Балі: чому 25–30% річних — міф, а реальна чиста дохідність 10–12%

Представниця Ribas Hotels Group на Балі Ксенія Дронга в інтерв'ю на YouTube-каналі Андрія Буренка назвала очікування дохідності 25–30% річних на балійській нерухомості головною проблемою ринку. За її оцінкою, реальна чиста дохідність якісно керованих об'єктів становить у середньому 10–12% річних, з коливанням 9–15% залежно від локації і стадії входу. Заява важлива тим, що звучить від оператора, який сам продає інвестиції в курортну нерухомість, тобто має комерційний інтерес у тому, щоб ринок працював на реалістичних очікуваннях.

Звідки береться розрив між обіцянкою і фактом

Дронга пояснює розрив структурою фінансової моделі. Спрощені таблиці, які часто показують девелопери, вміщують дохід у три рядки і опускають витрати, що з'їдають маржу. Повна модель Ribas, за її словами, налічує близько 60 рядків: податки, комісії платформ бронювання, зарплати персоналу, обов'язковий амортизаційний фонд. Різниця між «трьома рядками» і «шістдесятьма рядками» і є тією різницею, що відділяє рекламні 25–30% від чистих 10–12%.

Це класичний механізм завищення в курортній нерухомості: валова дохідність від оренди подається як кінцевий результат, тоді як інвестор отримує суму вже після операційних витрат, податків і резерву на знос меблів та оздоблення. Чим менш деталізована модель у презентації, тим більший ризик, що інвестор побачить нижчу цифру у фактичних виплатах.

Що ще впливає на результат

В інтерв'ю названо ще два чинники. Перший: керуюча компанія має підключатися на етапі будівництва, формуючи технічні вимоги до матеріалів, меблів і текстилю та проводячи технагляд. Економія на старті обертається витратами на ремонт пізніше, які зменшують чистий дохід власника. Другий: контроль інвестора за об'єктом. Дронга описує мобільний застосунок, що показує завантаженість, середній тариф і дохідність у режимі реального часу, на противагу моделі, де власник чекає звітів місяцями.

Слід зважати на джерело: це позиція оператора, який сам управляє об'єктами на Балі і реалізує там шість проєктів, перший з яких (Moon Rock Villas в Убуді) вже працює. Реалістичні очікування дохідності вигідні керуючій компанії, бо знижують розчарування клієнтів і претензії. Це не робить цифри хибними, але читати їх варто як аргумент зацікавленої сторони.

Дані з каталогу

Каталог Eliger.com.ua містить кілька проєктів курортної нерухомості на Балі і поруч, заявлена дохідність яких корисно зіставляється з «реалістичним» діапазоном 9–15% чистими.

«AHNI Moon Resort» — проєкт у доларовій номінації з мінімальним входом близько 29 850 $ і заявленою дохідністю до 11% річних. Цей рівень потрапляє у верхню частину «реалістичного» діапазону, названого Ribas.

«Amani Melasti», об'єкт під управлінням мережі Wyndham Hotels & Resorts, декларує дохідність 14–18% річних у доларі. Цифра вища за «реалістичні» 10–12%; саме такі заявлені рівні Дронга радить перевіряти на повноту фінансової моделі перед входом.

«Legion Real Estate» пропонує портфель нерухомості на Балі та Пхукеті з мінімальним входом 80 000 $ і заявленою дохідністю 14–16% річних у доларі. Високий поріг входу і верхня межа діапазону роблять перевірку структури витрат особливо важливою.

Зіставлення показує практичну користь тези Ribas: більшість заявлених у каталозі дохідностей по Балі (11–18%) перевищує «реалістичні» 10–12%, тож інвестору варто запитувати повну фінансову модель і дивитися, чи цифра валова, чи чиста.

Що відстежувати далі

Перше, на що варто звертати увагу при оцінці балійського проєкту: чи декларована дохідність валова чи чиста, і які статті витрат закладено в модель. Друге: хто і на якому етапі управляє об'єктом, бо підключення керуючої компанії після завершення будівництва зазвичай дорожче для власника. Третє: наявність інструмента незалежного контролю завантаженості й виручки, без якого інвестор покладається лише на звіти оператора. Розрив між обіцяними 25–30% і фактичними 10–12% залишається головним джерелом розчарувань на цьому ринку.

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.