До 144% річних. ТвоєКоло назвало стелю дохідності у звіті Q1 2026. Перевірка цифр

Оператор земельних фондів «Твоє Коло» 4 червня анонсував квартальний звіт за перший квартал 2026 року й виніс на обкладинку три цифри: дохідність до 47% річних у доларі, премію до +91% і рекордні 144%. Для інвестора з чеком у кілька тисяч доларів це головне питання звіту: що саме обіцяють ці відсотки. Усередині того ж 7-сторінкового документа кожне з трьох чисел означає інше, ніж у короткому анонсі.

Ось як сформульовано обіцянку в анонсі:

У деяких кейсах виходів наших інвесторів з активу ми фіксували дохідність до 47% річних у доларі, а продажі консолідованих масивів проходили з премією до +91% і навіть, рекордні 144%!

Три цифри, три різні значення

Цифра 47% в анонсі звучить як «до 47% річних», тобто верхня планка. На сторінці 6 звіту 47% подано інакше: це середня чиста дохідність по 25 кейсах виходу інвесторів за пів року (жовтень 2025 – квітень 2026). Середнє значення й верхня межа дають різні очікування. Анонс підставляє «до» там, де в документі стоїть «у середньому».

Друга цифра, +91%, в анонсі стоїть поряд із «преміями консолідованих масивів». У звіті +91% — це премія продажу над ціною купівлі по обох фондах за квартал: продали по 5 334 дол/га те, що купували по 2 790 дол/га. Премія показує, наскільки оператор підняв ціну активу. Скільки чистими отримав пайовик після витрат, це окрема й менша величина.

Третя цифра, 144%, в анонсі стоїть в одному ряду з преміями. У звіті це річна дохідність одного найуспішнішого кейсу: дві ділянки в Полтавській області, куплені в грудні 2024-го по 2 548 дол/га й продані через рік по 8 160 дол/га. Це показник однієї найкращої угоди з 25, тоді як анонс ставить його поряд із преміями. Типовий по портфелю результат він не описує.

Звіт суперечить сам собі по стелі

Найбільше про невизначеність цих чисел говорить інша сторінка того ж документа. На сторінці 6 діапазон дохідності кейсів виходу названо як 11–144% річних у доларі. На підсумковій сторінці 7 той самий продукт «Земля у власність» описано вже діапазоном 11–29% річних після всіх витрат і податків.

Верхня межа розходиться у п'ять разів усередині одного звіту: 29% проти 144%. Який із двох діапазонів типовий для інвестора, документ не пояснює. Цю розбіжність містить сам звіт на сусідніх сторінках; це його задокументований факт.

Окрема обережність потрібна з валютою. Дохідність кейсів і премії фондів оператор рахує в доларі, тоді як вартість сертифікатів і дивіденди обох фондів подано в гривні. При девальвації гривневі й доларові результати не зводяться в один ряд без припущення про курс, якого у звіті немає.

Дані з каталогу

Поряд із гучними відсотками анонсу стоять задекларовані числа з проспектів обох фондів, зібрані в каталозі Kapitalistka.com. Вони помітно скромніші за headline-цифри.

Фонд «Твоє Коло. Щорічний дохід» декларує за проспектом 6% річних у гривні. Фонд «Твоє Коло. Реінвестиція» декларує 15% річних у доларовому еквіваленті. Це проспектні орієнтири, які інвестор бачить при вході, на відміну від ретроспективних 47–144% по окремих угодах.

Аудит обох фондів за 2024 рік закінчився думкою із застереженням (qualified opinion). Це означає, що аудитор не зміг отримати докази щодо справедливої вартості землі фондів станом на 31 грудня 2024 року й тому не підтвердив цю частину звітності. Незалежна оцінка тоді була проведена вже після дати балансу. Цей статус аудиту зафіксований у профілях обох фондів і оператора на сайті.

Вхід у «Щорічний дохід» каталог фіксує від 147 000 грн за сайтовим мінімумом. Це поріг, з якого інвестор зважує згадані відсотки.

Чого у звіті ще немає

Незалежний аудит обох фондів за підсумками 2025 року оператор обіцяє, але на момент виходу звіту він ще не опублікований. Тобто найгучніші ретроспективні цифри (47% середньої дохідності й 144% по рекордному кейсу) спираються поки лише на слова оператора, без зовнішнього підтвердження за 2025 рік.

Сам звіт цього не приховує по ринкових цифрах: оператор окремо застерігає, що офіційна ціна гектара від Держгеокадастру занижена, бо частину угод фізособи оформляють по нормативній грошовій оцінці для економії на податках. Аналогічне застереження про межі даних доречне й щодо власних відсотків компанії.

Коли однакове число в одному документі означає то «середнє», то «максимум», то «премію», інвестор отримує радше діапазон невизначеності, ніж зрозумілу цифру дохідності. Без подвійного тлумачення тут читаються три речі: проспектні орієнтири фондів (6% у гривні, 15% у доларі), статус аудиту за 2024 рік і той факт, що незалежного підтвердження результатів за 2025 рік поки немає. Відстежувати далі варто публікацію обіцяного аудиту за 2025 рік: саме вона покаже, наскільки headline-цифри звіту тримаються на зовнішній перевірці.