Довгі гроші для іпотеки. Рада отримала законопроєкт №15172 про covered bonds та сек'юритизацію. Розбір

25 травня 2026 року Комітет Верховної Ради з питань фінансів, податкової та митної політики рекомендував прийняти законопроєкт №15172 «Про сек'юритизацію та облігації з покриттям» за основу та в цілому. Для фінансового ринку України це не просто регуляторна формальність: якщо закон ухвалять у пленарному залі, він відкриє два класи інструментів, які в країнах ЄС давно є хребтом іпотечного та інфраструктурного фінансування.

Що таке covered bonds і чому Данія

Облігації з покриттям (covered bonds) — це боргові папери, випущені банком або спеціалізованою фінансовою установою, забезпечені пулом іпотечних кредитів або іншими якісними активами (наприклад, кредитами під заставу комерційної нерухомості чи позиками органам місцевого самоврядування). Принципова відмінність від звичайної облігації: якщо емітент банкрутує, пул покриття виокремлений і кредитори covered bonds мають першочерговий доступ до цього пулу, навіть поза черговою процедурою банкрутства.

Саме тому інструмент отримав назву «подвійний регрес» (dual recourse): інвестор має вимогу до самого емітента і окремо до пулу активів. Цей захист робить covered bonds набагато надійнішими від звичайних корпоративних облігацій і дозволяє банкам залучати фінансування за нижчими ставками, ніж без покриття.

Данська система є еталонним прикладом. Закон Realkreditloven регулює діяльність датських ipotekkredittinstitutter з 1850-х років. За всю цю тисячолітню історію датські covered bonds не мали жодного дефолту — навіть під час фінансової кризи 2008 року, коли нерухомість у Данії подешевшала на третину, але виплати за облігаціями тривали безперервно. Ринок covered bonds у ЄС загалом оцінюється приблизно у 2,5 трлн євро, за даними самого НКЦПФР. У Данії covered bonds фінансують понад 50% усіх іпотечних кредитів, а ставки за ними традиційно нижчі від традиційних банківських кредитів.

Сек'юритизація: паралельний інструмент

Другий клас, який регулює законопроєкт, — сек'юритизація активів. Тут механізм інший: банк або інша фінансова установа «пакує» пул кредитів у спеціальну структуру (SPV), яка випускає цінні папери кількох траншів різного пріоритету виплат. Старший транш отримує найбільш надійне покриття і виплачується першим; молодший бере на себе більше кредитного ризику в обмін на вищу дохідність.

Сек'юритизація дозволяє банку «звільнити» свій балансовий капітал: кредити переходять на SPV, а банк отримує ліквідність для нових видач. Саме цей механізм у своїй крайній нерегульованій версії сприяв кризі 2008 року в США (subprime mortgage-backed securities). Але в регульованій формі (із жорсткими вимогами до якості активів у пулі, рейтингуванням траншів і прозорістю для інвесторів) сек'юритизація давно є стандартним інструментом у ЄС.

Директива ЄС 2017/2402 про «прості, прозорі та стандартизовані сек'юритизації» (STS) встановила критерії, при дотриманні яких інституційний інвестор може тримати такі папери з пільговим пруденційним навантаженням. Законопроєкт №15172: частина адаптації до цих стандартів у рамках зобов'язань у межах угоди про асоціацію з ЄС.

Що змінюється для ринку в найближчі два роки

Поки закон не ухвалений, говорити про конкретні строки запровадження інструментів рано. Але коли і якщо він набере чинності, логіка розгортання виглядатиме так.

Перший рік після ухвалення. НКЦПФР та Національний банк формують нормативну базу: вимоги до пулів покриття, порядок реєстрації емісій, правила розкриття інформації, критерії допустимих активів для пулу. Це технічний, але ключовий етап: без якісних вторинних нормативних актів рамковий закон не запрацює.

Другий рік. Перші банки, які мають достатній пул іпотечних кредитів, можуть розпочати підготовку пілотних емісій. Перший covered bond на українському ринку буде тестовим: юридична структура відпрацьовується, попит формується. За аналогією з досвідом країн, де закон приймали під євроінтеграційним тиском (Польща, Чехія, Угорщина), від ухвалення закону до першої ринкової емісії зазвичай проходить 18-24 місяці.

Три-п'ять років. Якщо пілоти пройдуть успішно і ринок зафіксує попит з боку страхових компаній, пенсійних фондів та іноземних інституційних інвесторів, обсяг ринку може почати формувати достатній масштаб для впливу на вартість іпотеки.

