74 000 грн за гектар, біля рекорду. Угоди на ринку землі падають третій місяць поспіль, фіксує Держгеокадастр. Розбір

Гектар української ріллі у травні коштував близько 74 000 грн, або приблизно $1 700. За даними Держгеокадастру, це майже стільки ж, скільки на історичному максимумі. Оператор «Твоє Коло», який оприлюднив місячний зріз, називає цю цифру другим результатом за всю історію ринку. Звучить як ринок, що розігрівається. Але цифри поруч кажуть інше.

Кількість угод падає третій місяць поспіль:

• березень — близько 15 000 угод;
• квітень — близько 14 200;
• травень — близько 13 700.

Торгована площа стискається синхронно з угодами:

• березень — близько 31 200 га;
• квітень — близько 29 400;
• травень — близько 26 700.

Висока ціна при падінні обсягів означає інше, ніж висока ціна при зростанні угод. Коли дорожчає актив, який активно купують, ціну тримає широкий попит. Коли ж угод і площі менше з місяця в місяць, а цінник близько максимуму, ціну тримає вузьке коло угод. Ринок тоншає: продавців стає менше, ніж охочих купити, тож кожна окрема угода важче впливає на середню.

Чому «дорого» і «ходовий ринок» — не одне й те саме

Середньозважена ціна — це середнє по всіх угодах за період. На тонкому ринку її легко зрушити кількома дорогими продажами вгору. Саме це, за описом джерела, сталося в аномальному січні 2026: ціна тоді перевищувала 92 000 грн/га, але угод було мало. Тобто рекордне число тримала жменька продажів, без масового попиту за ним.

Для приватного інвестора, що дивиться на землю чи земельний фонд, тут є практична різниця. Цінник «$1 700 за гектар близько рекорду» легко прочитати як «попит росте, треба встигнути». Рух обсягів читається протилежно: угод усе менше. Це означає, що висока середня ціна сьогодні крихка, а вихід із активу може бути повільним. Купити гектар і продати гектар — задачі різної складності, і на ринку, що звужується, продаж важчий.

Землю у такому стані легко переоцінити вгору і важко швидко перетворити назад на гроші. Це питання ліквідності: наскільки просто буде знайти покупця, коли він знадобиться. Висока ціна на низьких обсягах цю ліквідність не покращує.

Контекст: світу бракує пшениці

Чому ціна на українську землю тримається високо навіть при млявих угодах, частково пояснює фон навколо зерна. USDA прогнозує суттєве скорочення світового виробництва пшениці в сезоні 2026/27. Найбільше падіння очікують у США, близько 25%, де через посуху врожай може стати найнижчим за десятиліття. Україна, за тими ж оцінками, збере близько 23 млн тонн, лише на 4% менше за попередній рік, а спожиє всередині країни близько 6,4 млн тонн. Решта врожаю йде на експорт.

Світова ціна додає тла. За орієнтиром МВФ, тонна пшениці у травні 2026 коштувала близько $221 проти приблизно $166 роком раніше. Ширший продовольчий індекс МВФ за рік теж підріс. Це не воєнний пік 2022 року, коли тонна сягала понад $320, але відскок помітний. Дорожче зерно підтримує очікування дорожчої землі, яка це зерно родить.

Посівна тим часом майже завершена. За даними Мінекономіки, засіяно 94% площ зернових і зернобобових, 87% соняшнику й 84% сої. Урожай під цей сезон уже фактично закладено.

Дані з каталогу

Оператор огляду, «Твоє Коло», управляє двома земельними фондами, які працюють на цьому самому ринку. За даними каталогу Kapitalistka.com, фонд «Щорічний дохід» заявляє ціль 6% річних у гривні через щорічні дивіденди від оренди. Другий фонд, «Реінвестиція», націлений на 15% у доларовому еквіваленті з виплатою на виході у 2033 році. Вхід в обидва починається від 147 000 ₴. Спільний земельний банк фондів перевищує 12 500 га.

У самому огляді оператор додає застереження: офіційна статистика Держгеокадастру, за його словами, традиційно занижує реальний ринок, бо частина угод оформлюється за вартістю, близькою до нормативної оцінки. Це твердження самого оператора, незалежної оцінки джерело не наводить. Воно перегукується з цифрами його ж портфеля: землю у своїх фондах «Твоє Коло» оцінює в $2 500–3 900 за гектар, тобто вище за офіційну середню в $1 700. За даними каталогу, це теж заявлені оператором значення, не ринковий замір.

Тут важливо тримати в голові, що офіційна середня по країні й ціна відібраного портфеля вимірюють різні речі. Перша включає всі угоди, разом із оформленими близько нормативної оцінки. Друга показує заявлену вартість конкретних ділянок під управлінням. Інвестор, який бачить «$1 700 за гектар», не зайде в землю саме за цією ціною: ні напряму, ні через фонд.

За чим стежити далі

Головна цифра червневого зрізу: чи продовжать падати угоди й площа. Якщо обсяги впадуть учетверте поспіль при ціні близько максимуму, теза про тонкий ринок підтвердиться, і питання ліквідності для власника гектара стане ще гострішим. Другий орієнтир — світова ціна пшениці: якщо прогноз USDA про дефіцит справдиться, тиск на вартість землі збережеться. Курс, за яким 74 000 грн перераховують у $1 700, оператор не наводить, тож долар тут варто читати лише як порядок величини.