75 тис. грн за гектар. Земля в Україні дорожчає, але цей приріст ще не дохід власника, як дивіденди фонду «Твоє Коло». Розбір

Земля в Україні дорожчає швидко, і цифри звучать як готова інвестидея. За підсумками чотирьох років роботи ринку землі середній гектар коштував 47,3 тис. грн у 2024 році, 61,8 тис. у 2025-му, а на момент підрахунку: 75,1 тис. грн. Січень 2026-го дав окремий пік: середня ціна гектара майже дотягнула до 96 тис. грн.

Якщо порахувати, це приріст близько 60% за рік. Гучна цифра. Але перш ніж ставити її поряд із дохідністю інвестфондів, варто розділити дві різні речі: подорожчання активу на папері та гроші, які реально приходять власнику на рахунок.

Що саме означають ці 60%

Спершу про самі числа. «Зростання за рік» тут є нашою приблизною оцінкою з абсолютних значень 61,8 → 75,1 тис. грн. Джерело такого відсотка не наводило. Період «зараз» для 75,1 тис. також не уточнено: це може бути поточне середнє 2026 року, останній місяць чи інша база. Тому беремо за орієнтир абсолютні суми, а сам відсоток лишаємо приблизним.

Друге застереження стосується природи приросту. Джерело не вказує, чи ціни наведені з поправкою на інфляцію. Номінальне зростання (просто в гривні, без урахування знецінення грошей) і реальне зростання (за вирахуванням інфляції) дають різні величини. Частина руху з 47,3 до 75,1 тис. грн за два роки може бути інфляційною. Без бази порівняння точну реальну дохідність гектара з цього поста порахувати не можна.

І третє. «Середня ціна гектара» лишається узагальненою метрикою. Методологію (медіана це чи середнє, який реєстр) пост не розкриває. Тож читати ці суми як точний зріз по конкретній ділянці не варто.

Подорожчання активу і дохід власника

Головне — який це тип доходу. Подорожчання гектара — це переоцінка активу. Власник бачить вищу ціну, але грошей у кишені від цього не додалося. Прибуток фіксується лише тоді, коли ділянку вдається продати і знайти покупця за цією ціною.

Цей механізм працює і в землі через фонд. «Твоє Коло. Реінвестиція» вкладає кошти в сільськогосподарські землі, тобто в той самий актив, що й гектар, куплений напряму. Орендний дохід цей фонд не роздає. Він реінвестує його і робить ставку на капіталізацію землі. Задекларована цільова дохідність становить 15% річних у доларах, але виплата йде в кінці терміну. До виходу з фонду пайовик, як і власник гектара, грошей на рахунок не отримує. Це теж переоцінка, просто керована професійно.

Інша природа доходу це щорічні дивіденди. Фонд-двійник «Твоє Коло. Щорічний дохід» володіє тим самим земельним банком на понад 12 500 га у шести областях. Але цей фонд дохід від оренди не реінвестує. Він розподіляє його між пайовиками. За правилами фонду на дивіденди йде щонайменше 90% прибутку, цільова дохідність близько 6% річних у гривні. Це гроші, які приходять на рахунок раз на рік, без продажу активу. Паперовий приріст гектара так не працює: він лишається на папері, поки ділянку не продано.

Звідси проста різниця в читанні цифр. «Гектар +60%» і «Реінвестиція з ціллю 15% у валюті» належать до одного типу. Це капіталізація, що матеріалізується лише на виході. «Щорічний дохід близько 6% дивідендами» належить до іншого типу. Це кеш, який надходить на рахунок без продажу. Валюти теж різні: 6% тут у гривні, 15% у доларах, тож напряму ці відсотки не порівнюються. Якщо поставити всі величини поряд просто як «дохідність», порівняння вийде хибним.

Ліквідність: як швидко з активу можна вийти

Є ще одна вісь, про яку реклама дохідності зазвичай мовчить. Це ліквідність, тобто наскільки швидко актив можна перетворити назад на гроші без втрати ціни.

Гектар землі продається повільно. Треба знайти покупця, узгодити ціну, оформити угоду. Поки покупця немає, паперовий приріст лишається паперовим. Купити землю за середньою ціною коштує від близько 75 тис. грн за гектар. Проміжного доходу немає, якщо самому не здавати ділянку в оренду, і швидкого виходу теж немає.

Фонд влаштований інакше, але дешевшим входом тут не вабить. Мінімальний внесок в обидва фонди «Твоє Коло» становить 147 000 грн, це більше за середню ціну гектара. Натомість фонд бере на себе управління: підбір ділянок, оренду акредитованим агрохолдингам і фермерам, диверсифікацію по понад 12 500 га в шести областях замість однієї ділянки. За це він стягує плату за управління: пільгові близько 0,48% вартості активів на рік на старті, далі до 2% на рік, плюс 15% винагороди за результат понад план. При прямій купівлі землі таких комісій немає, але немає й керування.

Дані з каталогу

За даними каталогу Kapitalistka.com, обидва земельні фонди оператора «Твоє Коло» вкладають кошти в сільськогосподарські землі України, тобто в той самий актив, що дорожчає на ринку. Фонд «Щорічний дохід» розподіляє орендний дохід раз на рік: щонайменше 90% прибутку, цільова дохідність близько 6% річних у гривні. Мінімальний вхід становить 147 000 грн.

Фонд «Реінвестиція» орендний дохід не виплачує. Він реінвестує його в капіталізацію землі. Задекларована ціль становить 15% річних у доларах із виплатою в кінці терміну, мінімальний вхід теж 147 000 грн. Земельний банк у фондів спільний: понад 12 500 га у шести областях, сумарна вартість активів оператора близько 1,3 млрд грн.

Що з цим робити інвестору

Свіжі цифри ринку землі дають корисний привід перечитати будь-яку «дохідність активу». Перед тим як порівнювати «+60% на гектарі» з «6% дивідендами» чи «15% капіталізації», варто ставити три питання. Перше: це переоцінка чи виплачений дохід? Друге: чи враховано інфляцію в наведеному відсотку і в якій це валюті? Третє: як швидко з активу можна вийти і за яку ціну?

Самі цифри ринку оновлюються щомісяця, тож наступний орієнтир такий: чи втримається середня ціна гектара біля 75 тис. грн після січневого піку, і чи з'явиться методологія, яка покаже, скільки в цьому русі реального приросту, а скільки інфляції.