Що це означає для іпотечного ринку

Прямий зв'язок простий: covered bonds дозволяють банкам залучати «довгі гроші» (кошти зі строком від 5 до 30 років) за ставками, нижчими від міжбанківського ринку. Сьогодні в Україні банки змушені фондувати іпотеку, яку видають на 20 років, переважно депозитами з горизонтом 1-2 роки. Це структурний дисбаланс, який обмежує обсяг доступної іпотеки і підтримує ставки на нинішніх рівнях.

Програма «єОселя», що субсидує відсоткову ставку для певних категорій позичальників, частково вирішує проблему ціни для кінцевого покупця, але не вирішує проблему джерел фінансування для банків. Covered bonds є потенційною структурною відповіддю на цю проблему в довгостроковій перспективі.

Проте варто зберігати реалістичні очікування. Покриття депозитною базою поліпшиться не одразу: йдеться про горизонт щонайменше 3-5 років після набрання законом чинності. І це за умови, що ставки за гривневими запозиченнями почнуть знижуватися слідом за обліковою ставкою НБУ.

Для інвесторів у REIT та альтернативні фонди

Закон №15172 не змінює правил роботи REIT або пайових фондів нерухомості напряму: це різні інструменти і різні рівні регулювання. Але є два непрямих зв'язки.

Вартість активів. Якщо через 3-5 років covered bonds справді знизять вартість іпотечного фінансування, попит на купівлю квартир без програм субсидування може зрости. Більший попит на новобудови: потенційний попутний вітер для девелоперів, що є базовими активами REIT-фондів нерухомості.

Нові інструменти для диверсифікації. Коли перші covered bonds з'являться на ринку з рейтингом і прозорою структурою пулу, вони потенційно стануть ще одним варіантом розміщення частини портфеля з фіксованим доходом. Сьогодні в цій ніші ОВДП займають монопольне положення для роздрібного інвестора.

Дані з каталогу

Katalystka.com верифікує інструменти, де іпотечний ринок є базовим або суміжним ризиком. Два приклади з поточного каталогу:

S1 REIT: компанія з управління активами, що веде закриті пайові фонди нерухомості житлового сектору в Києві. За даними каталогу Kapitalistka.com, станом на квітень 2026 року ціна сертифіката фонду S1 Obolon становить 1 204,65 грн за одиницю, анналізований показник дохідності у гривні перевищив 19%. Фонд діє за закритою структурою з горизонтом 10 років і мінімальною інвестицією 122 000 грн. Схема фінансування фонду не пов'язана з іпотечними кредитами: доходи від оренди переважно формують дивіденди, а самі паї не є іпотечними облігаціями. Тобто covered bonds на вартість цього конкретного продукту напряму не впливають. Проте зростання доступності іпотеки в горизонті 5 років може впливати на базовий попит на орендне житло, яке є джерелом доходів такого фонду.

Inzhur REIT також веде закриті пайові фонди нерухомості. Після першого аудиту Deloitte за 2024 рік ця структура стала першим українським REIT із публічно підтвердженою чистою аудиторською думкою міжнародної «великої четвірки».

Жоден із цих інструментів не пов'язаний безпосередньо з механізмом covered bonds чи сек'юритизацією. Але розвиток інструментів «довгого фінансування»: системна передумова зрілого ринку нерухомості, в якому REIT-фонди можуть мати глибший вторинний ринок і меншу залежність від кон'юнктурних коливань іпотечних ставок.

Що відстежувати

Чотири індикатори на найближчі 12 місяців.

Голосування в пленарному залі. Рекомендація Комітету — важливий крок, але не гарантія: у поточному парламентському циклі законопроєкти про ринки капіталу кілька разів відкладалися через пріоритетні бюджетні і безпекові голосування. Дата другого читання в порядку денному: перший сигнал.

Нормативна база НКЦПФР. Регулятор видав понад 50 проєктів нормативних актів у межах євроінтеграційного плану за 2025 рік. Чи увійде реалізація №15172 у цю чергу: питання ресурсів і пріоритетів регулятора.

Позиція НБУ щодо вимог до пруденційного резервування. Для банків, які будуть емітентами covered bonds, важлива позиція Нацбанку: як він кваліфікуватиме ці зобов'язання в нормативах капіталу. Без узгодженої позиції НБУ і НКЦПФР емісії не стануться навіть за наявності закону.

Перший пілотний випуск. Коли з'явиться перший проспект конкретного банку з конкретною ставкою і конкретним пулом, це буде найсильніший сигнал, що механізм справді запрацював.

---

Матеріал не є інвестиційною рекомендацією. Інвестиції несуть ризики, включно з повною втратою капіталу. Консультуйтесь із сертифікованим фінансовим радником перед ухваленням рішень.