтримку після купівлі. У базі одночасно понад 50 об'єктів: апартаменти, вілли, таунхауси, земельні ділянки. Форми власності на Балі. Leasehold — довгострокова оренда землі на 25–30 років з можливістю продовження; коштує на 20–40% менше за повну власність і не вимагає реєстрації компанії. Freehold — повна власність; потребує реєстрації індонезійської компанії (PT) з місцевим партнером. Три стратегії заробітку: (1) здача в оренду (короткострокова, через платформи бронювання); (2) оренда з наступним продажем через 1–3 роки; (3) купівля на стадії будівництва і продаж після завершення (за даними оператора, прогнозоване зростання вартості 30–40% за 12–18 місяців). Заявлений діапазон дохідності: 14–16% річних у доларах США (за даними оператора). Орендна дохідність: 12–14% річних у доларах США (за даними оператора). Комісія керівних компаній забудовників за управління об'єктом: 14–20% від доходу. Партнери: PARQ Development та Sunny Development Group (за даними оператора, №1 за обсягом продажів у 2023 р.).
Цей продукт не є інвестиційним фондом. Державний регулятор за ним не наглядає, фонд гарантування вкладів не діє. Ваш захист — тільки договір із продавцем і суд. Leasehold означає довгострокову оренду землі: строк обмежений (25–30 р.), земля вам не належить. Продовження оренди залежить від умов конкретного договору та індонезійського законодавства. Freehold — повна власність, але оформити її іноземець може лише через індонезійську PT-структуру з місцевим партнером. Брокерська ліцензія від індонезійських профасоціацій нерухомості (NARS/API) у відкритих джерелах не підтверджена. Legion Real Estate є агентством і не несе відповідальності за ризики девелопера. Конкретні умови орендного доходу та комісія керівної компанії за управління об'єктом визначаються договорами з управляючими компаніями кожного забудовника. Ринок leasehold-нерухомості Балі/Пхукет не має централізованої біржі; продати права швидко може бути складно, якщо ринковий попит впаде. Компанія зареєстрована в Індонезії (PMA, NIB від 16.05.2023); угоди укладаються за індонезійським та тайландським законодавством. Перед тим, як підписати договір: 1. Перевірте юридичну особу за реєстраційним номером NIB у відкритих реєстрах Індонезії. 2. Попросіть у менеджера повний текст договору; знайдіть у ньому умови отримання орендного доходу та розмір комісії керівної компанії. 3. Запитайте письмово про умови виходу: як і коли можна продати об'єкт або права оренди, і хто допомагає знайти покупця. 4. Для об'єктів на стадії будівництва — запитайте про дозвільну документацію забудовника.
Для об'єктів Uluwatu задокументовано одноразовий податок при купівлі: 10% від вартості об'єкта. Для інших об'єктів точні ставки місцевих податків — PPh (прибутковий податок Індонезії), PPN (ПДВ), BPHTB (податок на передачу прав власності) — оператор на сайті не оприлюднює; запитайте їх у менеджера до підписання договору. Кінцеве оподаткування залежить від вашої країни резидентства та структури угоди.
За даними сайту станом на 2026-04-24: продано 600+ об'єктів за 3,5 роки, 35 000+ м² придбано клієнтами, 50+ об'єктів у базі, команда 40+ осіб. Позиціонування: «найбільше агентство нерухомості на Балі».
Загальні питання про інвестування — у частих запитаннях і словнику.
Ставка ОВДП ходить по колу: 18% у 2019-му, 11% у 2021-му, ~15% зараз. Та головне для доходу в доларах — курс. У 2024-му гривня стояла рівно, тож купон лишався. На 2026-й уряд прогнозує 45,8 грн, і доларова подушка тоншає.
Гривневі вклади населення добили до рекорду 988,72 млрд грн, але травневий приріст застиг на 3,2 млрд проти 30,1 млрд у квітні. З валюти пішов найбільший за 28 місяців відток. ОВДП під 16% без податку стали прямим конкурентом депозиту.
Фонд нерухомості S1 ВДНГ закрив перший рік: оператор заявляє 22,75% дохідності в гривні та 15,74% у доларах. Дивимося на молодший REIT поряд з Інжуром і пояснюємо, як читати самозвітні числа критично.